西政资本 作者：西政资本
来源：西政资本（ID:xizheng_ziben)
笔者按：
好多同行催我们对“两会”《政府工作报告》中对房地产的论述部分进行解读，就地产从业人士的角度而言，今年“两会”对房地产的定调没有预期中的理想，但幸好银保监会在“两会”期间释放了积极的信号。
先看一下《政府工作报告》中的原文：“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
市场方面认为，尽管部分城市已出现回暖的迹象，比如北京、上海、广州、南京近期的成交量已明显上升，政策方面郑州限购限贷松绑、广州花都区限购松绑等做出了表率，但楼市整体的信心回归仍旧不太明显，另外房地产行业的整体复苏也还需要更多楼市销售端政策的刺激。
我们注意到，郑州发布救市政策后，除了一个中高端核心区域项目开盘后较为火爆外，刚需和改善型市场的总体表现到目前为止仍旧不太理想。从最近仍有百强房企相继爆雷，且爆雷房企仍在大面积地寻求债券和非标融资展期的现实情况来看，大部分房企的命运都将取决于接下来的楼市政策松绑力度，如果力度不够，楼市还是很难整体企稳回暖，土拍市场仍将较难恢复，房企融资的回暖也将需要更长的时间。
以下重点谈谈我们的一些看法：
一、房地产市场回暖的关键
2022年3月4日，银保监会、央行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》（银保监发〔2022〕4号），《通知》中提到“新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。……满足新市民合理购房信贷需求。支持商业银行认真贯彻国家有关政策，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。鼓励商业银行充分运用信息技术手段，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求”。
就房地产行业目前面临的困境而言，今年“两会”《政府工作报告》对房地产的论述偏中性了一些。市场方面认为，在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，“因城施策”并不意味着全面放松，更不意味着可以快速改变楼市预期。郑州市2022年3月1日发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》虽然率先放松了限购限贷政策，但对房地产市场构成核心支撑的重点城市（尤其是一二线城市）在楼市政策上却很难达到郑州的宽松幅度，不然肯定会与“房住不炒”的基调相背离。
很多坚守在房企的朋友反馈说，如果销售端的情况继续恶化，他们所在的企业也不知道还能撑多久，尤其是去年的年终奖或者最近几个月的工资都一直发不出来的开发商。这次的《政府工作报告》中提到了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为，在当前楼市政策改善的基础上，政策端只有大力支持新市民的购房和信贷需求（包括限购限贷的松绑）以及居民改善性购房的信贷需求，楼市的预期才能根本性地扭转，房地产的市场也才能更快地回暖。具体来说，上述措施除了扩大新市民及改善性住房需求外，最主要的就是住房信贷的放松，包括降低限购和限售的要求、放松认房/认贷的标准、下调第一和第二套房首付比例、下调第一和第二套房按揭利率等，当然执行方面还是依赖于每个城市“因城施策”的具体尺度。
市场方面认为，楼市整体进入拐点的关键就是新市民住房及改善性住房需求得以扩大且购房信贷得以充分支持，只有解决这个关键点，三稳目标才能实现，楼市也才能更快企稳回暖。当然，就内心的真实想法而言，我们也确实很迫切地希望各个城市能尽快就新市民购房及改善性购房需求以及信贷政策方面释放利好，毕竟目前房地产行业全链条都在承受着巨大的压力。
二、楼市的止跌回暖是房企融资转暖的前提条件
2022年开年至今，房企的债券融资和银行融资都有明显的松动，监管层一直鼓励信贷的松动，不过主要利好的仍旧仅为国央企以及小部分优质的头部民营房企。截止当前，银行、信托、私募、国央企金控、外资机构等对普通民营房企的融资业务仍旧非常谨慎，对爆雷房企或者现金流紧张的房企也基本都是拒之千里的心态。鉴于大部分头部信托机构和头部私募机构都在焦头烂额地处理爆雷房企的项目，我们认为，尽管监管层对信贷政策已有所放松，但房企融资环境的根本性改善（或者房企普遍性的融资好转）最终还得取决于楼市预期的扭转，而楼市预期扭转的关键性因素就是地方政府对新市民购房及改善性购房需求的政策松绑，尤其是对首套和第二套购房信贷同时给予充分支持。
地产投资机构目前的处境不太乐观，尤其是我们这种以非标投资为主的机构。以我们自身的情况为例，从去年底开始，我们将业务侧重点调整到了国央企类开发商、地方龙头民营房企以及城投平台的方向，目前的情况是国央企类开发商的融资成本很难谈下来，我们的收益要求基本要到年化9%-10%左右，但在国央企享受债券融资和银行融资放松政策利好的情况下，对我们非标的成本接受度只在年化6%-8%左右；民营房企的业务方面，因楼市尚未转暖，大部分民营房企都在自保或被动收缩，拿地能力和拿地需求都非常有限，这种需求端的减弱也已导致我们机构端面临大面积的资产荒问题。至于存在流动性问题的房企，目前大家都还是保持不碰或者观望的心态（除非是楼市出现大幅反弹），甚至AMC在市面存在那么多爆雷房企项目的情况下也仍旧面临找不到优质可投项目的问题。事实上，就目前的形势而言，只有楼市的销售先行企稳，房企才会有动力新开工和拿地，融资方面也才能正常恢复（爆雷房企除外），这样土拍市场也才能正常化运转，房地产开发投资也自然能企稳回升。
三、楼市转暖是房地产业良性循环和健康发展的基础
截止2022年3月份，房企的流动性依然普遍紧张，爆雷的房企数量依旧在扩大，百强中的民营房企在美元债、非标融资方面的违约依旧持续不断，房企的大规模裁员或躺平的现象也源源不断。今年“两会”的《政府工作报告》中提到“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，我们认为，要实现上述目标，根据《政府工作报告》中提到的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，如果楼市销售端的政策在因城施策的基础上能够就限购限贷的松绑以及购房信贷的放松实现精准地落实，市场相关方的信心将更快地修复，后续的房企融资也能快速转暖。
从市场的动向来看，百强房企2月仅实现销售金额4015.8亿元，同比出现了腰斩，甚至相比2021年的月均水平降低了56.5%，创近几年单月新低。截止当前，大多数房企现金流压力尚未减轻，新开工也随之停滞，更无力参与土拍。“两会”的《政府工作报告》中提出 2022年GDP目标增速为5.5%，这个目标值已经达到了市场预期的上限。市场方面认为，为了避免房地产开发投资对GDP增长产生较大拖累，当前楼市的企稳势在必行，因此楼市销售端的宽松政策按道理也需要快速出台。
我们认为，今年要实现“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的目标，让楼市尽快企稳回暖是关键中的关键。当前，房地产行业仍处于“不良循环”的状态，如果信贷和限购限贷的松绑力度仍旧无法到位，房企销售下行和预售资金严控会继续引起现金流压力的加大，楼市看空情绪增加则会进一步促使各类投资机构停贷和收贷，随之房企的供应商和尚未到期债务的债权人会要求提前还款并可能引发挤兑，再接下去就是房企的负面新闻爆发、销售方面继续断崖式下滑，进入恶性循环后最终引起交叉违约、房企躺平或破产等情况。因此，就像前面所提到的，只有楼市的销售先行企稳，房企才会有动力新开工和拿地，土拍市场才能正常化运转，房地产开发投资也才能企稳回升。
2022年3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转”。有不少同行认为，房地产及其上下游产业链对国民经济的贡献达到了25%左右，经济稳需要地产稳，按国家目前面对的复杂内外形势以及今年《政府工作报告》所提及的目标，房地产作为支柱产业可能需要发挥更大的稳经济和稳增长的作用，也即利好政策的释放及楼市的回暖可能会比预期的时间快上不少。尽管我们对上述观点持保守意见（毕竟“房住不炒”是大基调），但就我们目前面临的国央企客户的融资成本很难谈下来、民营房企无心无力拿地导致融资业务需求有限的困境而言，我们还是迫切地希望楼市赶快转暖，不然我们这类地产投资机构也会很快团灭。
总的来说，大部分房企的命运都取决于接下来的楼市政策松绑力度。
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原标题： “两会”对房地产的定调
