冬天法则 | 建业的信心

作者：观点新媒体

来源：观点（ID:guandianweixin)

2021年对于房地产企业而言，无疑是一个严冬。

引发一系列暴雷的导火线，原因之一必有融资断流。因为对于资金密集型的房企而言，现金流是赖以生存发展的第一保障。

在此背景下，建业地产同样倍感艰难，而且2021年7月份，河南更是经历了千年一遇的暴雨，灾情与疫情给河南房企带去了更多考验。

建业在当地政府“万人助万企”活动背景下撰写的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》也在9月初被网络传播，内外因素的双重叠加，引发外界对其经营情况与财务健康的担忧。

于是，一场围绕“信心”的行动在建业打响——如深夜召开说明会，解释帮扶救援报告由来；如调拨30亿元偿还即将到期的美元债；以及与中原银行签署战略合作协议，获得总额达100亿元的综合融资服务。

在这个房地产的冬天，获得高融资额度的确是最大的好消息，建业也希望由此巩固市场信心，为度过这个寒冬加一重保障。

2021年6月之前，建业仍然是围绕河南进行房地产开发的省域房企，虽常被质疑，但也在稳步增长中。

直到9月初，一份帮扶救援报告的出现，引发了外界关注。

在这份报告中，详述了建业因为灾情、疫情所受到的损失，其中，直接损失5.5亿元、经营性损失8亿元、运营性损失3亿元以及正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭，销售及回款较原计划减少近30亿元……累计各种经济损失逾50亿元。

对于将“鸡蛋”都放在河南省内的建业，灾情带来的影响无疑是巨大的。

与此同时，这份报告还表示：“受汛情和疫情的双重影响，七月份以来，建业地产销售额下滑35%，回款下降40%。由于回款大幅下降，企业无法按时偿还银行贷款，可能造成违约‘失信’……如果建业被汛情疫情拖累，过不去眼前这个坎，有可能成为全国企业‘暴雷’和倒下的‘下一个’。”

直接经济损失与“违约”“暴雷”等敏感词，刺激着投资人的神经。事实上，在房地产行业下行周期叠加新冠疫情影响下，建业地产这两年销售也的确遇到了瓶颈。

据建业地产年初目标，2021年合约销售目标是1200亿元，其中重资产是800亿元，比2020年683亿元上升17%，轻资产是400亿元。按69%权益比例计算，权益销售额约552亿元。

彼时还提到：“预计未来三年每年保持15%的增长，也希望到2023年的时候，河南省外的项目贡献的合同销售能占到总销售额的30%左右。”

但计划赶不上变化，5月份将中原建业分拆上市后，轻资产部分业绩不再并表。在8月19日举行的中期投资者发布会上，建业地产就表示，考虑到疫情和灾情的影响，结合目前企业的情况和整个行业的情况，建业地产将全年销售目标自800亿元主动下调到700亿元。

实际销售数据也显示，8月份之后，9-10月销售继续出现同比大跌。截至2021年12月31日止全年，建业地产取得物业合同销售总额人民币601.05亿元，同比减少为12.0%；总合同销售建筑面积816.60万平方米，同比减少为8.2%；每平方米平均销售价格为人民币7360元，同比减少4.2%；完成全年目标85.86%。

备注：2020年及以前，为轻重资产总销售额对比；因中原建业分拆上市，2021年为重资产销售额，同比所用基数为2020年重资产销售额。

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过去几年的高速生长也使盈利与负债问题逐渐出现。

数据显示，2021年月度销售均价最低仅5965元/平方米，最高7702元/平方米，且大多月份出现同比下降，毕竟疫情影响仍在。

另一方面，省域化以及低能级城市的布局也限制了销售价格的抬升——建业地产于2019年底实现河南省122个县及县级以上城市全覆盖。

截至2021年中期，建业地产毛利率为17.9%，同比减少5.8个百分点，（2020年中期23.7%、2019年中期27.3%）；净利润率进一步从6%降至5%（2020年中期6.04%、2019年8.5%）。

负债方面，2015年到2020年，建业地产负债总额分别为324.4亿元、373.29亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元、1493.19亿元。

可以看到，建业的负债在2017年-2019年有较大幅度提升，主要原因或在于大规模增加土地储备。

在三条红线约束下，2021年上半年，建业地产录得总资产1613.28亿元，总负债微降至1485.76亿元，但由于总资产下降更多，以致资产负债率为92.10%，较2020年末的91.10%上升约1个百分点。

此外，报告期内，建业地产净借贷总额约118.13亿元，净负债率为92.6%，相比年初的56.8%提高了35.8个百分点。

期末公司流动负债有1264亿元，一年内到期的短期债务有85.26亿元，而现金及现金等价物较上年同期226.19亿元减少一半多，为108.7亿元。

与此同时，在2021年房地产企业融资受限与降杠杆双重压力下，建业地产截止至中期的融资活动同样不乐观。

数字显示，上半年融资进账不多，但是偿付额度较大——融资所得约84.56亿元，融资支出则达到161.32亿元，两者相抵后，共支出76.76亿元，上年同期该项支出仅12.86亿元，2020年末共支出32亿元。而之前的年份，融资收入均大于偿债支出。

仅就这些数字看来，流动性压力的确不低。

让投资者担心的，除了流动性压力之外，美元债同样受关注。

《帮扶救援》报告就提到，建业旗下有四家在香港上市公司（建业地产、筑友智造、建业新生活、中原建业），发行外债30多亿美金，占全省境外上市公司发行外债的一半左右。

从目前暴雷房企来看，大多触发原因都和美元债相关，因而，建业额度不小的美元债也触动了投资者的信心。

根据建业地产2021年中期报告披露，上半年已悉数赎回两笔共7亿美元优先票据，以及发行于2022年到期的本金金额为2亿美元及于2025年到期的本金金额为2.6亿美元优先票据。据此，建业即将于2021下半年至2025年到期的优先票据共28.6亿美元（折合人民币约183.8亿元）。

建业地产美元优先票据负债情况

2021年，受疫情影响以及房企频繁暴雷引发信用危机，美元债面临融资难以及负债成本被动提高等风险，建业地产近65%债务为美元债，融资同样受到影响。

数据显示，建业地产融资成本由截至2020年6月30日止六个月约人民币3.70亿元上升25.7%至2021年同期约人民币4.64亿元。主要由于本期人民币兑美元汇率波动，令远期外汇合约、外汇期权及外汇掉期合约等衍生金融工具的公允价值变动亏损约人民币1.19亿元(2020年同期：收益约人民币0.96亿元）；与借贷利息支出减少约人民币1.20亿元抵冲所致。

问题在《帮扶救援》报告里也在报告外，故而，报告被广泛流传后，在市场上产生巨大影响，建业的美元债券价格也出现暴跌，1美元面值的债券跌到了4.4美分-81.2美分以及3.5美分-69.6美分。

为了快速消除影响，建业迅速在9月9日深夜召开说明会，解释该报告的由来与其中问题的解决情况。

据建业集团、建业地产总裁王俊当时透露：“问题得到了政府积极的回应，电话会开完后债券价格也回到昨天（9月8日）的水平。”

按照建业的说法，帮扶救援报告并非企业自发行为，而是响应政府活动的结果：“网上流传出来的文件，背景是河南省‘万人助万企’的活动，是政府和企业之间的活动，政府主动深入企业，是在灾情之前就主动深入企业掌握情况，然后落实各种各样的措施、政策，帮助企业解决一些生产经营中的问题。”

“在这样的背景下，再加上百年一遇的水灾，新冠疫情在河南爆发，双重的因素叠加，建业也是在这样的情况下向政府递交了报告。”

这个背景信息安抚了市场情绪，而且在说明会上，建业还释放了许多经营向好的新消息。

当时建业的简单汇报显示，8月销售额52.6亿元，同比持平、单月回款45.4亿元，同比持平；中原建业新签6个项目，同比增加20%、新签面积59万平方米，同比增23.5%；建业物业外拓421万平方米。

这些数据明显给了投资者不小信心，只是此后的9-12月，由于银行暂停房贷、行业景气度走低等因素影响，建业地产销售额分别出现了-17.50%、-70.71%、-10%、-22.10%的跌幅。

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与此同时，9月4号河南电影小镇正式重新开园，均已恢复到灾情和疫情之前的运营状态，全省8家建业大食堂、10家建业酒店、7家商场、4家绿色基地也都已经复工复产。

“目前企业经营状况是稳健向好的，各项目的营销工作也全面恢复到了疫情和灾情前的情况。”王俊在发布会上这样表示。

针对资金状况，王俊亦表示，建业地产的资金是安全的。

据介绍，截至6月30日，建业地产账面现金和现金等价物总余额是165亿元，其中56亿元是受限现金，包括监控户的资金、按揭的资金等。截至8月底，建业地产账面现金及现金等价物的余额已增加至180亿元。

这个主要是因为7月、8月份的销售及回款支持，尤其是7月份销售回款达到35亿元，8月份销售回款达到45.4亿元，经营性现金流均为净流入。

过往财务数据也显示，在手现金均可覆盖一年内到期债务。

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建业方面指出，在灾情和疫情之后，公司严控了土地投资的支出，“我们预计9月份销售可获得超过50亿元的回款。预计截至9月底，公司账面总现金能超过200亿元，自由资金可望达到150亿元。”

对于大多数房企来说，2021年不能完成目标并非什么稀罕事，但是销售下滑将同步影响回款与收入，这些也是实实在在考核房企真正现金流的重要指标，是能否按时偿付债务的前提。

事实上，“三条红线”实施之后，房企纷纷在降负债，建业地产也不例外。

观点新媒体查阅2021年中期报告，于2021年6月30日，建业地产净借贷总额约为118.13亿元，净负债比率约为92.6%。其中，2021年6月30日有息负债余额约为282.93亿元，较2020年底减少30亿元，下降9.6%；2021年6月30日一年内到期的有息负债占比约为30.1%，低于2020年末的48.7%。

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“下半年预计还要再降低30亿元左右的有息负债，净借贷的比例我们希望在全年能够降到50%左右。”王俊表示，整个下半年建业会继续做好合理安排和审慎的处理，用比较低息、比较长时间的债替换相对利率比较高的、比较短的债，要持续优化融资成本。

据了解，建业地产2021年上半年平均融资成本约为7.6%，与上年同期基本持平，相比6.62%的行业平均融资利率高近1个百分点。

美元债方面，按期偿付就是最大的好消息。以召开发布会同一天为界，此后建业地产陆续发布购回美元优先票据的公告。

其中，9月份合计回购1392.1万美元优先票据；10月1日至10月11日，从公开市场上购回部分2021年11月票据，本金总额为1428万美元。

彼时，建业未偿还2021年11月票据的本金总额仍有4亿美元，票息6.75%。为应对该即期美元债，建业地产特意调拨30亿元用以偿还即将到期的美元债，于11月8日全部赎回未偿还的2021年11月票据本金金额3.63亿美元，连同应付利息1225.87万美元。

建业地产赎回美元票据

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至此，建业地产下笔需偿还的5亿美元债务，将于2022年8月到期。另外还有8笔美元债，将分别于2023年至2025年相继到期，总额约19.6亿美元，票息均在7%-8%之间。

关于提振市场信心，最浓墨重彩的一个动作无疑是11月中旬与中原银行签署战略合作协议，获得中原银行提供总额不超过100亿元的综合融资服务。

受此消息影响，建业地产股价于当日午后直线拉升，收盘价同比上升5.45%。

资料显示，中原银行是河南省首家省属地方法人银行，而在社会公众的投资意识中多认为，国有企业拥有政府信用背书，国企债务的背后有政府担保，不存在违约风险。

分析指出，建业此番动作，能够借中原银行为其背书，释放稳定信号。毕竟在9月份的“求救信”过后，市场情绪正逐步恢复，但仍旧信心不足。

另一方面，彼时可以获得融资行为的基本上以国有房企为主，建业地产作为民企，获得百亿融资服务，亦释放出“企业财务优质，具备融资能力”的信号，而在资本市场，信心往往比黄金更重要。

在资金之外，建业地产也开始不断走出河南，推行“大中原”战略，这或许可以在另一方面减少投资者对于“鸡蛋放在同一个篮子”的担忧。

标志性动作为去年6月28日，建业集团与荣华控股战略合作签约。根据协议，双方商定充分发挥各自资源、管理经验和品牌优势，在产业资源、产品服务、企业管理等多个富有优势的产业领域达成全面、深入的战略合作。

此外，建业集团包括四家上市公司在内的各个业务板块，共同拓展陕西省市场、智慧物业领域、智慧生活服务、康养产业发展等各方面深入开展战略合作，包括但不限于业务融合、资源导入及分享等多种合作方式。

胡葆森也在现场表示，希望建业和荣华在5年后，能够结出一个500亿果实。

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原标题： 冬天法则 | 建业的信心