稳就业和稳预期是稳地产的前提

上周五，央行发布了7月份的金融数据，其中社融当月新增7561亿元，6月份为51733亿元，环比只有六月份的1/7，同比去年减少了3191亿元；信贷当月新增6790亿元，六月份为28100亿元，环比只有六月份的1/5，同比去年减少了4010亿元（其中居民部门中长期贷款减少了2488亿元，企业部门中长期贷款减少了1478亿元）。

从数据来看，经济的复苏情况相当不乐观，其中居民部门中长期贷款（主要是购房按揭贷款）数量的大幅下降足以说明楼市销售复苏的悲惨境况。当然，更加让地产同行绝望的是，居民端的储蓄意愿猛增，似乎全国人民都在屯粮过冬，以应对不确定的未来。

7月份，M2同比增速为12%，同比增速差（M2-M1）为5.3%，结合社融增量数据，可以看到资金淤积在银行间市场空转，也即资金未流向实体经济。简单来说就是，缺钱的得不到钱（尤其是房地产企业），而有钱的却不敢投资和放贷，由此造成现在的尴尬局面。按当前的情况，居民不愿消费且提前还贷、加紧存钱，企业不愿意投资且加速裁员，房地产全产业链将更难走出低谷，房企的爆雷潮目前来看也肯定会继续扩大，比如上周出现的绝对头部民营房企的股债双杀。

市场方面目前有很大的担忧，房地产行业的救市政策还有多少工具箱可用，政策端还有多大的刺激效果，目前来看已转入悲观，一是因为一线和强二线城市已没有多少可继续松绑的政策空间，不然可能引起更大的反弹并影响“房住不炒”的政策底线；二是普通二线及三四五线城市的政策已松到底部，而且即便松到取消门槛性政策都可能作用有限。本质上来说，楼市政策的松绑以及更多的救市政策并不能真正促进购房的需求释放，现在核心的问题在于如何保证居民端（购房者）的就业有保障且收入可持续。

我们注意到，国家四大AMC中已有机构接到纾困基金的落实任务，地方AMC也已陆续开展各类纾困工作，但目前比较难解决的依旧是钱的来源问题，我们甚至发现目前越来越多的国央企在资金上都开始变得紧张，而且最近对我们这类民营机构的稍高成本的资金也表现出了更大的接受意愿。从郑州开始实践的纾困基金的落地情况来看，目前核心的问题还是资金来源，如果想扩大纾困范围就必须引入社会资本以做大基金规模，而社会资本介入的首要前提是项目的风控安全和收益空间，遗憾的是目前绝大多数停工、烂尾项目都无法达到社会资本的投资准入或投资收益要求。

事实上，在房地产上下游的产业链方面，目前各个环节全部都在积极寻求自保，比如投资人、金融机构都不愿意对房企投资或输血，总包单位和供应商都不愿意垫资或者被欠款，这种情况下唯一能指望的只能是政府导入正向的预期和信心，而这在政策制定方面则非常考验监管层的智慧，毕竟中美脱钩、国内外经济衰退及通胀压力等给当前政策的制定带来了更大的难度。

我们认为，当前房地产行业对地方财政的贡献根本无法找到其他的替代项，因此稳地产才能稳民生，并实现地方政府的治理目标与民生保障工作，而如前文所述，稳地产的前提则在于居民端的稳就业、稳收入和稳预期，因此目前最理性和最正确的做法或许只有先等政府、政策层面主导信用的修复并引导市场的正向预期，而在此之前可能更多企业、更多人会选择屯粮过冬，甚至躺平。

近几天，江苏等地又出现了城投定融产品，因我们上半年做的城投业务基本都只能通过股权投资、信托产品、城投债等形式进行，因此上半年监管层大力清理金交所城投定融产品后目前又死灰复燃，这确实让人颇感意外。市场方面认为，城投平台不得不重启定融产品，很大程度上是因为房地产市场下行，地方财政收入大幅下降（尤其是卖地收入），且城投平台的融资渠道收窄。因此，就像一些同行所说的，“地产不举，百业不兴”。

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