三部门“堵截”违规经营贷，炒房热“降火”三分？

近日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》要求，联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。同时，建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

所谓经营贷，是指以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

经营贷的发放，初心是为了帮助部分企业获得临时性的周转资金。然而，近期这些本用来扶持实体经济的优惠性贷款逐渐流向投向房地产领域。这不仅影响了房地产调控政策效果，更挤占了支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

2020年，在疫情影响下，中小企业融资较为困难。为帮助企业纾困，助力复工复产，国家层面出台了一系列扶助政策，其中就包括针对中小微企业和个体工商户进行的经营性贷款贴息。

值得一提的是，部分小微企业贷款，最低利率仅为3.6%左右。这与按揭贷款利率形成鲜明反差，也让投资者嗅到了楼市里新的套利机会。

光大银行金融市场部分析师周茂华在接受财视中国采访时表示，存在跨市场套利机会是经营贷流入房地产市场的主要原因。一方面，经营贷的低利率、低门槛与房地产市场利率存在利差，引发跨市场的套利行为；另一方面，经营贷的贷后跟踪监测难度较高，让部分投机者有空可钻。

细究经营贷违规流入楼市的背后，我们不难发现，还存在“银行—担保公司—助贷机构”这样一条灰色产业链。购房者仅需花费几万元，就能用最低年利率3.6%左右的经营贷，替换掉年利率5%以上的按揭房贷。

“随着近年来我国房地产市场的快速发展，特别是部分一二线城市楼市热度居高不下，购房者蜂拥进入楼市，催生了旺盛的购房需求。为加强房地产调控，金融管理部门和金融机构从申请资格、首付比例、贷款利率等方面收紧个人住房贷款相关政策。在住房贷款难以完全满足购房者需求的情况下，部分信贷需求转向经营性贷款和消费贷款。”招联金融首席研究员董希淼透露，部分小微企业贷款与个人住房贷款5%-6%的利率形成较大价差，诱使部分购房者转向申请经营用途贷款来购买房产。此外，部分房产中介和贷款中介诱导、协助购房者包装材料、申请贷款，与银行从业者串通合谋，也是背后的推动力量之一。

“包装”后的经营贷不断流入楼市，投资者明目张胆“薅羊毛”。尤其在北上广深等一线城市，经营贷正在引发一场楼市的“造富盛宴”。

据了解，目前信贷资金违规流入楼市主要集中在二套商品房交易环节，操作工具以个人经营贷、个人消费贷为主。以上资金缺口类型颇具代表性，为信贷资金违规入楼市滋生了土壤。这场由经营贷违规流入楼市所引发的“造富盛宴”，实则是危机四伏。

周茂华从四方面具体分析经营贷大量流入楼市可能引发的风险。第一，对房地产而言，经营贷资金违规流入房地产，将抬高房地产企业杠杆，加剧企业发展的脆弱性；第二，对银行来说，银行对房地产资产依赖过重，会导致资产负债失衡，一旦房地产市场价格下跌，银行流动性会面临风险，严重时容易出现潜在系统性风险。

第三，对居民来说，经营贷违规流入楼市可能推升债务杠杆率，对消费形成挤出效应，而且这种加杠杆行为，本身就面临资金链断裂的风险；第四，对于区域经济而言，区域房价的非理性上涨将增加创业成本和风险，挤出中小企业信贷资源并抑制区域创新，如果区域楼市泡沫破灭，可能进一步拖累区域财政，对政府债务构成压力。

董希淼表示，经营用途贷款违规流入房地产领域，在一定程度上扰乱了房地产调控大局，容易引发局部房地产市场过热，也影响公众对房地产市场预期。另外，本应流向实体经济重点领域的薄弱环节的金融资源被挤占，影响宏观政策实施的效果，加剧小微企业融资难融资贵问题。

对企业和居民个人来说，用经营用途贷款购买住房，推高杠杆率和负债率。一旦房地产市场或政策发生较大变化，还可能导致债务危机，美国“次贷危机”就是典型的教训。对银行而言，过分依靠房地产来扩大规模、抢占份额，既存在政策风险也存在信用风险。部分银行信贷管理不严不实，少数银行从业人员为违规行为提供便利，还可能受到处罚。

其实，经营贷所引发的风险早已暴露。监管层也曾屡次禁止经营贷流入楼市。在北京、上海、杭州等城市，经营贷违规流入房地产的问题早前也开始自查自改。

2021年伊始，多个城市就已经开始了严格审查经营贷、消费贷资金流向违规流入楼市的行为。例如，今年1月份，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，对辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。

2月10日，北京银保监局发布《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，要求严格实施贷前调查，尽职落实贷后管理。另外，广东银保监局也曾下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，部署全辖银行机构全面自查。

就在今天，深圳银保监局表示将加码监管全部涉房贷款，每季度滚动排查资金流向。滚动排查范围为截至报告期末的所有存量业务，包括房地产对公和个人信贷业务、经营用途贷款、消费类贷款、信用卡以及理财、投资等表内外融资业务，其中经营用途贷款是排查重点，排查结果于每季后5个工作日内上报。

那么，在房贷监管全面趋严的情况下，楼市、银行将何去何从？

周茂华强调，国内监管环境的变化，对银行资产负债与内部管理均会产生一定影响。此前不规范的“经营贷”将无法进行，部分存量也会面临整改，进而影响银行的资产和负债业务。与此同时，银行需完善经营业务管理考核制度。

但整体上，由于经营贷规模相对有限，并非银行支柱型业务，预计对银行业整体经营影响有限，不排除会对个别银行造成较大的影响。对于楼市来说，严查经营贷将截流房地产的一大输血渠道。在房地产整体融资环境略偏空的情况下，局部房地产炒作将尤其受到抑制。

复旦大学金融研究中心主任孙立坚认为，“严防经营用途贷款违规流入房地产领域”的政策会产生一个暂时效果。要真正根除，需要解决老百姓钱不够花的通胀预期、公共资源均等化等问题。买房只是一个手段，更多的还是想分享大城市所拥有的公共资源带来的高质量的生活。只有把老百姓的后顾之忧解决好，房价才会良性、健康地跟着真实需求一起成长。

董希淼表示，防范经营用途贷款违规流入房地产领域，不能把所有责任都推给银行业金融机构。应建立并完善金融管理部门与金融机构联动机制，明确职责边界，各司其职，协同配合，并压实借款人的责任。各地在排查和处置过程中，既要严格，又要精准，要减少“误伤”有真实经营性资金需求的小微企业。归根结底，还是应加强和改进房地产宏观调控，稳定房地产市场预期。市场趋于平稳，通过各种手段套取资金流入房地产领域的现象自然就会减少。此外，还要进一步实施差别化住房信贷政策，合理满足自住型和改善型购房需求，加大对住房租赁市场的支持和服务。