克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
菏泽、赣州、南宁等压力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其对市场的拉动力着实有限。
据悉，菏泽四大行对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%。无独有偶，重庆、赣州部分银行同样将首套房首付比例按20%执行。南宁则放松公积金贷款，首套房公积金贷款最高额度调整至70万元，二套房公积金贷款最高额度调整至60万元，二套房首付比例降至30%。2022年，房地产金融政策究竟将如何走向？房地产行业能否迎来昔日的上行周期？
01 棚改退潮后菏泽市场进入下行周期 1月成交同比仍降19%
长期以来，菏泽乃是山东省棚改第一大市，2017年棚改计划开工量高达18.2万套，高居全国首位。随着山东省棚改逐步退出，并由货币化安置改为就地还建，菏泽棚改同样进入收尾阶段，2022年棚改计划开工量低至0.4万套，棚改对市场的拉动力大幅减弱。
受此影响，2018年以来菏泽市场便步入下行周期，在售项目成交去化普遍困难，不少项目进入现房销售阶段，房地产库存日渐高企，去库存压力不断加剧。主要原因在于供需严重错配，土地供应显著过量，市场需求则明显饱和，本地居民家庭户均2-3套房，再购房的需求着实羸弱。
菏泽楼市成交持续低迷。2021年3月，菏泽市场出现“小阳春”行情，商品住宅成交面积升至51万平方米。随后市场再陷低迷，月均成交面积基本保持在30万平方米以下。2022年1月，菏泽市场难言乐观，成交面积28万平方米，环比增长29%，但同比仍下降19%。
02 2022年14省市纾困楼市 涉及局部放松信贷、财税刺激等
2022年以来，浙江、南宁、菏泽等14省市相继落地房地产纾困政策，主要涉及以下三方面内容：
其一，放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度，首套最高额度从60万元提升至70万元，二套最高额度从50万元提升至60万元，并将二套房首付比例降至30%。又如自贡公积金贷款实行认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷，按二套房贷款政策执行。
其二，非限购城市重启最低首付20%。例如菏泽，四大行对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%。又如重庆，比较大的银行已执行首套房贷最低首付20%。
其三，通过财税刺激托底楼市。例如玉林，新市民购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。又如泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受最高200万元/人的人才安居补助。
值得一提的是，无论是放松公积金贷款，还是非限购城市重启最低首付20%，都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整，并不代表房地产信贷政策根本性转向。
03 房地产金融政策将精准收放 行业规模稳中有降城市市场持续分化
经过长达20余年的发展，房地产市场大环境已经发生天翻地覆的变化，集中体现在以下两个方面：
其一，房地产行业规模基本见顶。2000-2021年，全国商品房销售面积由1.9亿平方米跃升至17.9亿平方米，净增长8.6倍。2017年至今，行业规模已连续5年保持在17亿平方米历史高位。长期来看，行业规模迭创新高并非市场常态，进入“零增长时代”乃至下行通道将是大势所趋。
其二，货币过度超发，但对房地产行业拉动力依次递减。2000-2021年，M1供应量由5.3万亿元跃升至64.7万亿元，净增长11.2倍，成为房地产行业规模持续上行的重要因素。但由于货币政策刺激的递减效应，其对房地产行业拉动力大幅减弱。例如2009年四季度，M1供应量累计同比增速达到30%以上，商品房销售面积单月同比增速则达到70%以上。反观2020年四季度，M1供应量累计同比增速保持在10%附近，商品房销售面积单月同比增速则回落至15%以内。
值得担忧的是，M1供应量累计同比增速现已跌至5%以内，真实反映居民的现实购买力明显透支，继续加杠杆购房的空间将显著受限。退一步讲，即便现阶段房地产信贷政策有所松绑，但由于市场购买力的瓶颈效应，房地产市场也难以实质性好转。
对比2008年、2014年，在房地产金融政策适度放松后，房地产市场能够迅速步入上行周期，这与相对旺盛的市场需求密不可分。长期以来，房价“只涨不跌”的正向激励下，信贷资金便通过各种渠道涌入房地产行业，随之出现房地产“过度金融化”的问题。
而在“房住不炒”的政策大环境下，未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住及改善性购房消费，支持房企合理融资需求，更要坚决遏制房地产“过度金融化”问题死灰复燃，真正将房企负债率、居民杠杆率平稳调降到相对合理的水平，才能实现房地产市场良性循环和健康发展。尽管当下房地产行业出现了方方面面的问题，但行业去杠杆还将继续落实下去，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”仍将持续发力，严防信贷资金违规流入房地产市场。
正所谓今时不同往日，房地产市场需求由原先的有房住向住好房进阶，改善性需求持续释放，三房、四房成交占比现已达到70%以上。房地产市场主要矛盾转向结构性问题，意即核心一、二线城市市场依旧供不应求，但多数三、四线城市市场供求基本平衡甚至供过于求，鹤岗、阜新等压力三、四线城市市场需求更是趋于饱和。
因此，房地产行业较难开启新一轮的上行周期，行业销售规模整体将保持稳中有降的态势。短期内，房地产市场依旧面临较大的下行压力，尤其是2022年上半年，不少城市市场观望情绪依旧浓重，成交或将保持在较低水平，且受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。但随着市场信心逐渐恢复，下半年市场或将整体好于上半年，届时成交有望企稳回升，同比跌幅或将明显收窄乃至转正。
各城市市场大概率将持续分化。菏泽、赣州、南宁等压力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其对市场的拉动力着实有限，市场较难出现反转行情。反观核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，上海、杭州等市场热度有望惯性延续。
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