观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
禹洲集团将旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服务集团上市，其中，厦门禹佳商业主要负责集团的商管业务，而本次转让的禹洲物业服务则主要负责物管。
继碧桂园服务收购蓝光嘉宝、合生活接盘恒大物业及雅生活以后，2022年开年，物业行业的并购整合热潮还在持续。
1月5日晚间，华润万象生活、禹洲集团接连发布公告称，华润万象生活计划收购禹洲集团旗下禹洲物业服务的全部已发行股本，收购代价不高于人民币10.6亿元。
通过查询股权结构发现，此次出售的标的公司为此前递表上市的禹佳生活服务集团的一部分。
据了解，禹佳生活服务集团拥有厦门禹洲商业和禹洲物业服务两大分支，前者主攻商业运营服务，而后者主营住宅物业管理服务。
二度递表失效、15倍PE“卖子”……禹洲集团出售旗下物业平台或许源于资金困局下的无奈。
但转让禹洲物业服务是否仅仅是开始？下一次，商管平台又是否会被摆上货架？
对物管行业而言，2021年是个分水岭。
在此之前，房企陆续分拆物业平台抢滩上市风口，其中不乏大型物管企业如碧桂园服务、华润万象生活等，亦有不少“蚊型”企业如兴业物联、方圆生活服务等。
在此之后，行业收并购节奏不断加快。年内，碧桂园服务分别斥资100亿元、54.32亿元、33亿元收购富力物业、嘉宝服务、邻里乐控股；花样年12.6亿收购绿闵物业；传合生活参与收购恒大物业、雅生活、奥园健康……
数据显示，2021年物管行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家。交易总金额约333.3亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约215.33%。
最新消息显示，1月5日晚间，华润万象生活发布公告称，其全资附属公司润楹(作为拟买方)与天津禹佳(作为拟卖方)就拟买卖目标禹洲物业服务有限公司全部注册资本订立框架协议。
据此，华润万象生活计划收购禹洲集团旗下禹洲物业服务，代价不超过人民币10.6亿元。
上述交易完成后，禹洲物业服务及旗下公司将不再是禹洲集团的附属公司，相关财务业绩、资产及负债将不再并入禹洲集团。
从华润万象生活的角度来看，收并购能够在短期内实现企业在管规模的快速扩张。
据2021年中期报告显示，碧桂园服务的在管面积约为6.44亿平方米，为物管上市公司之首。除此之外，保利物业、雅生活服务、恒大物业、万物云等企业的在管规模在4亿平方米以上。同期，华润万象生活的在管规模约为1.22亿平方米，处于行业中游水平。
虽然此次公告并未披露禹洲物业服务的在管面积，但此前披露的禹佳生活服务招股书显示，截至2020年6月30日，禹佳生活为74个住宅项目提供物业管理服务（主要由禹洲物业服务提供服务），在管建筑面积约1320万平方米，已订约123个物业管理服务项目，已订约总建筑面积约2260万平方米。
同时，禹佳生活为26个商业运营项目提供服务（主要由厦门禹洲商业提供服务），在管建筑面积为70万平方米，已订约34个项目，总建筑面积约为110万平方米。
这也意味着，此次收并购能够为华润万象生活提供超千万平方米的在管面积，能够进一步扩充企业的规模。
对交易的另一方禹洲集团而言，此番出售或能迅速回流资金。
禹洲集团在同日晚间公告表示，出售完成后，集团预计于截至2022年12月31日止财政年度确认出售出售公司的收益约人民币7.19亿元(扣除出售事项的成本及费用前)。出售事项产生的所得款项净额预期将用作一般营运资金或集团未来商机的融资。
事实上，自2021年下半年以来，坊间频频传出禹洲集团资金链承压的消息。同时，有关质押总部大楼贷款11亿元、评级下调等消息纷纷袭来。
截至2021年中期，禹洲集团的短期负债151.71亿元，其他短期负债629.86亿元，应付账款116.50亿元，而公司现金及现金等价物仅有209.44亿元。
另外，债券市场方面，2022年1月，禹洲集团将有两笔美元债到期，其中，一笔美元债券的票面金额是3.5亿美元，需要兑付的本息合计是3.47亿美元。另外一笔美元债券的票面金额是5亿美元，需要兑付的金额是2.42亿美元。
也就是说，禹洲集团拥有5.89亿美元的临期债务（相当于37.51亿元人民币），市场对禹洲就按能否按时、足额兑付这两笔债券尤为关注。
除此之外，2023年，禹洲集团到期的美元债券是13.5亿美元；2024年、2025年以及2026年，禹洲集团到期的美元债券分别是10亿美元、8.95亿美元将、9.35亿美元，在融资难、销售难的当下，偿债压力可谓巨大。
而出售资产成为其迅速回流资金的方式。
溢价
回到此次收购标的本身。
据了解，禹洲物业服务于1997年05月22日成立，主要于中国从事物业管理服务业务，其于中国福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目。
禹洲物业服务旗下拥有福建万龙、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司。
据了解，此前禹洲集团将旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服务集团上市，其中，厦门禹佳商业主要负责集团的商管业务，而本次转让的禹洲物业服务则主要负责物管。
数据来源：企业招股书、观点指数整理
曾经，禹洲集团对禹佳生活服务寄予厚望。去年，林龙安在接受观点新媒体采访时便表示，物业上市不断在衔接，他表达对物业上市的期待，并希望争取在下半年能够上市。
而禹佳生活服务最早在在2020年12月11日便向港交所递交了招股书，其商管+物管的概念，一度成为资本市场讨论的热点，而这也被外界称作禹洲集团新的增长。
不过，事与愿违，上述招股书在经历6个月的聆讯期后失效，虽然，禹洲集团在2021年6月16日二次递表，但截至12月15日，这份快速更新数据的招股书再度失效。
随后，12月20日，禹洲物业再传新动态，彼时，禹洲集团公告表示，林禹芳因工作调配，即彼将专注于禹洲集团附属公司禹佳生活服务集团有限公司的管理工作，已辞任公司执行董事及可持续发展委员会主席。
针对这一人事变动，外界看作是禹洲集团在为物业上市做出准备。
彼时，不管是公告中，亦或是接近禹洲集团人士在接受观点新媒体采访的表态，都能看出禹洲集团对于禹佳生活服务的重视，因此也让林禹芳辞去集团的工作，专注禹佳生活服务的管理工作。背后的目的，也许正是为了继续推动禹佳生活服务的上市工作。
值得一提的细节是，林禹芳在2017年旧金山大学工商管理学士毕业后，2017年8月至2018年10月在中银国际（香港）担任研究分析师，负责信贷分析、固定收入研究及客户咨询。而中银国际也是此次禹佳生活服务分拆上市的联席保荐人。
因此，不少分析认为，相关业务工作经验，或许能让林禹芳在禹佳生活服务分拆上市中起到推动作用。
但如今，人事变动不到一个月时间，禹佳生活服务没有新的上市动态，反而迎来了“散售”的消息。
按照已经失效的招股书中披露的数据，禹佳生活服务2020年实现收入6.3亿元，三年复合增长率达26.9%，净利润由2018年的3424万元增至2020年的8321万元，复合年增长率达55.9%。规模方面，公司2020总在管面积达1840万平方米，三年年均复合增长率达27.1%。
与此同时，禹佳生活服务的发展极度依赖于禹洲集团的发展，在2018年至2020年，其来自于关联方的在管面积，占其总在管建筑面积的100.0%、100.0%及83.5%；并且在上述报告期内，由关联方产生的物业管理服务总收入占比为100.0%、100.0%及94.9%。
而此次的出售公告显示，禹洲物业服务有限公司于2021年10月31日的未经审核资产净值约为人民币1.01亿元。截至2020年12月31日，禹洲物业服务税前溢利为6644.9万元，税后溢利则为4880.2万元。
以10.6亿元的出售价格粗略计算，出售禹洲物业服务的PE，按税前溢利算为16倍，按税后溢利算则为22倍，整体溢价较高。
而此前，碧桂园服务收购蓝光嘉宝的PE为17倍，龙湖智慧生活收购亿达服务，对应PE仅14倍，融创服务收购集团商管板块PE不到13倍……
而禹洲物业服务的规模整体较小、对母公司依赖度高、整体盈利能力较弱……但从收购PE来看，不少投资者在公开平台感慨道：“价格还挺贵”！
与此同时，禹洲物业服务的出售是终点，还是其频繁转让项目的开始，还需持续关注。
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