作者:投拓江湖团队
来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
中止的地块约有17宗,原计划是在今天也就是9月15日拍卖,在集中土拍前的一天中止。成都第二批次集中供地,总计有75宗土地挂网,这次中止的17宗地块,约占地块总数的23%。
作为投资人,经历的土拍比较多,大家都知道这种临时性的撤回挂网地块,一般意味着有重大的原因。比较常见的大致有三类:一种是土地本身的规划条件,需要进行重大的调整,故而不得不撤回修改,勾地类项目比较多见;另一种还是拍卖规则发生了重大转变,需要撤回后在公布新的规则,上一次多个城市撤回二批次集中供地就是因为这个原因;还有一种是因为报名人数不足,为了防止土地流拍而提前中止,以免影响土地市场的情绪,很多三四线城市的土地经常会有到了时间中止的情况。
这个终止公告的时间比较敏感,发布在即将开拍的前一天,在圈内的影响着实不小。一些人开始在猜测,这波撤回的17宗地块,是因为报名人数不足,为了防止土地流拍而提前中止。据说是这17宗地块,一家房企都没有报名,其剩下的其他地块都有三家以上的房企参与报名。这个说法,很多人都相信,传得是有模有样的。
这个消息是不是真的,在没有充足的材料的情况下,是不能信以为真的。但是当下的土拍市场的热度,确实下降了不少,很多人已经在预计明天成都开始的二批次集中土拍,除了个别热门稀缺地块以外,溢价率会大幅下降。除了成都以外,此前很多城市的第二批次集中供地,成交溢价是下降了不少,政策调控达到了预期的效果。
今年的土拍遇冷,其实从第一批次集中供地以来就显现了,很多大型房企选择了躺平。直接的原因,就是因为三道红线政策以来,房企的短期偿债压力陡增,现金流遭遇了前所未有的考验。为了确保经营上的安全,不少房企都选择了加大销售和回款力度,减少拿地投资。今年上半年,第一批次集中供地拿了高价地的房企,很多已经在找投资总“秋后算账”了,因为拿到的地并不好受。
一些房现在连很多基本的应付款项,也不得不暂停了,有很多人可能已经发觉了,不少房企今年八月以来就暂停了大额的对外款项支付。这在以前只会发生在十二月以后,春节以前的房企年报季,现在已经提前了好几个月就过冬,这是不正常的情况。能够活跃在公开土地市场的房企,也就屈指可数的那几家,剩下的都是清一色的国企。国企为什么能在这个阶段照常拿地,这是有原因的。
大部分国企的经营观念,相比一些高周转的民企,向来是比较稳健的。前些年民企都在大规模增加杠杆的时候,大部分国企也能做到稳健经营,因此负债得到了有效控制。融资政策收紧以后,国企的优势就体现出来,相比民企有更加宽裕的资金可用。
特别是在三道红线以及一些列融资新规以后,金融机构的避险意识越来越强,在有限的涉房贷款额度下,会优先考虑给国企,特别是央企融资。大型的金融机构,大多也是属于央企国企阵营,同属一个体制内的兄弟单位,“肉烂了还在锅里”这是很多机构暗地里普遍奉行的准则。民营房企在央企面前的差距,已经不是融资成本高低的问题,而是有没有资格融资,能不能融资的问题。越往以后走,越是大体量,商业自持比例越高的项目,民企身影出现在土拍场的概率就越低。
不过也不用悲观,我们相信当下的土拍市场遇冷只是周期性的现象,有可能现在所处的是周期的最底部,以后会好起来的。
注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。
题图来自 Pexels,基于 CC0 协议
本文由“投拓江湖”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!
原标题: 土拍市场,温度骤降