西政财富 作者：西政财富
一、国务院常务会议紧密围绕稳增长而展开，透露出迫切的稳增长意图；央行货币政策委员会第一季度会议，促进房地产市场健康发展和良性循环
2022年3月29日李克强总理主持召开国务院常务会议，会议指出，要抓紧落实中央经济工作会议精神和《政府工作报告》举措，坚定信心，咬定全年发展目标不放松，把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、推改革，稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施，制定应对可能遇到更大不确定性的预案……用好政府债券扩大有效投资，是带动消费扩大内需、促就业稳增长的重要举措。按照保持宏观杠杆率基本稳定原则，今年新增地方政府专项债3.65万亿元……
民生证券研究表示，第一，当前宏观形势为国内外压力较大且不确定性较强。“当前国际形势更趋复杂严峻，国内发展面临新挑战，经济下行压力进一步加大”。第二，稳增长是当下最重要也是毫无争议的政策主线。“咬定目标不放松，把稳增长放在更加突出的位置”。第三，政策取向上宜宽不宜紧。“不出不利于稳定市场预期的措施”。第四，需警惕未来不确定性。“制定今年宏观政策时，对国内外环境很多变化已有前瞻考虑”，“制定应对可能遇到更大不确定性的预案”。除此之外，本次国常会还围绕扩大内需和稳定就业主题，论述了未来专项债发行使用、减税降费、水利基建。这次国常会紧密围绕稳增长而展开，透露出迫切的稳增长意图。
央行货币政策委员会2022年第一季度（总第96次）例会近日在京召开，会议指出……维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力……
二、2022年3月房企销售表现继续恶化，连续8个月大幅下降；百强销售额同比下降52.6%；厦门完成首轮集中供地，国央企摘地积极；南京、杭州等公布供地计划
2022年3月31日，克而瑞发布2022年3月房地产公司销售排行。由于需求低迷、疫情反复，3月小阳春未至，百强房企销售进一步承压。单月销售额5795亿元，同比下降52.6%，销售面积3637万平米，同比下降57.2%，降幅较2月扩大6.1个、14.6个百分点。受此影响，一季度百强房企销售额、销售面积累计降幅扩大至47.1%、49.1%。
对此，申万宏源研究表示，2022年3月房企销售表现继续恶化、并连续8个月大幅下降，历史上较为罕见，主要源于：（1）经济走弱背景下收入预期下降导致购买力下降；（2）资金紧张导致房企降价以及市场预期悲观；（3）近期新冠疫情反复也限制了销售的恢复；（4）2022年上半年销售依然处于高基数阶段；（5）房地产税试点预期导致市场观望情绪加大。
3月24日，厦门完成本年第一批土地集中供应，共推出10宗涉宅地块，1宗流拍，9宗成交，成交建面61万平方米，成交总金额154亿元。楼面价、流拍率环比下降。成交楼面均价为25145元/㎡，较21年第三批次环比下降7%。3块底价成交，4块溢价成交，2块封顶成交，平均溢价率7%，较21年第三批次上升4个百分点；流拍率10%，较21年第三批次下降40个百分点。本次土拍国央企摘地积极。国央企共摘7宗地块，民企投摘得2宗。此外，南京、杭州、宁波、天津等均公布了首批集中供地计划。
三、3月按揭利率持续下行，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%；各地因城施策，房地产政策持续边际变化
根据贝壳研究院2022年3月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。国金证券研究表示，（1）百城房贷利率持续下降，2022年3月百城首套房贷利率5.34%，环比下降13BP，创2019年以来的最大降幅，百城二套房利率5.60%，环比下降15BP；放款周期提速，2022年3月百城平均放款周期34天，环比下降4天。（2）苏州、南京、襄阳、十堰等不同能级城市房贷利率均有下调，其中苏州首套房利率降低至4.6-4.7%，与5年期及以上LPR利率基本一致，襄阳、十堰房贷利率下调40-45BP，房贷利率的下调，有利于刺激购房需求的释放。
各地因城施策，房地产政策持续边际变化。根据兴业证券总结：（1）哈尔滨：住建局公告拟废止2018年出台的房地产市场调控通知，其中主城区6区商品房限售3年政策同步取消；（2）东莞：4月起，获预售许可楼盘，楼栋确权后可直接变现售，可申请解除预售资金监管；（3）南宁、北海下调房贷首付比例，首套房最低降至20%；（4）广东银保监局召开新市民金融服务情况调研座谈会。会议中省银保监局辖内12家银行保险机构负责人表示，近期会持续优化新市民金融服务，有效满足新市民合理购房信贷需求。此外，福州不动产交易中心表示，针对非五城区户籍家庭（包括港澳台）在福州五城区购房，无需提供近2年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。
四、据悉窗口指导要求：房地产信托集中度，不超过主动管理规模的40％；信贷资产财产权信托“不得新增，存量压降”
根据《中国经营报》报道，有信托公司近日收到监管窗口指导，非标融资控制任一时点余额不超过年初余额；控制房地产信托集中度不超过主动管理信托规模的40%。另据媒体报道，有信托公司收到关于信贷资产财产权信托“不得新增，存量压降”的窗口指导。即要求不得新增以银行信贷资产作为底层资产的财产权信托，存量此类业务需按照金融同业通道业务逐步压降清理。
对于房地产信托额度的划定，我们财富中心认为，此次实际上对房地产信托额度的划定依据进行调整，以往压降调整的口径按年压降20%，逐年压降，直至清零。目前的口径则是根据各家信托公司的主动管理规模为基数，不超过主动管理规模的40%，对此，若做大主动管理规模，间接也能增加房地产投放额度。因此，对于已经超过该40%红线标准的信托公司存在短期内无法新增（除非再增加其他主动管理的规模）；对于尚未超过该红线指标的信托公司则做大主动规模的同时，尚有房地产投放额度可以使用。从整体看来，除个别信托公司外，大部分信托公司房地产信托占比尚未到达上述40%的红线要求。
上海信托圈在其文章中披露的数据显示，“根据68家信托公司2020年财报数据，可查到年报数据的60家信托公司披露了信托资产中投向房地产业务的规模及占比。从相关数据来看，部分信托公司房地产业务在资产分布中的占比接近50%，多数信托公司的房地产业务占比主要集中在30%以内。其中，2020年末房地产信托在信托资产分布中占比最高的10家信托公司分别是：杭州工商信托（62.14%）、万向信托（58.10%）、爱建信托（43.53%）、中诚信托（39.42%）、北京信托（38.20%）、中建投信托（35.72%）、华宸信托（34.71%）、安信信托（34.37%）、长城信托（31.44%）、陆家嘴信托（27.11%）”。
五、城投美元债市场热度渐涨，备用信用证模式发行占比呈增长趋势；浙江、江苏和山东发行规模、发行单数处于前列
根据东方证券的研究表示，近一年城投美元债整体发行热度较高，参与发行的城投平台主要以境内中低等级主体为主。从发行结构来看，备用信用证模式发行占比呈增长趋势。采用备证模式的城投美元债多数为无国际评级，主要借用银行资质备证发行；此类城投平台区域集中较为显著，江苏、浙江和山东备证美元债发行规模和支数居于前列，远超其他省份。从区域分布来看，浙江、江苏和山东三省无论是发行规模还是发行单数都处于前列，2021年至今发行规模在50亿美元以上；其中浙江和江苏主要以区县及园区类平台发行为主，而山东省从省级到区县或园区类发行单数较为均衡。融资成本方面，美元债票息分化，低至2%以内，高至9%以上，主要分布在2%-4%之间。境内外票息差呈现差异化，备证结构可显著降低融资人发行成本。
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原标题： 地产金融周报：3月按揭利率持续下行，房企销售同比下降52.6%；信托房地产集中度不超过主动管理规模的40％；城投美元债热度渐涨
