观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
当你穿过暴风雨，你就不再是原来那个人。
“暴风雨结束后，你不会记得自己是怎样活下来的，你甚至不确定暴风雨真的结束了。但有一件事是确定的：当你穿过暴风雨，你就不再是原来那个人。”
行业已在某家巨型房企的“暴雷”声中风雨飘摇数月，第一片“雪花”预示的寒冬比往常更为难熬，一位前100强的掌门人曾感叹，每天睁眼第一件事，不是操心自己，而是担心任何一家头部企业出事，因为“它们会带来强烈冲击，无辜的企业尤其民营企业受到很大影响”。
一语成谶，恒大的商票引发了第一波雷，这个首家出现流动性危机的巨型房企，令整个行业进入“信任危机”。负债高的企业们，开始频繁收到机构风控若有似无的询问关心，承受债券价格大幅波动的心惊胆战，甚至将流动性较高的优质资产出售以换取现金流。
现在，“靴子”终于落地了。
12月3日晚，中国恒大在港交所发布无法履行担保责任的公告，一时间，恒大事件再次引发市场高度关注。广东省政府紧急约谈恒大实控人许家印，并同意向其派出工作组，督进恒大推进企业风险处置工作。
恒大如愿等来工作组支援，但能够确定的是，这一关过去后，恒大也再不是以前那个恒大。
同日，一行三会同时发声，中国人民银行有关负责人、中国银保监会新闻发言人、证监会有关负责人就恒大问题答记者问。
央行指出，恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。境外美元债市场是高度市场化的，投资人较为成熟、甄别能力较强，对于相关问题的处理也有清晰的法律规定和程序。短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。
据了解，近期境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。
证监会表示，恒大集团事件属于个案风险，对资本市场稳定运行的外溢影响可控，交易所债券市场违约率保持在1%左右的较低水平，涉房上市公司、债券发行人经营财务指标总体健康。
下一步，证监会将继续支持房地产企业合理正常融资。
民营房企困境，很大程度源于融资端实质收紧，而监管层的表态，对于房企来说无疑是一个积极信号，意味着优质的民营企业可能将迎来融资破冰。
最近，包括碧桂园、龙湖、龙光等民营规模性房企的境内融资得到实质进展。
中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，12月1日，碧桂园及龙湖境内主体公司均有相关融资进展，碧桂园注册金额50亿元中期票据进入“预评中”环节，这也是碧桂园首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。
无独有偶，龙湖同样计划发行2021年度第二期中期票据，发行上限30亿元，注册金额50亿元，目前项目状态同样显示“预评中”。
相比美元债，境内债对房地产企业的发债要求较高。观点地产新媒体了解到，中期票据的发行，需要经过审查企业提交的资料，符合一定规范才允许发行上市。
比如，具有稳定的偿债资金来源；拥有连续三年的经审计的会计报表；最近一个会计年度盈利；待偿还债券余额不超过企业净资产的40%等。
中期票据之外，房企其他融资渠道亦逐渐畅通。近期龙光积极筹备境内公司债发行，公司债券申请已获证监会及上交所审核批准，招商蛇口、金地等企业的ABS产品也在交易所发行或获准发行，碧桂园拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品，获批后将在监管机构指导下尽快启动相关产品的发行工作。
据此前报道，11月9日，中国银行间市场交易商协会曾举行房地产企业代表座谈会，相关参会人士透露，会议中，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企均表示近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。
有债券从业人士表示，座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所倾斜。
11月19日，保利发展成功发行2021年度第四期中期票据，发行金额20亿元，票面利率3.55%，发行期限为5年；同月再接连公告，拟发行公司债募资不超98亿元，计划发行100亿租赁住房资产支持证券化产品。
同样大额融资的还有中海，在成功发行29亿元公司债后，再拟注册发行三期总计100亿元中期票据。
不过，在11月，发债主体仍以国企为主。Wind显示，11月，房企债务融资工具发行金额285亿元，环比增长128%，发行主体以国资背景为主，民营规模性房企融资依然未见实质性进展。
一位行业人士对观点地产新媒体分析，满足监管要求的优质房企会陆续得到融资支持，一些安全的企业会得到部分资源倾斜。
即便是优质房企，经历这个“冬天”后，也会出现大的改变。
上述人士指，现在地产行业已经逐渐适应新规则，倒逼行业在现有资金不那么宽裕的情况下，开始去注重经营管理、运营、周转、拿地判断。
此次获准注册发行中票的碧桂园、龙湖，正是财务情况较好、信用评级较高的民营房企。
2020年，碧桂园便获得穆迪、惠誉两家国际评级机构投资级评级，标普确认碧桂园“BB+”长期发行人信用评级，展望“正面”。而早在2017年，龙湖就已经是境内外全投资级民营房企。
根据最新发布的募集说明书，2018-2020年末及2021年9月末，碧桂园地产集团有息债务余额(包括短期借款和长期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券)分别为1517.99亿元、1788.27亿元、1426.98亿元和1503.55亿元；短期债务(包括短期借款、一年内到期应付债券和一年内到期的非流动负债)分别为539.72亿元、543.77亿元、434.80亿元和366.88亿元。
碧桂园地产本期发行规模不超过50亿元(含)，发行期限不超过10年，拟将募集资金全部用于偿还有息债务，借贷利率处于3.95%-6.18%。
同样，2018-2020年末及2021年9月末，龙湖拓展有息负债总额分别为863.53亿元、1015.57亿元、1162.48亿元和1326.42亿元。
值得关注的是，龙湖拓展并无短期借款，一年内到期的非流动负债140.26亿元，长期借款908.92亿元，应付债券277.24亿元。
按照龙湖拓展的募资用途，计划将本次中期票据部分募集资金用于偿还银行贷款，部分募集资金用于支付项目工程款。
瑞信报告指，发行所筹集的资金将用于偿还贷款债务，意味对开发商通过发行中期票据融资的监管发生了新的变化，因此前所得资金只允许用于偿还即将到期的票据。
其表示，随着更多的非国有企业开发商发行银行间中期票据，以及监管机构对收益用途的控制放宽，资产负债表相对强劲的开发商的融资环境应该得到改善。然而，对于目前处于财务困境的开发商而言，再融资仍然具有挑战性。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
