土拍市场,温度骤降

投拓江湖 投拓江湖
2021-09-15 15:03 2590 0 0
昨天傍晚的时候,成都市公告资源交易中心,临时发布了一则公告,将原本即将上场拍卖的土地,其中一部分突发性中止了。

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

中止的地块约有17宗,原计划是在今天也就是9月15日拍卖,在集中土拍前的一天中止。成都第二批次集中供地,总计有75宗土地挂网,这次中止的17宗地块,约占地块总数的23%。

作为投资人,经历的土拍比较多,大家都知道这种临时性的撤回挂网地块,一般意味着有重大的原因。比较常见的大致有三类:一种是土地本身的规划条件,需要进行重大的调整,故而不得不撤回修改,勾地类项目比较多见;另一种还是拍卖规则发生了重大转变,需要撤回后在公布新的规则,上一次多个城市撤回二批次集中供地就是因为这个原因;还有一种是因为报名人数不足,为了防止土地流拍而提前中止,以免影响土地市场的情绪,很多三四线城市的土地经常会有到了时间中止的情况。

这个终止公告的时间比较敏感,发布在即将开拍的前一天,在圈内的影响着实不小。一些人开始在猜测,这波撤回的17宗地块,是因为报名人数不足,为了防止土地流拍而提前中止。据说是这17宗地块,一家房企都没有报名,其剩下的其他地块都有三家以上的房企参与报名。这个说法,很多人都相信,传得是有模有样的。

这个消息是不是真的,在没有充足的材料的情况下,是不能信以为真的。但是当下的土拍市场的热度,确实下降了不少,很多人已经在预计明天成都开始的二批次集中土拍,除了个别热门稀缺地块以外,溢价率会大幅下降。除了成都以外,此前很多城市的第二批次集中供地,成交溢价是下降了不少,政策调控达到了预期的效果。

今年的土拍遇冷,其实从第一批次集中供地以来就显现了,很多大型房企选择了躺平。直接的原因,就是因为三道红线政策以来,房企的短期偿债压力陡增,现金流遭遇了前所未有的考验。为了确保经营上的安全,不少房企都选择了加大销售和回款力度,减少拿地投资。今年上半年,第一批次集中供地拿了高价地的房企,很多已经在找投资总“秋后算账”了,因为拿到的地并不好受。

一些房现在连很多基本的应付款项,也不得不暂停了,有很多人可能已经发觉了,不少房企今年八月以来就暂停了大额的对外款项支付。这在以前只会发生在十二月以后,春节以前的房企年报季,现在已经提前了好几个月就过冬,这是不正常的情况。能够活跃在公开土地市场的房企,也就屈指可数的那几家,剩下的都是清一色的国企。国企为什么能在这个阶段照常拿地,这是有原因的。

大部分国企的经营观念,相比一些高周转的民企,向来是比较稳健的。前些年民企都在大规模增加杠杆的时候,大部分国企也能做到稳健经营,因此负债得到了有效控制。融资政策收紧以后,国企的优势就体现出来,相比民企有更加宽裕的资金可用。

特别是在三道红线以及一些列融资新规以后,金融机构的避险意识越来越强,在有限的涉房贷款额度下,会优先考虑给国企,特别是央企融资。大型的金融机构,大多也是属于央企国企阵营,同属一个体制内的兄弟单位,“肉烂了还在锅里”这是很多机构暗地里普遍奉行的准则。民营房企在央企面前的差距,已经不是融资成本高低的问题,而是有没有资格融资,能不能融资的问题。越往以后走,越是大体量,商业自持比例越高的项目,民企身影出现在土拍场的概率就越低。

不过也不用悲观,我们相信当下的土拍市场遇冷只是周期性的现象,有可能现在所处的是周期的最底部,以后会好起来的。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 土拍市场,温度骤降

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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