投拓江湖 作者：投拓江湖团队
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
代建在投资人眼里，可谓是非常好的一种拿地合作模式，不少公司将代建定义为低风险项目。因为代建项目大多是零自有资金投入，或者是极少的资金投入，对于房企来说风险相对较小。但是这并不意味着代建就完全没风险，实际上搞代建的风险还是挺大的，搞不好甚至会“翻车”。
最近，跟圈内一位投资总（简称老李）聊起他经手的一个代建项目，他本人表示一肚子苦水，皮都要脱了三层。
老李所在的公司，是一家擅长搞代建的房企，在2020年上半年的时候，经公司领导介绍了位于本省某三线城市的一个代建项目。项目商业比例为60%，住宅只有40%，因为项目方是本地小房企，资金能力有限，项目公司还有一定的负债，故而寻求代建方垫资代建。但是住宅部分大部已经销售，工程已经停工了半年。
考虑到项目商业体量大，而且有一定的负债，老李建议公司以纯代建的形式参与这个项目合作，项目所需的借款，由老李找某信托机构提供，但是老李的公司需要进行信用背书，承担连带责任，同时老李公司收取融资款的3.5%作为担保费。
代建协议签订后，融资进入一切都很顺利，直到项目的商业开售，问题开始暴露出来。因为商业和公寓的产品和定价问题（这个关键事项，在代建协议里约定由项目方决定），项目方一直不肯妥协，老李做了多次工作都无功而返。就这样扯皮，耽误了半年时间，很快就到了归还第一笔融资款的最后截止期限。因为项目没有销售回款，自然也就没有现金流用于支付贷款，项目方本身除了这个项目也没有其他业务，更不可能提供资金来偿还贷款。
在最后的催收期限截止后，信托机构把这个项目公司告上了法庭，并且将老李的公司列为被告，承担连带清偿还款的责任。并且因为这个负面新闻，老李家公司上了热搜，影响了集团的整体融资。说到这里，老李就觉得很冤屈，好好的代建项目，把公司带进了坑，都怪项目方过于执拗，而且自身没有任何资产可以偿债。
因为前期已经的住宅部分，即将到交楼时间，因为资金的问题，这个项目陷入了长期的停工。这个事情继续恶化，将会导致交楼逾期，这会产生很大的负面影响，毕竟这个项目名字前面，还挂的是老李家公司的名字。
经过了长达一年的反复协商，处理这个问题，并且最终在当地政府的协调下，老李家公司，不得不接受全盘收购该项目，在原有资产评估价格上，进行一定的打折。并且在跟信托机构协商一致的情况下，信托机构同意债务延期，并且申请司法冻结，由老李家公司继续开发销售后还款。
像老李所在的这种擅长搞代建的房企，都会陷入扯皮的问题，还把轻资产生生干成了重资产。代建背后的水，其实是很深的。
代建方要在项目开发过程中协调各类复杂的问题，本身就是一个高难度操作。
代建方操盘的先天弱势，就是你不是业主单位，只有管理权在多数时候是被动的。在项目开发期间，代建方需要协调报建、运营、工程、成本、研发设计、财务等各个板块的事情。虽然在代建协议里面，一般会约定那些事情代建方可以自己说了算，但是项目方始终都是有发言权的，临时改变想法的也比比皆是。
除此之外，很多项目公司是由多个股东构成的，一旦有一个股东有异议，哪怕是只有1%股权的小股东，也能给项目的开发制造不少的阻碍。因此，熟练搞代建的房企，都知道在前期洽谈的时候，进行项目筛选。
除此之外，借钱，是永远绕不开的雷区。
很多代建项目，本身情况还是不错的，关键问题就是缺钱。这个问题其实也很容易理解，项目方要是既有钱又有地，就不会找你合作了。因此代建项目或多或少都会让代建方借款，或者垫资。直接给借款风险无限大，因此间接提供融资支持是最好的，现在主流的，比较安全的间接资金提供方式，有两种形式：
一种是由房企自己成立的投资集团，为集团下属的独立的子公司，负责单独给代建项目融资，按照市场利率支付融资成本。这种方式下，房企是赚了两道钱，而且由专门的投资机构把关，风险本身也得到了控制。但是搞一个专业的投资公司，并且维护一个专业的团队，本身也是一个不低的门槛，除非是专门干代建的房企，比如金地、绿城。
另一种，就是老李公司的这种做法，由代建方提供信用背书，帮助项目方融资并且收取一定担保费用。这种做法也有风险，那就是万一项目方不能偿还债务，需要承担连带清偿责任。解决这个问题的关键，就要仔细筛选项目方。
而项目方的开发规模，资金规模，则是一个很简单粗暴的衡量标准。一些地方的小开发企业，本身的资金能力有限，一旦项目开发出现意外，项目就很容易陷入停顿，项目变成烂尾楼。代建方收不到代建费都是小事儿，影响品牌形象，甚至是要代建方自掏资金整体收购都是最严重的。除此之外，对项目方的资金情况进行详细的摸底，也是代建达成前必须要做的功课。
以绿城代建为例，绿城这两年在严格控制跟小房企的合作，比例要控制在30%以内，主要抓地方平台国企和一些中等规模的房企。
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原标题： 那个搞代建的房企，翻车了
