克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
5月下旬-6月仍然是核心城市房地产政策松绑的重要窗口期。
近日，成都、杭州相继出台楼市新政，分别松绑了多孩家庭和郊县的限购。我们发现，不同于2008年和2014-2016年的两轮政策放松周期，基于三胎生育政策全面放开以及区域市场分化加剧，定向松绑多孩家庭、郊县限购，增加限购套数以刺激购房需求，成为2022年以来本轮政策宽松周期中，不少二线和强三线城市共同的政策发力点。
成都、杭州两个房地产市场相对稳健的核心城市也已松绑调控，由此引申开去，我们还发现，今年以来，16个强二线城市中，13个城市调控政策已经松动，东部城市“救市”更为积极果断。我们认为，剩余3个强二线城市——西安、武汉、济南，甚至包括广州等一线城市，政策礼包已经在路上，并会抓住5月下旬到6月窗口期出台，前期已出新政的城市也可能进一步松绑。
02 成都、杭州相继放松调控但政策力度仅限于在下行期托市
5月16日，成都发布4条楼市新政。第一，优化预售取证条件，允许按栋办理预售许可证，在符合开竣工时限要求的前提下，适当调整预售规模，有利于缓解企业资金压力和优化区域住房供应节奏；第二，适度放松预售资金监管，重点监管资金额度计量模式调整。成都此前执行的重点资金监管额度标准是最低3500-5000元/平方米，明显严于济南、西安等城市，新政施行后监管额度将适当下调，有助于提高房企资金使用效率；第三，放宽无房家庭认定标准，缩短住房交易记录追溯期，意味着改善客户可以更早享受到无房家庭的优先政策，入市积极性将有所提升；第四，松绑限购，东部新区、新津等11个近郊区县住房不纳入中心城区限购套数计算，由于成都房票过于珍贵，购房者能买主城就不会买郊区，新政后郊区购房不再消耗中心城区的房票，有助于近郊区县导入人口和购房需求。
5月17日，杭州出台楼市新政，涉及松绑二手房限购、降低住房交易降费、放宽三孩家庭限购和无房家庭认定。其一，下调购买二手房的社保年限要求，5年内落户的不再要求社保，非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月，只松绑二手房是因为限价导致一二手房价格倒挂，杭州主城新房市场运行平稳，而二手房市场形势颇为严峻；其二，增值税免征年限5改2，减税降费促进住房交易；第三，支持三孩家庭购房，一方面限购套数增加1套，另一方面参照“无房家庭”优先摇号。
无论是“杭3条”还是“蓉4条”，松绑力度都不算大，目的仅限于托底下行压力较大的郊区市场或二手房市场，以及对前期政策的小幅纠偏，纾困居民和房企。
02 别于2008、2014年，定向松绑多孩郊县限购成为本轮宽松周期政策发力点
不同于2008年和2014-2016年的两轮政策放松周期，基于三胎生育政策全面放开以及区域市场分化加剧，定向松绑多孩家庭、郊县限购，增加限购套数以刺激购房需求，成为2022年以来本轮政策宽松周期中，不少二线和强三线城市共同的政策发力点。
随着三胎全面放开，国家人口生育政策较2008、2014周期已经出现明显转向，松绑多孩家庭限购，在响应国家生育政策号召之于，还可以激发购房需求。除杭州以外，近期南京、沈阳、东莞、兰州6城等放松多胎家庭限购，允许生育二孩或三孩家庭多购1套房，在此基础上，沈阳、南京、无锡还给予利率或公积金等信贷支持。苏州则定向松绑限售，对于因家庭出生人口增加确实需要更换住房的，现有房屋可即时出售，不受限售条件的制约。
同理，与2008、2014周期不同的是，2022年强二线区域市场分化明显加剧，主城万人摇、郊区降价也卖不动同时存在，通过定向松绑郊县限购，虹吸其他三四线人口或引流主城刚需客群至郊区购房，成为不少强二线城市的政策共识。除成都外，苏州、宁波、南京、厦门、合肥等5个强二线城市都优先松绑了郊区限购政策，比如南京、合肥、宁波放开部分郊区限购，厦门、苏州降低人才或非户籍居民购房社保要求等。
03 16个强二线城市仅剩3城未出政策 东部城市“救市”更积极
成都、杭州两个房地产市场相对稳健的城市也已松绑调控，由此引申开去，近期其他强二线城市调控政策又发生了哪些改变？
通过梳理GDP排名靠前的强二线城市近期政策动态，我们发现，今年以来，16个强二线城市中，只有济南、西安、武汉3个城市政策还未见松绑，其余13个城市均已落实调整四限政策、财税政策或助企纾困政策，就连1个月前还明确表示过政策不会松绑的长沙，也在近期大幅放松了限购，并扩大人才购房补贴适用范围。
或许是由于楼市受疫情影响更为严重，又或许是因为土地财政吃紧，东部城市政策放松最为积极果断，7个城市都已出台新政，其中厦门、宁波等虽然没有发布红头文件，但实操层面已经执行，南京、苏州更是5次松绑，全方位稳楼市。
04 西安、武汉、济南等“政策礼包”在路上 福州、青岛等也可能进一步松绑
受到新一轮疫情冲击，4月经济、金融数据全面回落，工业生产增速转负，消费降幅走阔至11%，失业率继续攀升，信贷、社融均明显低于预期。房地产单月销售创近5年同期新低，投资累计同比由正转负，稳地产政策需要进一步发力，尤其是具有示范效应和带动作用的强二线城市。
我们认为，5月下旬-6月仍然是核心城市房地产政策松绑的重要窗口期，济南、西安、武汉的新政大概率已经在酝酿中，楼市较疲弱的一线城市如广州或许也将有所动作，前期出台过政策的13个强二线城市，也不排除进一步放松的可能。
具体到政策措施，企业层面（1）适当调降预售门槛，下调预售许可形象进度要求，加快预售证审批；（2）保交付前提下适度放松预售资金监管，增加重点监管资金提取节点，提高诚信企业资金提取比例，提升非重点监管资金提取便利度，允许保函抵顶监管资金；（3）调整土拍政策，降低竞买保证金比例，允许分期缴纳土地出让金，取消或降低自持比例等要求；（4）疫情严重地区顺延交付时间，允许企业缓缴城市基础设施配套费等。
居民层面（1）局部松绑限购，定向放宽远郊、多孩家庭、人才限购；（2）下调二套房首付比例、取消认房又认贷更为直接有效；（3）下调房贷利率；（4）放宽公积金贷款，提高贷款额度、下调首付比例、放开异地贷款等；（5）降低交易税费，缩短个人住房转让增值税免征年限；（6）适当松绑限售，缩短限制出让年限等；（7）帮扶因疫致困群体，受疫情影响贷款暂不作逾期处理、缓缴社保个税视为连续缴纳等。
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