观点 作者：观点地产新媒体
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这只是“长征”第一步，毕竟问题不止这些，华夏幸福仍需努力。
观点地产网 自华夏幸福披露债务“暴雷”后，外界翘首以盼的债务重组计划终于在国庆长假前公布了。
华夏幸福9月30日傍晚公告，公司初步拟定了债务重组计划，并在省市政府的指导下，与债权人就债务重组计划的相关内容进行了沟通。
据此，华夏幸福表示以“不逃废债”为基本前提，通过卖出资产回笼资金、出售资产带走金融债务、优先类金融债务展期或清偿、现金兑付等6种方式安排债务清偿，涉及金融债务达2192亿元。
若简单对照华夏幸福2021年中报披露的有息负债1876.19亿元，此次债务重组计划，预计可以“消化”掉大部分有息负债压力，且将支持其恢复项目的正常运营与交付，以保障后续债务清偿的可能。
经过是次债务重组后，华夏幸福的业务与区域布局预计将迎来全新的变局。
华夏幸福在公告中指出，公司经过资产及业务重组后，将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。以往被指摘较多的“环京”集中布局或将改变，因华夏幸福表示，产业新城业务布局过于集中的问题将明显改善，抵御区域政策和市场风险的能力显著提高。
或许还有债务问题需要在后续解决，或许还有不少细节需要进一步落实，但对于华夏幸福和它的投资者及业主而言，这份债务重组计划无疑是一份大礼，也是最好的重新出发。
2192亿债务重组
按照华夏幸福的计划，债务清偿共有6种主要方式，最主要也是最直接的方式就是出售资产，这不单可以回笼资金偿付债务，同时还可以带走不少标的公司自身的金融债务。
华夏幸福表示，对于变现能力强的资产，公司将积极寻找资金实力强、协同效应好的潜在投资者予以出售，回笼资金主要用于偿付金融债，出售资产预计能够回笼资金约750亿元。
回笼资金后，首要任务是安排约570亿元用于现金偿付金融债务；剩余部分用于落实住宅开发和交付责任，及恢复产业新城及其他业务板块的正常运营，以保障经营债务及承接金融债务的清偿。
除了现金兑付约570亿元金融债务，伴随这些资产出售，预计将有500亿元金融债务被带走。
华夏幸福表示：“出售项目公司的自身金融债务，随项目公司股权出售一并带走并转出公司，展期、降息，由项目公司依据债务重组协议约定还本付息。出售项目公司通过债务置换方式，有条件承接相应的由公司统借统还的金融债务，置换后的债务展期、降息，具体置换方式由公司、可出售项目公司的收购方、相关金融债权人具体协商。”
第四种方式，计划优先类金融债务展期或清偿约352亿元，这包括两种情况：
应收账款质押和实物资产抵押的金融债务展期留债，维持原财产担保措施不变。展期期间利率下调。如若实物资产抵押相关担保物被处置或出售的，所担保债权可在担保物处置或出售价款范围内优先清偿；应收账款质押的，按年度分期按比例偿还。
与房地产开发建设等业务相关的开发贷，由相关金融机构维持开发贷余额不变，利率下调，存量项目逐步销售偿还，新增项目逐步投放。
第五种方式，以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿，即以公司约220亿元有稳定现金流的持有型物业等资产设立信托计划，并以信托受益权份额偿付相关金融债务。
最后，剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。展期届满后，根据企业后续经营情况，可协商直接清偿或继续展期。
事实上，由于债务暴雷曾引发了一系列债务违约，对此华夏幸福也做了三点补充：
在欠息、罚息等事项上，由于企业经营困难，本债务重组计划项下的金融债务，已发生未支付的利息豁免或利随本清,如选择利随本清，则利率下调；已发生未支付的罚息、违约金、复利及其他违约责任予以豁免。
公开市场债券兑付方面，对于公司在境内外发行债券的清偿，应根据监管部门的监管制度、债券发行及募集资金文件的相关要求，按照同债同权、公平公正的原则妥善予以安排。其中，对于境外债券，引导债券持有人委托境内代理人加入金融机构债权人委员会，并参与本次债务重组。
担保措施调整方面，如存在以下两种情形：一是按照上述第4-6条（现金兑付约570亿元金融债务、以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿，剩余约550亿元金融债务由公司承接）等方式清偿的债务存在股权质押的；二是涉及可出售资产或项目公司的担保措施、确因出售资产或上市公司监管要求需要解除担保的申请债权人配合解除相应担保措施。
希望恢复正常经营后，一切问题也将迎刃而解。
或如公告所言，通过债务重组、持续运营，在地方财政、税收、土地政策的支持下，华夏幸福将逐步完善经营状况，恢复“造血”能力，积极争取修复资信，及早恢复融资能力，保障公司经营债务和公司在现金清偿及信托受益权份额抵偿后承接的金融债务的稳定清偿。
产城与“环京”
上半年，华夏幸福接连转让武汉、南京、嘉兴以及北京等项目，就连深圳公司及旗下城市更新项目也一售而空。
与此同时，华夏幸福也在积极引入外援。今年2月，廊坊市人民政府与河北省产业投资基金管理公司共同出资的河北新空港发展投资有限公司已正式成立，据传该公司将成为华夏幸福债务重组的主体。
结合最新的债务重组计划高达2192亿元债务“去化”，预计可以消掉不小有息负债压力，但这只是“长征”第一步，毕竟问题不止这些，华夏幸福仍需努力。
据观点地产新媒体了解，由于疫情爆发，加之其项目多布局在环京一带的原因，华夏幸福去年的经营受到严重影响，在2020年底一场境外投资人电话会议上，华夏幸福表示，2020年大概率无法完成净利润目标。
彼时消息传出后，有关华夏幸福境内外债务暴跌、违约消息传来，资金链危机全面爆发。
至今年中期业绩报告公布，华夏幸福对此的说明是：受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，特别是2020年年底至2021年3月北京、河北新一轮疫情的影响，以及公司流动性自2020年第四季度出现的阶段性紧张，公司融资业务受到较大影响，产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的正常开展均受到一定影响。截至报告期末，累计未能如期偿还债务本息合计691.66亿元，正在与上述逾期涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。
据观点地产新媒体近期报道，华夏幸福9月3日公布最新的债务逾期情况显示，累计未能如期偿还债务本息合计已达878.99亿元。
另据中期财报显示，上半年末，华夏幸福负债总额为3923.41亿元，有息负债账面余额1876.19亿元。其中，一年内到期的长期借款334.81亿元，短期借款及短期应付债券291.36亿元，应付账款392.36亿元，一年内到期的非流动负债789.02亿元，合计1807.55亿元。
虽然此次公布的债务重组计划并非最终确定版本，仍有不少债务需要在后续的日子中解决，也有不少细节需要进一步落实，但随着方案的逐步落实，过往占用资金较多的产城业务以及“环京”集中布局或将改变。
华夏幸福于公告有这样的表述：公司经过资产及业务重组后，将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。
“其中，孔雀城住宅业务板块，多措并举缓解资金压力，有序运营，落实交房责任，通过成立专门的住宅开发和交付运作平台，由‘政债企’三方共同监督，努力恢复孔雀城品牌形象，提振去化速度和销售价格，逐步恢复孔雀城板块融资功能，探讨以滚动拿地开发等多元化手段，更好地完成房地产开发与交付任务。”
“产业新城业务布局过于集中的问题将明显改善，抵御区域政策和市场风险的能力显著提高。”
另外，在今年2月份内部讲话中，王文学将公司陷入流动性困境的原因归纳为四点：第一是错误研判了环京的房地产形势，投资过于集中。第二，新拓区域尚在培育中，效果不及预期。第三，前期扩张激进，管理不够精细。第四，多轮疫情冲击使经营困境雪上加霜。
结合这些表述，或许可以合理猜想，华夏幸福即将出售的资产大概率的布局情况。
债务化解方案虽然较开始的预计时间推迟了4个月公布，具体将出售哪些资产，目前仍不得而知，债务重组从“计划”到“落实”也尚需时日，但如今已迈出了重要的一步。
“大家可能会担心，我们会经历多少困难，我要告诉你，最后风险必须化解了，这是结论。怎么弄，大家拭目以待。”王文学2月2日在内部讲话中曾如此说。
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