库存月报 | 9月末库存同环比双增突破6亿平，三四线涨幅居首

国家统计局公布数据显示，9月末，商品房待售面积50285万平方米，比8月末减少296万平方米。其中，住宅待售面积减少185万平方米，办公楼待售面积减少39万平方米，商业营业用房待售面积减少61万平方米。

事实上，2021年以来，整体库存延续稳中有降态势，6月小幅跳增后，7-9月持续回落，持稳在5亿平，基本与去年同期持平。分业态来看，因市场下行加剧，住宅待售面积环比降幅有逐步收窄趋势；商办加速去化：办公待售面积大幅回落39万平方米，不过考量其基数，整体去化压力依旧较大；商业待售面积由增转降，疫情得以控制后，商业市场稳步复苏。

2.狭义库存

2021年9月，狭义库存延续稳步上行态势。据CRIC监测数据，2021年9月百城商品住宅库存量达到了60169万平方米，环比上涨4%，同比增长2%。事实上，金九本是传统营销旺季，房企推盘积极性稳步回升，9月百城供应环比上涨28%，但因中央信贷收紧，热点城市调控“高压”，楼市成交仍延续下行走势，同环比齐跌，使得狭义库存延续稳步回升态势，突破6亿平大关。

不同能级城市呈现差异化行情：一线环比上涨6%，同比下跌7%，因9月供应大幅放量造成狭义库存短期激增，但仍显著低于去年同期；二线城市同环比变动不大，基本与上月持平；三四线同环比齐增，涨幅均在6-7%，市场下行压力下，库存风险持续加剧。

具体来看，一线城市中，仅上海保持了同环比齐降态势，降幅分别达到了41%和13%，受集中预售制度影响，本月供应延续低位徘徊，成交虽有缩量，但总体保持供不应求格局。北京狭义库存环比微增4%，整体库存量仍低于去年同期。广州、深圳迎来了阶段性放量行情，当月供求比均在3以上，也使得狭义库存保持稳步上行态势，环比涨幅分别达到了13%和15%。

二线城市中，北部内陆城市诸如沈阳、青岛、太原9月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内，南京因新冠疫情得到阶段性控制，因而迎来供应集中放量，狭义库存环比上涨15%；西安成交热度稳步回升，本月成交量突破100万平方米，狭义库存环比下降12%。同比来看，涨跌参半，涨幅超20%的主要是北部和中部等弱二线城市，郑州、武汉、银川、哈尔滨、南昌等，库存积压情况显著；相较而言，贵阳、重庆、合肥等狭义库存虽环比上行，但同比下降均超4成，库存风险相对较小。

三四线城市狭义库存同、环比均呈现涨多跌少，不同城市间分化持续加剧：钦州、衡阳、临沂、岳阳、泸州、淄博等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存稳步攀升；而东莞、金华、常州、惠州等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，部分长三角城市迎来轮动行情，芜湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月库存环比持降，同比跌幅均在40%以上。

9月，因整体市场下行加剧，成交持续转冷，狭义库存保持稳步上扬态势，因而去化周期加速上行，由2021年8月末的13.04个月上涨至14.92个月。

不同能级城市均保持上扬，一线成交热度略有转淡，去化周期由降转增，上行至11.78个月，同比上涨6%，高于去年同期。二三线去化周期同环比涨幅均在10%以上，不过值得关注的是，三四线供过于求加剧，成交下行致去化周期激增至17.53个月，高于百城平均，去化风险浮出水面。

具体来看，一线城市分化加剧，北京、广州去化周期均在1年以上，上海、深圳则低于10个月，库存风险相对较小，整体去化周期变动情况与狭义库存变动情况基本一致，广、深同环比齐增，北京环比持增，同比回落，仅上海一城狭义库存环比回落，但去化周期却环比微增，主要是因调控层层加码下，新房市场逐渐回归理性，叠加房贷放款周期普遍延长，使得置换需求被压抑，成交增长动能略有不足，去化周期增至5.36个月，仍显著低于去年同期。

30个二线城市中仅有哈尔滨、太原、大连、沈阳、长春4个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡；半数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期同、环比均是涨多跌少，其中哈尔滨、沈阳、长春、昆明、兰州、青岛、南宁、郑州、天津等面临去化周期大于15个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，呼和浩特、成都、石家庄等成交热度回升，去化周期环比均有不同程度的回调，显著低于2020年同期水平。

因三四线城市供应放量而成交持续回落，去化周期同环比齐增，且增幅在不同能级中居首，库存压力骤增。整体来看，下跌城市以东南沿海三四线为主，晋江、淮南 、德清、盐城等城市9月末消化周期维持在一年以下，库存见底且同环比均保持降势。而北海、连江、防城港、肇庆、烟台、宝鸡、永泰、衡阳、淄博等基本面缺乏支撑的三四线城市消化周期高达30个月以上，且同环比齐增，库存风险依旧较大。

广义库存本月持续高位波动，2021年9月末达378200万平方米，环比微降0.5%，同比上涨10%。考量到市场下行压力下，狭义库存稳中有增，广义库存的微降主要与房企开工意愿回升密切相关，从统计局数据来看，9月单月房屋新开工面积为17442万平，环比上涨5%，可见与抢销售相比，房企目前也更倾向于抓回款，逐步加快开工进度，以保证年末之前资金流回正。

分能级来看，一线环比大增7.6%，同比保持降势；二三线城市环比变动不大，同比分别上涨了9%和12%，潜在库存风险浮出水面。

一线城市中，北京、上海广义库存均呈现同环比齐降，去库存效果显著，尤其是上海，狭义库存保持回落，加之土拍市场本月仅底价成交2宗商办地块，带动整体广义库存稳步下行。与之形成鲜明对比的是，深圳本月广义库存激增，环比翻番，主要受统计口径变动影响， 本月增加了部分城市更新地块，使得未开工地块总量有了显著增长。总体来看，北上广广义库存总量仍显著低于去年同期，由此可见，在市场整体下行加剧的大背景下，一线城市抗跌保值属性愈发显著，整体潜在库存风险仍在可控范围之内。

二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄9月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，烟台、株洲、南昌、沧州、蚌埠、岳阳、宝鸡、佛山、太原、淄博次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2020年同期，涨多跌少：以南宁、南昌、长春、哈尔滨为代表的弱二线城市和以日照、株洲、荆门、桂林、岳阳、保定为代表的基本面较差的内陆三四线城市，同比涨幅均超20%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。部分东南沿海城市同样面临前期需求透支，潜在库存风险上升的问题，诸如镇江、云浮、三明、芜湖等城市广义库存也出现显著增长。而部分城市诸如石狮、合肥、漳州等广义库存显著回落，同比降幅均在30%以上。

表4-1 百城2021年9月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）