雷达Finance 作者：李亦辉
来源：雷达财经
在政策调控不断收紧，房地产市场长效机制全面落实的背景下，房企迎来最严考核。秉持高质量发展的融创中国，再次交出了一份优异答卷。
8月30日，融创中国披露了中期业绩公告，上半年继续保持稳健增长，实现营业收入958.2亿元，同比上升23.9%；毛利199.8亿，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%。
从业务结构来看，融创地产主业凭借着领先的产品力，上半年在保持高回款的同时，总销售额稳居行业前四。近年来重点布局的“地产+”板块，也在快速提升，为公司贡献了收入新增点。
业绩强劲增长之外，融创的负债指标稳步改善，融资成本持续下降，综合实力不断增强，获得了国际大行摩根士丹利、花旗、摩根大通等专业机构的高度认可。
取得上述业绩，融创并不满足。中期投资分析会上，融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌提出“四更”经营准则，让融创“更安全、更从容、更长期、更有价值。”
业绩增长稳健，资产结构优化
过去一年时间，地产行业收获了比之前更多的关注，部分房企出现了营收放缓、业绩下滑甚至债务违约的现象。融创作为综合实力强的头部房企，则展现了穿越周期的稳定性。
中报显示，上半年，融创营业收入同比增长23.9%至 958.2亿元；归母净利润119.9亿元同比增长9.4%。同时，公司毛利199.8亿，同比增长12.5%；每股盈利2.62元，同比增长8.7%。
在行业利润普降的当下，融创的收入规模与盈利双双提升，成长动能十足。另一方面，融创也在全力降杠杆，推动资本结构优化，达成更安全基本面。
“从2019年下半年开始，融创执行降杠杆，优化债务结构，在过去两年改善特别明显。”据孙宏斌介绍，融创先于政策要求主动落实降杠杆。
数据也表明，继在年初快速降至“黄档”后，融创正在加速迈向“绿档”。
截至6月30日，融创中国净负债率约为86.6%，较去年年底下降约9.4个百分点；非受限现金短债比约为1.11，较去年年底提升约0.03；剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%，较去年年底下降约2.3个百分点。
截至6月底，公司总资产1.2万亿元，较去年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%的行业低位。期末，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。
在所有的融资中，融创信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年，公司两次发行美元票据，利率分别为5.95%、6.5%，均为公司上市以来新低。通过低成本资金替换高成本资金，公司有效降低了融资成本。
业绩会上，孙宏斌提出，融创的融资成本争取在未来三年降到5%，信用评级做到投资级。“所以我们在降低融资成本、控制现金流，降低负债，努力达到投资评级，有需要的时候也考虑降规模。”
实际上，融创的表现已获得权威机构从专业维度的认可。
报告期内，标普将融创公司主体评级由BB-上调至BB，展望稳定。穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面。2021年以来，摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金等机构相继发布研报力挺融创中国，分别给予“增持”、“行业首先”、“跑赢大市”等评级。
地产主业持续巩固竞争优势
整体经营成效良好的背后，融创销售再创新高。上半年，公司销售额3208亿元，同比增长64%，总销售额稳居行业前四。
多年来，融创前瞻布局，围绕环渤海、长三角、华南、中部和西部地区，持续深耕核心城市，目前已结出硕果。上半年，公司在20个城市销售额超50亿元，其中北京、上海、苏州等9城销售额超100亿元，杭州、武汉销售额超200亿元。
展望下半年，融创总可售资源超6600亿元，其中约50%位于长三角与环渤海地区，38位于中西部核心城市地区，13%位于华南地区。总体来看，融创的土储位置佳，去化相对容易。
土地投资方面，融创保持谨慎。2021年上半年，公司获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。下半年，融创定下的目标是，权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内，确保流动性充裕。
高质量的增长表现，离不开质量和品质的保驾护航。
继去年获得亿翰“房企超级产品力TOP1”之后，2021年上半年，融创再获中指院“房地产产品力优秀企业TOP1”这一荣誉。
“调控限房价、控地价，开发商要回到本质上，通过提升品质争取空间。”孙宏斌强调，这些年不管市场如何变化，融创一直坚持做产品，产品力是公司核心竞争力之一。
不少业务人士也持类似观点，认为行业发展的下一阶段，房企间的竞争将是产品力的角逐。而政策也有意进行引导，7月份，住建部的表态中，“提品质”成为新的调控关键词。
为进一步夯实领先优势，融创借助数字化建设提升效率，将数字化作为三年规划重要任务之一。
其中，地产板块着力推进从BIM设计、智慧算量、集采平台、智慧建造、在线销售平台、客户关系的全链条数字化运营，基于透明、公正、体验好的底层逻辑，为客户创造价值，并支持提升决策和运营效率。
“地产+”业务打造新增长点
地产主业之外，融创积极寻找新的增长点。按公司目标，在提升地产业务竞争力的同时，提升物管、文旅等非开发业务的占比。
去年底，融创服务控股有限公司在港交所完成上市，至今涨幅超过65%。今年上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。
营收构成上，融创服务收入结构更加均衡，社区生活服务细分业务快速增长。数据显示，期内物业管理服务收入20.5亿元，同比增长94%；社区生活服务收入1.9亿元，同比增长206%；非业主增值服务收入10.8亿元，同比增长60%。
另外，融创服务第三方拓展成效显著。截至6月底，公司在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米；第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。
8月31日，高盛在研报中称，融创服务业绩令人惊喜，物业管理业务毛利率升至26%，高于该行全年预测的22%，向消费者提供的增值服务收入增长2倍，向企业提供增值服务亦增长60%。
考虑到物业管理业务盈利能力提升及社区增值服务表现强劲，该行将其2022至2023年每股盈利预测上调2%至7%，基于2022年预测市盈率约36倍，将目标价由28港元上调至30港元，重申“买入”评级，认为融创服务将成长为行业龙头之一。
融创的文旅板块同样业绩亮眼。目前，融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块。财报显示，上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%。
“我们会让‘地产+’业务更聚焦，除了物管业务外，在文旅业务方面将更聚焦于雪场，商业运营、酒店住宿板块以及文化、娱乐。另外，公司正在布局康养业务。”据融创中国行政总裁汪孟德透露。
从公司角度而言，“地产+”业务具备长远的行业空间和业务成长性，通过与地产开发主业密切互动、互相赋能，有望成融创未来新的利润增长点。
“四更”新战略锚定长期竞争力
“更安全、更从容、更长期、更有价值。”这是融创最近在半年度会议上提出新的战略发展目标。
据了解，“四更”准则将作为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
梳理融创发展历史，公司一直保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断，擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解。
在2019年下半年，融创就先于政策要求主动降杠杆；2020年正式拉开“均衡高质量发展”序幕，一方面继续控负债另一方面调整投资节奏，这一年融创拿地金额仅为2019年的一半。
有了战略预判，才能在外部环境变化时应对自如。因此，2021年，融创进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则，将长期主义贯穿进入公司战略之中。
汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”
保持自身经营良好的同时，融创还积极创造价值，践行绿色发展理念，为社会做贡献。
例如，融创建材采购注重绿色环保，19个产品大类在甲醛释放量、放射性核素限量、重金属含量、TVOC释放率、氯乙烯单体等维度全部满足环保要求。
在设计、施工、交付等环节，融创同样落实环保、节能降耗的理念。
在救灾、教育、社会公益上，融创积极付出。今年5月，融创投资1.35亿元建成的初心学院、毕兹卡里、中华蜜蜂谷、伴乡原宿4大项目正式捐赠，让几千名村民生活实现了改善；7月，河南汛情告急，融创第一时间驰援河南，捐赠2000万元，紧急采买救灾物资。
统计显示，秉承“美好生活、社会公民”的理念，融创在教育、乡村振兴、救灾、古建保护等领域已累计捐赠超过27亿元。
值得一提的是，8 月，全球领先的环境、社会与企业管治（ESG）领域评级机构 Sustainalytics 授予融创低风险评级，评分位列 70 家境内参评房企首位。
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