投拓狗日记 资产界注：本文由投拓狗日记（ziguanshidai）授权发布，作者：阳新芽 。
如果说过去的地产，主要解决的是城镇化的问题，那么下一阶段政府对地产的考量更多的出发点是城市生态布局的科学升级和产业的提升发展。
无论是最近广泛讨论的TOD还是产城融合，都是沿着这一思路在进行。
另一方面，无论传统产业转型升级的迫切需求还是新兴产业的蓬勃发展，都需要全新的产业配套和服务。
市场需求的另一端是政策对产业地产的大力支持，和开发商的顺势而动。目前，前50强房企已经有45家进入产业地产。
下面是新芽和行根总结的关于产业地产的9个重要观点。
一、产业地产做的是产城融合
产业地产做的是产城融合，看似是园，实则是城。无论是研发办公、商业、酒店，还是社区、公共配套、住宅配套等业态，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局，生产、生活、生态交融有序、有机统一。这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往。
产业地产商既然做产城融合，那么除了研发办公用房之外，自然还要有商业、公寓、酒店及住宅等配套。园区物业不仅仅要满足企业的需求，同时还要满足企业里面人的需求，这些都具备了才是真正的产城融合。
二、产业忽悠的时代已经过去
所谓“拿地不走招拍挂，产业地标加文化”，不少开发商做产业地产存粹为了“花式拿地”。
把握政策，扛着文化+、旅游+、产业+的大旗向政府拿地简直玩的不要太溜。然而，这个年头，只有政策和大旗，真能顺利拿到土地吗？
政府的投促局天天和勾地佬打交道，领导们听过的忽悠，看过的方案比你吃过的饭都多，各种大小算盘他们都心知肚明。假大空的忽悠早已过时，靠忽悠享受士地红利的时代已经过去。
即便算你忽悠过关，未来还是要面临承诺兑现的那一天，产值、税收、就业等无法达标，你就会发现，你拿到的不是地，是烫手山芋。
除非你是真有什么关系和猫腻，否则，抱着忽悠的心态，产业地产真别碰，浪费时间不讨好。
三、产业园区的商业模式无法复制
婚嫁讲究门当户对，产业地产的商业模式讲究区域适配。
迪士尼的IP够大了吧，落到边远山区合不合适？乌镇够牛了吧，照搬它的模式在四线城市再建个水乡又行不行？很多依葫芦画瓢的项目就是这么死的。
如果有人告诉你，他能够复制硅谷、能够复制大连软件园、苏州工业园、北京中关村，能复制贵州大数据城你相信吗?反正新芽我不信。
因为，天时、地利、人和、环境都变了，产业的形势和土壤也都变了。不同城市资源特色、人才结构、产业要素、政策环境等因素千差万别。
想重复过去曾经经典的成功已经不大可能了，是低概率的“黑天鹅事件”。经验只能借鉴，难以复制。
四、扩展的核心是财务模型和招商团队
产业规划、产品设计、运营服务等，都不是决定园区项目能否在异地成功复制的关键，真正决定复制成功与否的其实只有财务模型和招商团队模型。
对于那些想要在全国进行产业园区战略复制扩张的园区运营商来说，首先要做的是手中成熟的项目通过运营和资源整合把账算清楚，物业租售和运营服务的收入至少保证在10%的年收益率，磨合出一套成熟的财务模型，把平衡帐目的几个要素总结后尝试复制。
在新园区的介入前，必须保证这些要素全都凑齐；另外构建一套完善的招商团队模型，保证园区招商的战斗力，否则不要轻易去做。
五、死掉的产业地产都是盲目高端
产业地产门类中，通过完全市场化竞争能算过来账的就两类，一个是物流地产，另一个是标准厂房。
做产业地产，没有哪家企业是死于定位低端的，低端的物流与标准厂房，是区域刚需，成本低，即使做错了大不了推倒重来；但做高端的业态，一旦预判失误，对政府的承诺落空，又是重资产形式投入进去，神仙也救不活。
没有那个园区死得是因为定位太低了，都是死在高定位上面。很多产业地产商都吃过这种亏。拿地一看很好，有自己特别乐观的，也有政府逼你的，还有政府跟你一互动，自己本来就偏热，政府也偏热，两个在一起更热，这个园区就活不太长了。
六、主导方是政府，我们只是打辅助
很多开发商做产业地产时，经常犯的一个错误是，在和政府打交道时试图把自己所谓的先进模式推销给政府，永远是“我要干什么”。
动不动就告诉当地政府，我要打造一个你没有的东西，将北上广深的资源在这里聚集。问题是同城产业转移还得有产业基础，何况本地没有基础，要打造产业集群何其难哉！
千万别把牛皮吹太大，大到自己走不下去。毕竟政府想要戳破牛皮，有的是手段。
永远要记住，最优质的产业资源、政策资源都在地方政府手中。大型产业方进入任何一个区域，一定是先和政府谈，再由政府对接落地载体。开发商真正要做的是争取让政府和产业方将这个落地载体交给自己做。
地方政府最大的痛点，是区域开发没有主题，没有观感，没有兴奋点，产业地产企业的机会就是帮助政府梳理产业资源、促成产业集聚、做好产业服务，而不是关系颠倒——我要做什么产业，要求政府来帮我。
所以，做产业地产，必须摆正自己的位置：政府才是主导方，我们只是在帮政府打辅助。
七、产业地产赚的是这四道钱
产业地产要赚四道钱。
第一道是资源整合的钱：即是为政府招商引资，产业落地的好处费。很多时候，第一道钱强势产业方才是拿大头的主，开发商完全是跟在背后喝口稀饭。
第二道是土地整理和开发销售的钱：产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像住宅地产可以高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发的深入，很可能因资金链断裂而功败垂成。
所以，通过适当比例的房地产开发销售，回笼资金，达到现金流平衡，是产业地产商活下去的唯一途径（不差钱的开发商除外）。
第三道是租金和资产升值：租赁收入可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至成为重要的盈利端口。另外，租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化。
第四道是软性服务、产业培育的钱：一方面，运营方可以整合多方资源，搭建全方位的线上线下服务平台，帮助需求双方资源对接，从而获取服务增值收益。
一方面，可以构建产业孵化基金，早期介入项目，助力园区企业成长。
未来产业运营的软性服务收入，一定会代替销售、租金等硬性收入，成为主流。
八、短债长投是产业地产真正的杀手
中国开发商很难静下心来做好自持运营的根本原因在于短债长投。甚至可以说，一切指望用短债的钱做产业地产的，其本质都是卖房思维的传统地产。
国内的开发商的资产负债率普遍在70-80%，这就意味着开发商不可能主动持有资产，持有经营就是要挤占宝贵的现金流。
所以，一般的开发商对产业地产的处理方式，自然是能卖就卖。君不见，当年万达、万科为了发准REITS，收益贴息，为了回收现金流，亏着也要卖。
什么成立离岸地产基金，什么联手养老保险，都只能是个别开发商的个案操作。可以说，不解决资金来源渠道的问题，不实现房地产证券化，谈地产转型运营服务商只能是表里不一，自欺欺人。
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