江湖人称Ray神 作者：章睿荣
来源：江湖人称Ray神（ID:Ray_PropertyTech)
上周和大家在探讨租期分析的话题时提到：单价、空间和时间是影响不动产租金收益的三个维度。作为空间的计量标尺，面积一直是不动产管理者们所关注的东西。许多岗位的同事，每天都或多或少地要和它打交道。今天，我们就来谈谈这一话题吧。
1 不动产的面积口径
有些人也许会觉得，面积有什么好谈的，不就从技术部拿来就用的数据而已。但我想说的是：在许多企业里，面积往往是一个管理的难点。今天，管理着大量存量资产的国有企业都把家底盘清这件事提到了重要的位置——但是，很多人却一直在面积这件最基础的事情上绕不清楚。要想搞清楚这一问题，还得从面积口径说起。
在之前的文章中，我们提到过不动产的面积类型包括：建筑面积（GFA或GBA）、套内面积（GLA）、使用面积（NFA）等等。这几种面积类型其实都是从空间的物理维度进行衡量的，即：空间在图纸上或实体建筑上客观存在着的面积。这几种面积通常会体现在我们的产权证上，因此通常也可以认为是产权口径的数据。一般我们进行面积测量，首先要搞清楚的就是这几个口径的面积。特别是，当项目没有将产权切分到房间的时候，那业主方就更需要自己去理清楚它们之间的关系。
不过，在实际业务过程中我们并不是完全按照产权口径的这几个面积去进行经营，而是采用了经营口径上的面积维度，这也就是通常的可租赁面积（Rentable Area）。招商过程中，大家经常会说的按建面出租或按使用面积出租，事实上它们更准确的表述是可租赁建面（GRA）和净可租赁面积（NLA）。我们所说的按使用面积计租，一般是指减掉隔墙之后的红线内面积（包括柱子等结构构造），和真正的使用面积还是存在差异的；而可租赁建面（GRA）相比于产权口径上的GBA，会扣除掉停车场的面积，一般也就是建筑物计容面积的分割。
图1：几种面积之间的关系
当然，需要指出的是：对许多国内的企业来说，经营口径上的面积并不严格是按照从建筑物本体分割出的GRA或NLA。这里面可能有各种主观或客观的原因，比如：历史租约中对面积管理不严谨、使用公共面积进行的补偿、合并拆分造成得房率差异等等。此外，部分新入市的楼宇可能还存在着在实测报告出具前按照图测面积进行经营的情况。因此，从经营角度就需要去关注租赁合约中实际的计费面积了。
搞清楚面积的产权口径和经营口径，是我们对所管理的资产进行经营分析的基础——如果口径不清，那可以说最后得到的诸如出租率、坪效之类的许多运营指标的结果都是不可靠的。
2 经营中的面积分析
在理清了口径之后，那该从哪些地方着手对面积进行分析呢？相信大家首先会想到都是日常所统计一些与面积直接相关的指标，比如：空置面积、已租面积、出租率等等。事实上，我们在租赁工作过程中对于面积的分析应用不仅限于此。
准确来说，面积通常并不是孤立存在着的指标数据，而是在与其他业务指标相结合的过程中产生价值。比如：写字楼所关心的平均租金，是已租建面与总租金结合的结果，平均租金=总租金/已租建面；购物中心所关注的坪效，是经营面积与销售额结合的结果，坪效=销售额/经营面积；运营关注的单方费用，是建筑面积与费用发生额结合的结果，单方费用=费用发生额/建筑面积……
前面提到的已租面积、空置面积之类的指标，其实也是面积与空间租赁状态相结合的产物。常见的类似指标还有新签面积、续租面积、退租面积等等。这些指标的分析方式，可以是设定目标来对比实际完成情况，或是从时间维度上进行同比环比。而当面积与租约的时间维度相结合时，还会产生我们之前谈到过的到期面积统计与租约到期分布。简单来说，对于面积分析的应用一是从单位面积的维度去分析其他指标的表现，二是从其他维度去分析面积的组成。
许多企业会统计不同行业或业态的客户承租面积及占比，来分析影响自身项目稳定性的客群特征；REITs经常会按照承租面积来统计十大租户，以识别哪些客户对项目空间的影响程度大。
图2：某REITs年报中的面积相关分析
此外，从招商角度，一些企业会按照签约面积段来进行客户统计，从而分析当前客户对空间大小需求的情况。同时，通过这种方式也可以辅助管理者识别楼宇里大租户和小租户的实际构成情况，为后续进行调整优化提供依据。
图3：某写字楼的签约面积段分
3 面积的变更与追溯
对于面积的管理，还有一件需要关注的事情是：不动产经营过程中面积并不是一成不变的。无论是前期按图测面积出租的空间后续需要调整为实测，还是因为招商原因发生的合并拆分，空间面积的变化自始至终都在影响着我们的经营行为。
有些一线的朋友可能并不是太关注面积的变化过程。他们总是觉得只要把和客户约定好计费面积签到合同里就完事了，似乎实际空间怎么变化对管理工作并没有产生多大的影响。可是，要知道计费面积的来源本质上还是空间原有的面积。如果不对面积的变化过程进行管理，空间就断了与自己的“出生簿”之间的关系，面积数据的可靠性也就缺乏了可靠的依据。这样的情况久而久之，就会造成楼宇的面积管理越来越混乱。
并且，在招商工作的过程中，我们很可能会需要根据客户的面积需求来规划空间未来的变化。比如：某个在租的房间三个月后才会到期，而现有的客户因为业务缩减需要减少承租面积；那么我们在提前进行合同签署时，就需要把缩减的面积拆分出来作为未来的空置面积去进行招商。如果不对空间面积未来计划发生的变化进行管理，同样会导致面积管理的混乱，进而影响业务经营的有序开展。
简单来说，空间的面积并不是孤立存在的数据，而是存在着时间属性的一项指标。要想做好空间的经营分析，就需要追溯到空间的过去、现在和未来，即：每一个空间的面积过去从哪里来，现在是什么样的情况，未来计划变化成哪些空间的面积。只有这样，像同比、环比之类的一切基于时间维度所展开的数据分析，才能分解到我们的最小经营单元上去。
图4: 面积的变更履历示例
此外，也只有把面积的变更履历管理清楚了，像许多企业今天所提到的家底盘清才有可能。否则，今天费了九牛二虎之力盘查清楚，过个几年业务开展中的各种面积变化又会造成了空间资产的数据混乱。
面积管理作为不动产管理中的一项基础性工作，也许是非常琐碎且不易体现价值的。但不得不说，它从某种程度上来说是做好其他工作的前提条件。特别是，在长达数年或数十年的经营管理过程中，如果不把面积管清楚的话，未来想要进行资产退出也会面临着各种各样的问题。因此，面积的问题，需要每一位资产管理者都加以重视。
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原标题： 谈谈不动产经营中的面积管理
