习REITs 作者：李未来
来源：华夏时报
公募REITs的横空出世，让国内中小投资者在购买商品房之外，又多了不动产领域的其他投资选择。
8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称“《指引》”），公募REITs将在基础设施领域率先试水，与此前的资产支持证券相比，公募REITs的发行对象不再以机构投资者为主，而是面向广大老百姓，流动性将大大提升。
一些从事产业园区开发和基础设施建设的企业正跃跃欲试，它们大多看好公募REITs在盘活存量资产、拓宽融资渠道等方面带来的利好。此前极少发行资产支持证券的张江科技、中新集团称要积极探索REITs。华夏幸福在回复记者采访时表示，“基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，有助于推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。”
北京某信托公司总经理在接受《华夏时报》记者采访时表示，“对于央企，尤其是建筑类企业，这是利好消息。通过基础设施REITS让部分比较好的资产上市，一方面解决了央企国企控风险降负债的要求，另一方面为广大投资者提供了收益高于银行理财的一类固定收益产品。”
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
此前中国不动产投资领域有类似的资产支持证券产品，但以私募基金为主，并没有真正意义上的公募REITs。
上述北京某信托公司总经理对记者表示，“原来资产证券化的投资者算是债权投资，也基本上都是机构投资者主导，除了原来央企AAA的优先级之外，其他的基本没什么流动性，都要持有到期。”
此次证监会发布的《指引》，意味着公募REITs要在基础设施领域率先开展，这是前所未有的。
根据《指引》的要求，公募REITs基金在试点阶段将比照股票网下询价机制定价，定价后比照LOF基金模式发售、封闭式基金运作，采用“战略配售+网下询价发行+公众投资者”的方式发行，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
“这次公募基金是可以对老百姓发行的，公募基金如果加上类似LoF（上市型开放式基金）这种交易机制，就可以有二级市场了，法律关系上这是股权投资，投资者更有风险自担的理念，不用搞刚性兑付。” 上述北京某信托公司总经理说。
在国外，公募REITs已经有了较为成熟的市场。美国于20世纪60年代推出公募REITs，中建投信托总经理谭硕表示，“美国REITs底层资产类包括办公地产、工业地产、零售地产、基础设施、数据中心、医疗健康等14种资产类别，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超过1万亿美元，其中美国基础设施REITs市值占总市值的比例最高，达到20%以上。”
不过，据谭硕称，美国是在其国内REITs发展了将近50年后（2007年）才将基础设施正式纳入REITs范畴的。
中国与之恰好相反，要率先在基础设施领域试水，并且从一开始就对公募REITs经营行为进行了规范。根据《指引》规定，公募REITs基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于3 名具有5 年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。
对于公募REITs，一些涉足产业园区和基础设施领域的企业跃跃欲试。
在证监会发布《指引》之前，上海张江高科技园开发有限公司（下称“张江高科”）就曾向投资者宣布，“公司将积极研究探索以发行公募REITS方式创新运营有关项目，探索园区开发创新融资方式，促进园区开发可持续发展。”
7月20日，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（下称“中新集团”）在回复投资者提问时表示，“目前启动的公募REITs试点主要针对基础设施领域，公司将对此保持密切关注，在做好主营业务的同时积极研究国家政策，结合公司战略发展需求开展业务。”
记者了解到，无论是张江高科还是中新集团，此前都极少发行资产支持证券，其基础设施领域的PPP项目融资多以银行借款和发行债券为主，因此有较多的长期借款和应付债券。如截至2019年年底中新集团长期借款约25.15亿元，占其总资产的比例约10.87%；截至2019年年底张江高科长期借款约17.59亿元，应付债券约39.41亿元，这两项负债占其总资产的比例为22.25%。
华夏幸福较多尝试以发行资产支持证券的方式融资，但证券持有者都是机构投资者。比如华夏幸福于2017年12月19日成立的固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划，募集资金32亿元，次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。
华夏幸福在接受记者采访时表示，“基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，有助于推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。”
华夏幸福还称，“近年来，公司积极把握都市圈核心圈层的发展机遇，坚持做大做强产业新城业务，积极拓展融资渠道，依托各地优质产业新城项目进行资产证券化融资，受到市场投资者广泛认可。下一步，公司将结合业务实际情况，持续关注相关政策。”
上述北京某信托总经理向记者表示，“目前基础设施REITS的基础资产主要是针对原来PPP项目或类PPP项目形成的有稳定现金流的资产，比如污水处理、高速公路等，这些资产大量持有在地方政府平台和央企手上，本身是良好的稳定现金流的股权类资产，但是对接的基本都是银行贷款，这样加大了地方政府平台和央企的负债率。通过基础设施REITs让部分比较好的资产上市，一方面解决了央企国企控风险降负债的要求，另一方面为广大投资者提供了收益高于银行理财的一类固定收益产品。但核心是要解决负债问题。”
对于中小投资者来说，公募REITs可能是比股票风险更低，比债券收益更高的一种投资方式。记者了解到，REITs的回报率由两部分组成：一是现金分红，二是资产升值回报。其回报相对稳定。上海证券交易所债券业务中心总经理佘力表示，“从美国市场来看，在过去20年中，REITs年化收益率为9.95%。2020年以来，受疫情影响，国际市场基础设施REITs品种也仍然有增长15%的业绩。”
北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥认为，REITs产品是提供稳定现金流，风险收益对称，透明度较高的标准化产品。因为REITs投资定位于不动产项目成熟期，相对于开发阶段、非成熟阶段的不动产资产，这种成熟期不动产资产是以现金流为基础，透明度相对比较高，不容易产生所谓的估值分歧。
不过，上述北京某信托公司总经理认为，公募REITs是替代信托理财的一个方式，但是总量又不会太大，替代作用整体有限，“这次还是没解决税收的问题。其实我们已经有很多REITs或者类REITS产品了，基金层面对个人投资者理论上是没有税了，但是项目公司还要继续征所得税，这个与国外先进经验比是制约规模的主要问题。这次的产品，已经在除了税以外的所有方面都与国际先进产品接轨了，尤其是关于90%必须用于分红，这个是国外产品是否征所得税的主要指标。”
商业地产一直是资产证券化运营比较活跃的领域，写字楼、商场也是经常被用作底层资产的项目，但公募REITs为何要先在基础设施领域试行？
“这次从基础设施试点应该是因为基础设施的现金流更靠谱，商业地产回报率还是偏低，不如先从基础设施领域做出些经验来，再看怎么拓展。”上述北京某信托公司总经理表示，刚开始估计也就是百亿左右的规模，因为完全符合选择管理办法的项目还是不多的，符合办法，收益又符合市场要求的就更少了，总的这类应该是万亿规模，但是刚开始也就是百亿级别开始试点
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“习REITs”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
