背靠大树,美的置业营收震惊!但也挡不住利润下滑

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2022-04-05 22:41 2450 0 0
看完美的置业的年度业绩公告,我提前想说一句,其实这家公司很努力了。

作者:杆姐

前几天,有杆友说,写写美的置业的年度表现吧。

今天,杠杆地产2021年地产行业财报拆解“地产年鉴”栏目,满足亲的愿望。

对了,看完美的置业的年度业绩公告,我提前想说一句,其实这家公司很努力了。

但是大行情如此,加上每家公司多多少少有属于自己的一些问题。谁都不容易。

杆友有特别想看的房企年报,特别欢迎留言告诉我。

01 营收大增,有趣的利润指标

首先,我们看美的置业2021年的销售表现。总合约销售额达到1371.4亿元,较2020年的1261.6亿元,增加8.7%——能增长的,不管它权益占比任何,只要数据真实,实话说,都是厉害的。

然后我们看营收,达到737.03亿元,比2020年的528.84亿元,提升40.4%。

我的天,谁看到这个增速都要震惊。

营收大增的同时,毛利自然增长,达到134.95亿元,2020年为116.58亿元,增长15.8%。如下图。

注意,毛利的增幅和营收的增速比起来,明显低了很多。所谓增收不增利,这也是一种表现形式——毛利率其实下滑,当然净利率也是。

如果我们看归属净利润发现的问题更多,只有37.44亿元,而2020年尚有43.26亿元——也就是说,营收增长了那么多,毛利也增长了一些,但是归属净利润居然是下滑的。

更有趣的是如上图,非控制性权益部分的净利润居然2020年的近5亿元,增长至15.59亿元——是头一年的3倍啊。

这一减、一大增,还是很说明问题

上述两组数据相加,杠杆地产发现,美的置业年内利润及综合收益总额为53.03亿元,2020年为48.25亿元,其实还是增长了9.9%。

归属净利润下滑,相应的每股盈利指标,必然也是下滑的。从2020年的3.52元,降至3.04元。

规模做大、营收增长,却不能完全落实到股东的利润上,略有遗憾。当然这2年情况确实特别,美的置业其实不算差的。

02 成本控制高手背后

特别值得一说,美的置业的负债指标有一定降低。

首先我们看非流动负债,公司债券、银行及其他借款,都有一定的下滑;然后流动负债方面,虽然略有增长,但是总的负债如下图,居然也略有减少。

这在房企中是不多见的,体量越来越大,却可以实现负债微降,这是下了很大功夫的。

对了,总负债略有下滑的同时,杠杆地产注意到,截至2021年末,美的置业的有息负债563亿元,同比也下降4%——这财务水平,真的是可以的。

看了美的置业的业绩公告,关于成本和各项支出,我觉得还是很值得一说。

如上图,销售增长,物业开发和销售成本增加当然是正常的。

但营销及广告支出、办公室支出,同比依旧可以实现一定的下降,这个成本控制的能力,还是要服。

另外如下图,杠杆地产看到美的置业2021年的融资成本也有一定减少。2020年超31亿元,2021年只有29亿元出头。

绝对金额不算大,但是这个幅度还是可以的。

对了,截至2021年末,美的置业的加权平均融资成本只有4.82%,这在民营房企中,确实是够优秀的,背靠大树,真的是不一样。

另外杠杆地产看到,美的置业尚未动用的银行授信额度高达1001.25亿元。

有些东西,一般的民营房企大概也没办法比,出身不同。

然后美的置业的净负债率大幅下降至46.3%;现金短债比增至1.71;扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%——三道红线,目前还有这一条略越线。

当然,换个角度思考,上述多方面努力,降低了支出,但是最终的利润指标却依旧不算太理想,这问题应该怎么看?

03 背靠大树,未来走向何方?

“美的置业是当前较为罕见的、具备通畅融资能力的全国性民营房企。”如杠杆地产上文类似的看法,中信证券发布于2022年3月27日的研报如是写道。

和喜欢走三四线,甚至县级城市的规模房企不同,美的置业说投资布局,主要都是二线以上。

比如,业绩公告披露,2021年,90%以上的资源投放在二线及以上城市,坚定不移地走城市升级之路。
本集团一二线城市土储进一步提升至60%。新增土地储备主要集中于长三角、大湾区等几大核心区域。
其中,在核心城市、省会城市、重要轨道交通节点城市等,将有序推进“根据地”建设战略。

业绩公告还披露,2021年美的置业的销售单价提升2.7%,11657元/平米,且高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升,二线以上城市销售占比高达78%。

要说这个比例够可以的,当然,杠杆地产明白,部分或许是郊区,否则不会均价是这样;同时至少截至目前还是有一定比例的低线城市项目。

那么随着项目未来更加聚焦核心城市,利润指标等,会有更好表现吗?

美的置业执行董事兼首席财务官林戈,在业绩发布会上也提到,当前美的置业现金总量为342亿元,同比增长27.6%。银行授信额度为1474亿元,其中尚未动用的额度为1001亿元。

林戈称,融资成本低是表象,背后原因是公司有多渠道的融资资源,“有很好的定价权”。

如此厉害的融资能力、不错的资金储备,也支撑了2021下半年以来美的置业的收购。

正荣地产、花样年、金科股份、雅居乐等的项目……美的置业是不多的“逆势扩张”民营房企。

美的置业说,自己没有美元债,基本靠银团。比如建行220亿元、农行220亿元、工行190亿元、交行120亿元授信。

正是如此,给了美的置业并购的勇气。

不过,杠杆地产看了一下美的置业的部分并购项目,去化、回款部分可能还是有个过程。

这一轮,政策上是支持优秀房企做并购的,不过行情如何走,大家可能都还需要信心。

当我们在2023年总结美的置业的2022年战绩时,其销售和营收还能快速增长吗?利润率指标又会有恢复性改善吗?

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“杠杆地产”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

原标题: 背靠大树,美的置业营收震惊!但也挡不住利润下滑|地产年鉴⑦

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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