观点 作者：观点地产新媒体
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管理层给出的答复是，永远保持“最好的位置”，股价迟早会上去。
观点地产网 5月24日，港交所又迎来新一周的交易时间。资金涌动之余，内资房地产企业销售规模最大的碧桂园，也于当天早上10点在中环的香港四季酒店如期召开股东周年大会。
受新冠疫情影响，外界所期待的香港与内地通关事宜仍在推进中。疫情因此也影响到了一年一度的股东会，相当一部分房企转而在内地城市召开会议，碧桂园则不在其列。
这迫使碧桂园总裁兼执董莫斌、独立非执董黄洪燕、独立非执董杜友国、常务副总裁程光煜、CFO兼副总裁伍碧君、投资者关系及金融部总经理等人，均通过线上方式远程参与股东会。在线下参会的则包括独立非执董黎明、石礼谦、唐汇栋，以及联席公司秘书梁创顺。
而杨国强因为“个人原因”又一次缺席。莫斌对此强调，主席一贯重视股东周年大会，虽然无法参会，但委托他作为代表并向股东致意。
股东会伊始，主持人宣布股东会提问环节将以书面形式收集问题，并解释这主要出于缩短线下聚集时间、防止飞沫传播的考虑。与去年类似，股东们仍表现出了极高积极性，递交的问题涉及机器人业务、市值管理、毛利率、借贷能力、发展空间，甚至楼盘设计、配套打造等。
市值管理问题尤为应景，皆因3天前碧桂园服务获纳入恒生指数成分股，这距离其上市仅不足3年。相比之下，母公司碧桂园所耗时长接近10年零7个月。加之地产股、物业股一跌一升，股东开始对碧桂园的低估值感到担忧。
对此，管理层给出的答复是，永远保持“最好的位置”，股价迟早会上去。
“保持”的实现，又需回归至提升毛利率与股东权益，控制负债，依靠管理撬动发展等经营改善层面的内容，股东会便围绕着这层逻辑徐徐推进。
蓝筹与估值
此前5月21日，恒生指数发布截止一季度的恒生指数系列季度探讨结果，碧桂园服务正式被纳入恒生指数成分股，相关变动将于6月7日起生效。这意味着，碧桂园服务成为首家晋级蓝筹股的物业管理公司，一定程度上反映资本市场的肯定态度。
碧桂园服务自2018年6月19日登陆港交所，今年更因若干笔大规模并购而令行业侧目。按5月24日收盘价计，该公司总股本30.26亿股，对应股价为80.05港元，总市值则达到2422.54亿港元，目前静态市盈率约达75.99倍。
而截止目前，碧桂园总股本高达220.48亿股，对应股价仅9.84港元，较52周最低价格仅上浮11.56%；对应总市值仅2169.53亿港元，静态市盈率亦仅约5.22倍，双双不及碧桂园服务。
股票量大，但估值低，股东在业绩会现场开始流露担忧的情绪。
伍碧君对此回应，公司对物业公司被纳入恒生指数感到开心，说明得到市场的认可。她随即将话题转到碧桂园自身，表示近两年市场认为地产行业从“成长期”进入“成熟期”，所以大家有观望态度，股价明显有徘徊的过程。
“公司如果能在地产优胜劣汰的过程中永远保持最好的位置，而且能给股东创造效益，股价迟早会上去。”
类似问题在今年3月份业绩会上同样曾被问及。观点地产新媒体了解，当时伍碧君也表示，地产已经从“靠红利时代”变成“管理时代”，而碧桂园2018年提前进入了管理时代，股价却严重被低估。
市值管理方面，碧桂园实际上已有所动作，包括2020年斥资约33.8亿港元进行回购，今年以来联席主席杨惠妍仍在陆续增持股份。在股东会当天，碧桂园还顺利通过了授权董事回购不超过10%股份的一般授权议案。只是诸如此类的二级市场操作，仍未能提振股价。
另一种潜在的方式，则是碧桂园未来可能进行的新业务分拆，以及部分投资变现后的分红发放。毕竟，对于利润率优秀、拥有较低融资成本，以及有潜在分拆的企业投以更多关注，是资本市场的一大趋势。
和其他房企类似，碧桂园近年也在追求多元发展，包括现代农业、新零售、机器人和餐饮均属于其“全产业链内循环”的组成部分。其中，建筑机器人被放在较为靠前的位置。
根据碧桂园年报，博智林业务公司累计专利有效申请2997项，已获授权956项；在研建筑机器人及智能产品46款，其中18款投入商业化应用，28款工程测试。
在股东会上，莫斌表示，建筑机器人业务推进步伐良好，有18款机械人已进入测试，并有4款机械人已进入少量生产，料明年业务可进入收成期。他同时表示，公司还在对此不断迭代，相信通过博智林业务公司的努力，一定会带来“超出大家预期的回报”。
除此以外，今年4月下旬，据媒体报道，碧桂园正推进品牌营销业务线条子公司化，相关分析认为不排除单独上市的可能。
毛利率与股东权益
作为国内房地产销售规模最大的企业，2020年碧桂园实现权益销售5707亿元，同比增长3.34%；今年公司权益总货值约9608亿元，按预期目标去化率65%计算，全年权益销售预计为6245亿元左右。未来三年，该公司还提出了每年权益销售录得10%增长的目标。
但从盈利能力看，去年碧桂园实现毛利润1009.1亿元，对应毛利率21.8%，同比下降4.3个百分点。过去数年高价拿地导致毛利率下滑，在龙头房企身上亦有体现，股东开始关注接下来这一财务指标能否企稳回升。
对此碧桂园管理层表示，公司毛利率在行业中还是维持在“稳定水平”，去年毛利率受到了一定影响，主要是2017-2018年部分低毛利项目进入交付期。
管理层强调，公司已售未结资源是丰富的，含税已售未结部分超过了7800亿元，结算毛利率也维持在“稳定的水平”。其转而向股东传递积极信号，表示销售毛利率在今年上半年已经企稳回升，因而公司未来的毛利水平还是有“显著的改善空间”。
莫斌在回应改善盈利能力的策略时也提及，公司主要是通过连续三年全周期综合竞争力的提升，即“一率五力”，并形容效果“很明显”。
“一率五力”在去年碧桂园管理会议上便被提及，指做好高效率、成本力、产品力、营销力和科技力。其中高效率被莫斌称为碧桂园占领市场的制胜法宝，成本力是生存之道。
“我们每周都会做一些常态培训，现在把区域拆分成106个，也是鼓励大家有长期主义的精神，聚焦深耕，做一成一。”莫斌对股东表示，现在碧桂园的态势“非常好”。
股东亦关注碧桂园的盈利质量，包括咨询公司股东权益未呈现增加趋势的原因。以净利润指标为例，2018-2020年，该公司归母净利润占净利润比重分别为71.32%、64.62%、64.71%，少数股东权益仍侵蚀了相当一部分利润。
管理层表示，公司一直在提升拿地权益比，包括2020年权益拿地金额占比已经提升至88%。观点地产新媒体查询，去年碧桂园权益地价2092亿元，货地比约3.3；可供对比的是，2017年该公司权益地价3271.4亿元，对应权益地价占比仅约68%。
其续称，在报表口径中，公司的净利润有接近65%归属于母公司。但伴随着销售包括拿地权益占比进一步提升，可以看到公司未来在报表中权益占比会进一步加大。
在今年业绩会上，程光煜也表示，包括“一率五力”的工作准备，区域裂变，以及用2092亿元撬动6900亿元左右货值等工作，将有效支持公司未来的发展。
而被问及目前银行借贷层面的限制时，碧桂园方面表示，各类金融机构更倾向于和财务状况稳定且位于头部的房企合作，今年上半年银行的信贷资源对公司都是有非常大的支持。
但碧桂园透露，会进一步控制有息负债的规模，用更加稳定的经营去撬动企业的整个发展。该公司的销售回款率保持在90%以上，其中去年权益现金回款5193亿元，回款率91%。
按照早前公布的计划，碧桂园的资产负债规模会在今明年逐步下降，包括有息负债于年底控制在3000亿元左右。
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