丁祖昱评楼市 作者：克而瑞物管
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
2021年，是物业行业跌宕起伏的一年，也是资本市场回归理性的一年。上半年，行业在资本市场呈现一片欣欣向荣的景象，而这种景象在下半年戛然而止，物业行业指数一路下行，上市物企估值一度腰斩，物业企业上市进程受挫，资本市场低迷。
克而瑞物管统计，2021年，物业板块PE普遍下降，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）降幅达52.31%。不仅如此，从审批节奏来看，物企获批进度放缓，同比延后约68天。
经历资本市场的跌宕起伏，物企的对于上市也有了更多的思考。提升规模保证绝对实力成为企业的共识，头部的竞争早已是抢跑的状态，2021年的大手笔动作也显现出企业的规模焦虑，但是规模扩展的背后问题随之浮现。
站在2022年初的时点，回首过去一年物业板块资本市场的表现和对行业基本面的预判，我们仍对物业行业的未来有积极乐观的心态。
01 2021年上市物企估值回归
2021年，物业行业犹如坐了一趟“过山车”，开年伊始，多项利好物业管理行业的政策频发，为行业营造良好发展的政策环境。年初企业陆续发布盈喜公告，加上年报中良好业绩、明确的战略规划，为市场注入发展的信心，带动物业板块整体提振。
下半年，资本市场遇冷，据克而瑞物管统计，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）降幅达52.31%。其中，市盈率最高的是华润万象生活，为53.72倍，较去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活，为2.26倍，较去年底下滑74.66%。
上市物企估值表现
数据来源：Wind，克而瑞物管&中物研协整理
比较历年上市物企上市首日市盈率，2018年至2020年，上市首日市盈率均值由33.86倍上升至46.82倍，持续上涨。而2021年出现下滑且市盈率均值低于24倍。2021年新上市物企中，超六成的市盈率低于25倍，资本市场对物业板块的想象力逐渐消退。
2018-2021年度物企上市首日平均PE(TTM)
数据来源：Wind，克而瑞物管&中物研协整理
2021年新上市物企PE分布
数据来源：Wind，克而瑞物管&中物研协整理
从审批节奏来看，物企获批进度放缓，同比延后约68天。根据克而瑞物管和中物研协统计，2020年17家在港交所上市的物企从初次交表到成功上市平均历时137天，而2021年上市的13家物企平均用时205天。
2020-2021年上市物企上市用时
数据来源：公开资料，克而瑞物管&中物研协整理
02 实际上市的物企数量未及预期
从上市情况来看，截至2021年上半年，上市物企数量已近50家，彼时另有20余家物企已成功递表或明确分拆上市，参考此前上市进程，在物企正常一次递表即通过聆讯上市的情况下，2021年或有超过70家上市物企。
然而，下半年，资本市场遇冷，预期的上市高峰并未到来，物企上市进程放缓。截止到2021年12月31日，上市物企总数仅为55家。
从递表企业来看，2021年行业递表物企数达34家，为迄今为止递表企业最多的一年，但从实际推进进程来看，年内递表并成功上市的仅有9家。此外，年内新增上市物企共14家（其中13家为常规IPO上市，均为港股物企），较上年18家减少4家，未及预期。
2014-2021年上市物企数量
注：2021年6月30日，方圆房地产服务集团正式更名为方圆生活服务集团，集团战略和业务发展逐步向物业管理服务方向转变，此处将其纳入统计范围。
数据来源：克而瑞物管&中物研协整理
经历资本市场的跌宕起伏，物企的对于上市也有了更多的思考。中南服务、中梁百悦智佳在二次递表，通过聆讯后，后续进展不明；祥生活服务表示决议暂缓上市；阳光智博终止IPO，换股万物云；富力物业选择被碧桂园服务收购。此外，6月集中递表的物企在年底其递表资料陆续过期。
03 规模扩张下蕴含诸多风险
事实上，一直以来物企面临着来自三方面的规模压力，对资本市场而言，有规模才有估值；对母公司而言，有了规模才更有利于融资输血；对于行业而言，规模意味着客户数量，意味着更广阔的发展空间。
规模为王，提升规模保证绝对实力成为企业的共识，头部的竞争早已是抢跑的状态，2021年的大手笔动作也显现出企业的规模焦虑。
表：2021年企业业绩目标一览表（不完全统计）
数据来源：克而瑞物管
从规模扩张的渠道来看，收并购和地产母公司的输送是两个重要渠道。特别是2021年，在政策、资金、地产变局等因素的助推下，行业迎来并购热潮。
从资金端来看，根据克而瑞物管和中物研协数据，48家上市物企上市共募集资金净额约852亿港元，其中，计划用于收并购的金额占比61.51%，为最主要的用途。截至2021年中期，已使用的金额总值约为221亿港元，占募集资金总额的25.90%，使用率仍不足三成。已使用的金额中，用于收并购及战略投资的总额约为144.36亿港元，占已使用募集资金总额的65.85%。
数据来源：克而瑞物管&中物研协整理
截至2021年12月31日，1-5亿，5-10亿元，以及10亿元以上的并购事项（19项、5项和7项）均较上年同期增多（10项、1项和3项）；并购金额分别为41.75亿元、36.70亿元和267.94亿元，分别较上年同期增长84.54%、497.11%和391.68%，并购事项及并购总额均显著增加。
图：2019年-2021年上市物企披露的并购交易金额
数据来源：企业公告、克而瑞物管&中物研协整理
但是规模扩展的背后问题随之浮现，一方面是规模快速扩展，大量收并购带来人才稀释、品牌管理等问题，这为企业盈利的持续能力带来不确定性。
另一方面，头部企业的业务定位早已超出传统的物管范畴，“空间”管理服务的概念更能囊概头部企业的实际定位，但是传统业务之外的路径尚不清晰，规模之上的盈利模式尚需探讨。
从物管管理角度，头部企业有自己的发展之道，但规模之远的利润如何维持，规模之上的盈利厚度如何挖掘，已经开始成为摆在头部企业面前不得不思考的问题。
综合来看，尽管物业行业规模扩张中仍然存在很多问题，但是这也是一个行业从粗放发展到规范化发展的必经之路。物业从疫情开始之年，走到台前，短短三年时间取得了不起的进展。
不少物企已经在规模之外，逐渐加强对经营质量、经营坪效的重视度。比如，规模扩张的时候更加重视区域布局和城市深耕度；越来越多的企业在构建服务体系，规范服务标准的时候更重视客户研究，重视业主满意度；也看到更多的企业将品质管理作为内部管理的重中之重……在政策、资本市场、业主等外力的推动，结合企业自我发力前进，相信物业行业的发展将迎来更广阔的发展空间。
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原标题： 资本市场回归理性，物企上市放缓
