观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
2020年，胡葆森将“蒙眼狂奔”的建业喊停。
编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。
进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。
我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。
观点地产网 站上千亿台阶后，是借着这股子冲劲继续向前，还是减速调整看清下一段路的方向？建业选择了后者。
建业地产成立于1992年，那一年，胡葆森从香港回到家乡河南，并选择踏上了房地产的征程。
次年，建业的第一个项目“金水花园”推出，“十年还本”的售楼方式在全国引起轰动，而建业也因这个“一诺千金”的故事声名鹊起。
自那以后，建业地产凭借其独树一帜的“省域化”模式摸索前行。
故事的转折点发生在2015年，建业提出了“轻重结合”的发展模式。随后几年，借力轻资产实现跨越式的发展。据悉，2019年，建业地产实现全河南省122个县级以上城市全覆盖，实现资产规模和销售规模双双突破千亿。
但在快速扩张的同时，建业也受到了加杠杆冲规模后遗症的影响，2020年，胡葆森再一次调整了建业的航向。
胡葆森指出，把建业地产未来2-3年作为战略巩固期：“就是巩固过去三年快速成长的成果，继续提升管理水平，让建业实现有质量的增长。”
正如安东尼奥尼在电影中所言：“我们走得太快，应该停下来等一等，等灵魂追赶上我们的步伐”。
而今，建业也在等待自己的“灵魂”。
轻资产
早在2011年，胡葆森曾用“在河南，做地产”六个字，总结建业地产过去的十八个年头。
十余年时间，始终偏安一隅，在外界看来，胡葆森是谨慎的。但每一个领导者的决策，都脱离不开他所经历的那些年代。
在上个世纪80年代初，毕业于郑州大学英语系的胡葆森，被河南外贸厅派到香港参与组建外贸公司。熟悉香港市场的他，看到了1991年到1997年香港楼市成倍的翻涨，也看到2001年前后，地产泡沫破灭与香港楼市的一片哀嚎。
见过了行业的大涨大跌，胡葆森认识到了稳健经营的重要。2001年，建业首次明确“省域化发展战略”，提出扎根中原，逐步分级向下延伸，做专业化领袖型区域品牌地产开发商的目标。
固守中原的策略，让建业每一步都走得踏实，但也存在局限性，首先是错失了扩张全国的时机。
数据显示，2015年，万科实现销售金额2614.7亿元，恒大2050.4亿元，绿地为2015.1亿元，和建业同一年成立的碧桂园也卖了1401.6亿元。
那一年，建业的销售额为157.44亿元。
规模慢步之下，万科、碧桂园等一线房企亦开始布局河南市场。在这样的背景下，一向保守的建业不得不作出改变和应对。
2015年，为了寻求新的增长极，建业地产发布新蓝海战略，宣布未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。
五年时间过去，中国房地产行业也已经历了一轮完整的周期，回头再看，建业的轻资产模式已初具成效。
数据来源：企业财报、观点指数整理
数据显示，2016年，建业地产实现签约销售额201.46亿元，同比增长28%；次年有了较大幅度的增长，销售金额同比上升51%至304.15亿元。
2019年，建业地产成为国内首个于单一省份达成销售额超千亿元的房企，录得物业销售金额1011.5亿元；2020年，在房地产行业下行周期叠加新冠疫情影响下，建业地产录得签约销售额1026.42亿元。
建业轻资产战略用更通俗的话来讲就是“代建”，其中包含了项目的设计、开发以及后期的销售管理，无须投入过多资金去拿地，这就在一定程度上减轻了企业资金投入与沉淀的压力。
另外，代建企业通常会将代建项目销售所得归入全年销售业绩，在一定程度上也有利于房企销售规模的增长。
在建业千亿征途中，轻资产无疑扮演着重要的角色，更是实现河南省内深耕与突破省域化布局的抓手。
2019年12月30日，建业地产成功摘取封丘县2019-15号地，这标志着建业实现河南省122个县及县级以上城市全覆盖。
此外，2019年亦是建业全国化扩张元年，这一年胡葆森提出，以河南为原点，以500公里为半径，以轻资产的模式不断走出河南。
根据建业2020年中期财报显示，已通过轻资产模式将业务扩大至河北、山西、陕西、新疆及海南等省及自治区，省外项目共计八个，订约总建筑面积为91.84万平方米。
对建业而言，采用轻资产的模式实现省域化下沉，能够降低市场消费能力较弱带来的风险。同样的道理，也减少了建业“走出去”的不确定性。
后遗症
依靠轻资产战略，建业实现了千亿、走出了河南，但伴随而来的是盈利能力下降及杠杆水平上升。
胡葆森在2020年3月份业绩会上坦言：“任何事情都有两面性，三年增长了800亿，有没有问题呢？实际上也是有问题的。”
据悉，建业地产自2016年到2019年四年时间，销售额从200亿增长到了1000亿，复合增长率达到71.23%，远远高于行业平均水平。
将建业的表现放置于大环境来看，的确可圈可点，毕竟房地产市场已进入深度调整和转型期，再加上2020年上半年疫情影响，整个行业已步入下行周期，在这样的背景下，建业依靠“轻重结合”模式保持住增长势头已实属不易。
但不可忽视的是，建业整体销售额中，轻资产代建业务贡献占比将近三成。
数据来源：企业财报、观点指数整理
据观点地产新媒体查阅，2018年至2020年，建业地产轻资产销售额占比分别达到25.83.%、29.02%、33.42%，呈现逐年拉升的态势。
但轻资产销售额更多是代建业务合并而来的销售业绩，一般来说，代建企业收取的是管理服务收入，也就意味着，轻资产销售额并不是房企传统意义上的销售。
还原来看，建业地产2019年整体销售额为1011.5亿元，去除293.49亿元轻资产销售额，重资产销售额为718.01亿元。
同理，2020年，建业重资产销售额为683.39亿元。在3月份业绩会上，建业地产公布了2020年重资产销售目标为800亿元，并没有公开列出轻资产目标，从最终情况来看，重资产销售目标完成比例为85.4%。
除此之外，无论是重资产还是轻资产，建业的销售增幅均呈现逐年下滑。当下，规模增速放缓已是行业整体面临的现状，建业也没有例外，而且净利润增幅亦有所放缓，盈利能力有所减弱。
数据显示，截至2020年中期，建业地产毛利率为23.73%，较2019年同期下跌3.6个百分点；净利润率为6.04%，同比下跌2.5个百分点。
建业地产2020年盈利能力下降与疫情影响有关，在2-3月份疫情最严重的时候，建业地产同样采用了“打折促销”、“以价换量”的方式回流资金。彼时，建业销售均价为0.53万元/平方米、0.65万元/平方米，较2019年全年0.7万元/平方米有较大幅度下降。
但毛利率下降并非个案，从近几年数据看，建业地产毛利率仅在2018年超过30%，其余几年均在25%上下。
横向对比来看，规模排名前五的房企，毛利率均高于建业地产，净利率也仅有恒大集团略低；与建业排名相当的房企当中，也仅有远洋的毛利率低于建业。
数据统计显示，2020年中期，上市房企平均毛利率为29.8%，平均归母净利率为12.8%。由此看来，建业两项指标均在行业平均水平之下。
对房企而言，毛利率下降源于行业高利润时代过去，在地价上升与稳房价背景下，企业的盈利空间逐步减小。
而建业作为省域型房企，在实现省市县镇村五级市场全覆盖同时，投资重心近两年也在向周口、许昌、新乡、驻马店等低能级城市下沉，这就导致企业面临着房地比下降、购买力不足等问题，从而影响企业的盈利能力。
问杠杆
“我们的毛利率有所下降、负债比例略有上升、成本节约空间还存在、产品的溢价能力并不是十分强，这些就说明我们在经营管理上还有很大提升空间。”在2020年初见面会上，胡葆森就曾如是提到。
深耕河南这些年，建业的财务状况整体来看还是较为稳健，但经过近几年的高速生长，盈利与负债问题也逐渐抬头。
数据来源：企业财报、观点指数整理
2015年到2019年，建业地产负债总额分别为324.4亿元、373.29亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元。可以看到，建业的负债在2017年、2018年有较大幅度的提升，原因在于公司大规模增加土地储备。
2020年上半年，建业地产录得总资产1641.66亿元，总负债为1510.78亿元，资产负债率为92.03%，较2019年末的91.25%上升约0.78个百分点。此外，报告期内，建业地产净负债率为76.9%，相比年初提高了12.7个百分点。
除了拿地加速以外，建业负债水平攀升与大量融资有关。
2020年上半年，随着国内流动性宽松，审批发行加速，房企发债利率进入下降通道，在这样的背景下，多数房企融资成本再破低点，但以建业、明发等为代表的房企融资成本却有所上升。
数据来源：企业财报、观点指数整理
以年初房企发债情况为例，1月6日，龙光地产发行了2020年首期公司债券，发行规模为10亿元人民币，债券为期5年，年利率为4.8%，创下该公司近三年发债利率最低纪录；1月7日，龙湖集团公告显示，公司发行6.5亿美元票据，其中，七年期2.5亿美元票息为3.375%；12年期4亿美元票息为3.85%。
与此同时，1月10日，建业地产发行2亿美元优先票据，利率为7.25%，处于行业较高水平。综合来看，2020年上半年，建业地产融资成本达到3.7亿元，较2019年同期上升60.87%。
有分析人士提到，由于部分房企寻求扩张，高成本融资是无法避免的。规模上去后，把信用评级做好，财务报表表现稳健，这个时候融资成本或可能出现下调。
过去几年，激进是建业筹钱越来越“贵”的重要原因，这一点或许能够从其债务结构当中窥探一二。
建业地产借款构成中，银行和公司债券所占比例明显偏低，而美元优先票据的占比相对要高一些。2019年年末，公司银行借款和公司债券合计为102.28亿元，占比刚刚超过三成，而优先票据合计为179.75亿元，占比超过五成。
数据来源：企业财报、观点指数整理
2020年中期，建业地产优先票据规模达到225.06亿元，占比超过60%。事实上，该公司优先票据占比从未低于50%。根据安信证券统计，截至2020年3月底，建业地产海外债存量为198亿元。
前些年，国内融资环境收紧，房企纷纷掉头寻求海外债券以支撑自身的高速发展，据统计，2019年中资美元债发行规模达到2318亿美元，从行业分布看，美元债发行以地产、金融和城投为主，建业也是其中一员。
2020年以来，受疫情影响，美元指数逐渐走高，部分房企有息负债中外债占比较高，可能面临负债成本的被动提高，建业地产近60%债务以美元债为主，公司额外增加的负债成本由此可知。
据观点指数不完全统计，2020年以来，建业地产共发行了五次美元优先票据，票面利率介于6.88%-7.75%，合计发行金额13亿美元，用途均为债务再融资。
再出发
某种意义上而言，轻资产模式是建业自我迭代的新物种。因为新物种的出现，建业近两年表现得有些“疯狂”。
“疯狂”并无贬义，更多是指建业异于固有常态，突破自身边际。
建业前二十年发展中，因“保守”一再被业内所轻视，近五年调转船头加速狂奔，换做任何一家企业或许都会陷入一种极端状态之中。
2020年，建业重整装，再出发。在年初业绩会上，胡葆森首次提出巩固策略，建业也因此来了一次“急刹车”。
彼时，胡葆森提出，建业地产未来2-3年为“战略巩固期”，巩固过去三年快速成长的成果，同时要着力于降低负债率，提高盈利能力，提高成本控制能力，从而在国际市场和国内市场还存在着不确定性时，把企业发展安全性继续提高。
回归理性后，胡葆森将目光放到了企业的安全性与盈利能力上，建业地产管理层对新一年的布局和发展也有了新的考量。
一方面，建业地产减少了在公开市场拿地。
此前，有投资者向观点地产新媒体透露，建业地产2020年上半年拿地均价1200元左右，其中80%以上土地获取来自收并购、勾地等，公开市场竞价土地占比大概9%。
同时，建业地产也透露，近段时间与洛阳、许昌、周口等市政府在文旅方面有沟通交流，未来可能会有项目落地。
从建业土储情况来看，期内新增土地建筑面积366万平方米，同比减少了19%，拿地总金额仅为43亿元，相比以前更加保守。
事实上，减少拿地、多元化拿地能够有效减少土地开支，因而通过“节流”的方式，从有息负债端实现降负债。
类似的案例还有很多，比如2019年下半年以来，市场相继传出富力地产、合景泰富、雅居乐等房企暂停拿地的消息，随后融创也明确提出要审慎拿地。
除了节流，建业亦通过发力省会城市郑州、加速走出去等方式“开源”。
据悉，2019年以来，建业不断加大郑州、洛阳等中大型城市的布局，在这类城市发展，相对村镇而言，利润更可观。
业绩会上，建业地产首席执行官袁旭俊曾提到：“2020年，郑州销售额占比将达到25%左右，其他地级市占到50%，另外县城占到了25%。往后2-3年，我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40%。”
无论是抓回款、促销售，还是减少拿地、调整土地结构，对房企而言，2020年目的只有一个——降负债。
近两年，监管部门多次释放房地产融资“收紧”信号，房企融资不断承压。除此之外，2020年下半年“三条红线”新规出台，监管部门根据“踩线”情况将房企分为“红橙黄绿”四档，不同档位的房企有息负债规模年增速不得超过5%-15%。
数据显示，在上市房企当中，踩线房企达到86家，其中22家房企被划入“红档”，其中包括恒大、融创、绿地等房企。
至于建业地产，从2020年半年报看，公司剔除预收款项后负债率达到86%，净负债率76.90%，现金短债比为1.64倍，脚踩一条红线。
事实上，在中国房地产高速增长那些年，房企通过高杠杆、高周转的粗放式发展取得了爆发式增长，而“三条红线”新规，旨在控制房企的负债规模与杠杆增速，从而推动行业的平稳发展。
新规实行后，房地产企业无疑将面临更大压力，建业也不例外。
但压力也是动力，2020年以来，建业除了表现在外的“战略巩固”，还正在有序地分拆旗下物业、代建等平台上市——建业新生活、中原建业、筑友智造等。
对建业而言，轻资产战略实施后的每一步，都已经在逐渐落实过程中。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 细细的红线|轻资产建业
