面包财经 作者：面包财经
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正荣地产此前发布2020年报。数据显示，公司营业收入和归母净利润同比分别增长10.96%和5.79%。对比历史财务数据，正荣地产2020年的经营业绩增长速度进一步放缓。
报告期内，正荣地产新增土地储备2.5百万平方米，其中约有77%位于一、二线城市。公司土储在一、二线城市的比例进一步提高，于2020年年末达到82%。
迅速扩张之后，经营业绩增速放缓
年报显示，正荣地产2020年实现营业收入361.26亿元，同比增长约10.96%；归母净利润26.51亿元，同比增长约5.79%。公司的业绩增速达到近五年来最低水平。
回顾历史数据发现，正荣地产的经营业绩增速正逐年放缓。2016年至2019年，公司营业收入由146.04亿元增长至325.58亿元，归母净利润由11.83亿元增长至25.06亿元。公司2017年至2019年的营业收入增速分别为36.92%、32.30%、23.08%，归母净利润增速分别为19.07%、50.53%、18.19%。
从运营数据上来看，正荣地产2020年合约销售金额约1419.01亿元，同比增长约8.6%；合约销售建筑面积约8.9百万平方米，同比增长约5.4%。公司的销售金额与销售面积增速迅速降至个位数。
回顾历史数据，2017年至2019年，公司合约销售金额分别为701.53亿元、1080.17亿元、1307.08亿元，同比分别增长78.5%、54.0%、21.0%；合约销售建筑面积分别为3.8百万平方米、6.4百万平方米、8.4百万平方米，同比分别增长102.3%、69.8%、31.0%。正荣地产的规模在过去几年进行了迅速扩张。
对于2021年，正荣地产提出目标：合约销售金额1500亿元。相较于2020年合约销售金额1419.01亿元，今年目标销售额的同比增幅约5.71%，可以看出公司对于规模增长的要求较低。
4月7日，正荣地产公布2021年三月经营数据。公告显示，正荣地产2021年3月实现合约销售额153.93亿元，同比增长99.91%，环比增长14.81%；合约销售建筑面积约 93.72万平方米，同比增长85.94%，环比增长16.73%；合约平均售价为16400元/平方米，同比增长7.19%，环比下降1.80%。
2021年1~3月，正荣地产实现累计合约销售额399.97亿元，同比增长123.47%；累计合约销售建筑面积238.64万平方米，同比增长105.56%。截至2021年3月底，正荣地产已完成了2021年销售目标的26.64%。
毛利率下行，地货比逐步提升
报告期内，正荣地产的毛利率约19.11%，相较2019年毛利率下降了0.85个百分点。公司表示，主要是由于2020年平均售价较低的建筑面积占总交付建筑面积的比例增加所致。
值得注意的是，正荣地产的毛利率在近几年有持续下滑趋势。2016年至2019年，公司的毛利率分别为21.7%、21.09%、22.76%、19.96%。和行业对比来看，正荣地产的毛利率处于较低水平。
就物业开发业务而言，其毛利率决定于项目成本和售价：项目成本主要为地价和建安成本，其中房企间差异更大的为土地成本；项目售价则受到地方限价情况和房企产品定位的影响。
查阅相关数据，近几年来，正荣地产的拿地均价逐步走高，但销售均价相对降低，致使地货比（权益拿地均价/销售均价，下同）持续提升。2017年至2020年，公司拿地均价分别为4557元/平方米、4829元/平方米、5968元/平方米、6616元/平方米；销售均价分别为18484元/平方米、16765元/平方米、15488元/平方米、15949元/平方米；地货比分别为24.65%、28.80%、38.53%、41.48%。
公司地货比在2020年达到较高位，也就是意味着当期拿地项目毛利率较低。按照房地产开发结算的流程，从拿地环节到结算环节兑现期大约在2-3年。公司未来几年的毛利率或许会受到一定影响。
拿地强度有所回升，一二线城市地储比例进一步提高
报告期内，正荣地产新增土地储备2.5百万平方米，同比增长约25%；拿地总价472.21亿元，同比增长41.38%。拿地强度方面，在金额口径下，公司2020年拿地强度为33.28%，同比上升7.73个百分点。
从地域分布来看，新增土地储备中，分别有43%及31%位于长三角及海峡西岸两大区域，其余则位于中西部区域、珠三角区域以及环渤海区域；以城市等级来看，77%的新增土储位于基本面良好的一、二线城市，包括长三角的上海、南京、苏州、合肥、徐州及无锡；海峡西岸的厦门、福州和南昌；中西部的郑州、武汉、长沙及成都；珠三角的佛山；以及环渤海的天津。
截至2020年12月31日，正荣地产拥有建筑面积28.5百万平方米的土地储备，其中82%位于一、二线城市，相较2019年提升约8个百分点。大量一、二线城市的优质地储能够为公司未来经营业绩提供支撑，但过高的比例也会让公司对其形成一种“依赖”。
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