西政资本 作者：西政资本
来源：西政资本（ID:xizheng_ziben)
笔者按：
2022年2月18日，财联社报道称“除了菏泽，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例。从重庆、江西赣州的链家等地产中介处了解到，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%”。受上述消息的影响，2月18日地产股迎来了集体大涨。
春节过后，中资美元债的市场还是非常不太平，且不说去年下半年以来爆雷房企的美元债还在“跌跌不休”，光前两周新冒出来的违约主体就能将中资美元债再次带进深渊。要知道，2022年2月10日媒体报导“预售资金监管政策放松，超出额度的资金可由房企提取使用”的消息后，全国各主要城市都开始有所动作，没料到这个促使行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂却未能起到多大的作用，尤其是最近两周几家百强房企继续死磕美元债和非标融资的展期甚至是要求降息、展息，房企大面积的裁员也连绵不绝，尤其可怕的是不少房企对外发布的所谓澄清信息也开始自相矛盾，而这些都进一步加剧了房企的信用危机。
回到行业现状上，尽管从去年底开始监管部门就大范围地放松了信贷政策，包括按揭贷款的放松及利率下调、对并购类债券融资与银行融资的大力支持，以及2月8日央行、银保监会通知保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等，但楼市依然没有明显的复苏迹象（仅极个别区域出现回暖），其中百强房企2022年1月全口径销售金额同比下降了41%，2月份前两周同比下降了37%。
市场方面认为，房地差行业的复苏取决于楼市整体的企稳回暖，也就是消费者信心的回归。然而，截至当前，国内经济的下行趋势仍旧带来居民端强烈的收入下降的悲观预期，加上大部分城市都还未止跌回暖以及房企爆雷、项目烂尾继续增多等原因，楼市复苏依旧蒙着厚厚的阴影。
一、2022年的房地产行业形势
2022年2月11日，《郁亮主席在万科集团2022年会上的总结发言》见诸于网络，尽管市场上有不同的声音，但万科对地产形势的判断还是让人非常信服，以下简单摘录一下上述发言中关于房地产形势的一些判断：
1. （于万科而言）今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。
2. 外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。
3. 外部环境另一个特征是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，房地产行业新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。一是随着住房需求被不断满足，市场总量在不断变小；二是租购并举意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求；三是人、地、房之间的匹配关系可能改变，核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。
4. 在上述一个中心三个基本点外，还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。
5. 房地产行业到了黑铁时代……
二、房地产行业的发展方向
我们先前多次提到过，在房地产行业今后仍将长期作为支柱产业的历史经验下，行业规模萎缩到一定程度后肯定会企稳，其中城市更新、改善性住房、保障性住房需求等存量市场仍将保持很大的体量。更具体地说，在未来的10年甚至20年时间，政策性住房和商品性住房将逐步区隔，政府主导的保障性住房、人才住房等政策性住房将逐步通过国央企主导的民生工程模式予以解决，同时商品房市场也将逐步强化，尤其是商品房市场对房企的拿地能力、产品能力、管理能力等方面的要求也将越来越高。房地产的新发展模式，核心将是国央企、城投平台将保障性租赁住房等所需的巨量供应纳入类似基建的民生工程范畴，商品房市场则依旧由优质民营房企以及国央企类房企主攻，两个方向并行不悖。
值得一提的是，近两年以来一直有很多同行非常担忧房地产行业的“国进民退”问题。事实上，这已经是无法逆转的趋势，但因民营房企本身是房地产行业不可或缺的构成主体，且国央企在杠杆率受限和运营效率较低的情况下短期内根本无法填补民营房企所占的市场份额，因此民营房企的存活概率和数量很可能远超市场预期。根据券商的统计，仅40家上市民营房企2020年的销售金额就占到了全国总量35%的比重。除此之外，2021年下半年开始越来越多的百强民营房企出现爆雷后，地方龙头民营房企以及有实业基础的其他实力型中小民营房企却爆发后更大的潜力，不仅在去年第二、第三批集中供地的土拍中有非常抢眼的拿地动作，对爆雷房企的项目收购也动作频频，市场方面甚至认为今后房地产市场将形成国央企与地方性民营房企两头并重的格局。无独有偶，《郁亮主席在万科集团2022年会上的总结发言》中也提出“面对重大变化，我们也要做相应改变。比如投资方面需要进一步思考，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，我们需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。我们面对的项目越来越复杂，越是复杂局面越要坚守各项纪律”。由此可见，深耕区域市场或者充分发挥地方性优势已成为房企的主流市场策略。
三、关于2022年上半年的市场预估
2022年2月10日，媒体报道：全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，明确预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。从楼市强调控和金融强监管的脉络来看，房企在“两道红线”的去杠杆压力背景下，融资性现金流入急剧收缩，叠加销售下行和预售资金从严监管后，无异于雪上加霜，因此预售资金监管政策的放松对房企来说可谓充当着及时雨的功能。
从券商统计的数据来看，2022年1月份新房销售面积累计同比下降了41%，2月份前两周新房销售面积累计同比下降了37%。在楼市销售端继续下滑、销售回款变得更加有限的情况下，2022年1月份房地产境内信用债和中资地产美元债净融资额分别为-176亿元和-45亿美元。由上述数据可以推断，尽管预售资金监管政策的放松对房企短期的现金流改善有一定利好，但房企整体的债务危机在销售端未能回暖前仍旧很难解除，因此后续楼市需求端政策改善的落地速度够不够快、力度够不够大才是解决问题的关键。具体来看，一是金融政策的放松更多地是惠及国央企及优质的民营房企，比如我们地产投资机构对爆雷房企以及其他现金流紧张的房企依旧是避开的心态；二是金融端虽然大力支持国央企、优质民营房企的并购融资需求，但可给予支持的资金体量和资金供应速度远远无法赶上中高风险房企的债务体量和债务到期速度。除此之外，因2022年开年至今的楼市销售情况依然很糟糕，即便部分城市的需求回暖，届时却很可能因为供给端的短期暴增而导致产品力较低（尤其是高周转类）房企因销售竞争能力较差而继续进入困境。
从需求端的政策调整来看，2022年以来北海、福州下调了公积金贷款首付，山东、重庆、江西、安徽的部分城市降低了首付比例，四川自贡公积金贷款认贷不认房，另外多地也已出台购房补贴政策。市场预计2022年上半年将有更多、更大力度的改善政策的出台，因为如果楼市销售端的宽松政策无法及时到位，房企销售将继续恶化，后续也还会有更多房企爆雷，甚至其他稳健型的房企也将面临风险。总的来说，就政策的出台力度与出台速度而言，鉴于购房者观望态度的扭转也需要一定的时间，加上政策落地效果不及预期的话会引起宏观经济的进一步承压，因此市场预期层面倾向于认为监管层在2022年的一季度就将销售端的改善政策释放到位，由此在根源上逆转房地产行业的下行态势，而事实上所有房地产从业人士也确实都苦苦地等待着楼市整体销售拐点的到来。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“西政资本”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 房地产行业急盼楼市拐点
