三分钟讲透，地产所得税

所得税应该是每一职场人最熟悉的税，尤其高薪投拓岗，每个月上缴的个人所得税应该都相当肉疼；同样地，对于一个公司来说，也应缴纳相应的企业所得税。

 ①所得税征收的对象是所得额：

 对于所得额的定义，就单项目来说，是指项目从收入端，扣除开发成本、期间费用、税金附加（附加税、土增税）后最终剩得的金额。也即，只有项目存在利润时，才会有征收所得税的可能。

②征收方式为按年计征，分期预缴，汇算清缴。 

所得税与增值税、土增税的计算阶段一致，也存在预缴和清缴两个阶段。因此在投资测算阶段也需要考虑单个项目中所得税的预缴、清缴带来的现金流的变化。但从实操角度上，往往并不看重单个项目的所得税金额，而是将该项目公司在一年中发生的所有业务（项目）合并在一起进行汇算清缴，并不针对单个项目进行缴纳，这也就为企业所得税的合理筹划提供了相应的理论基础。

特别应当注意的是：既然是企业所得税，当然是从企业角度出发，这点和土增税不一样，土增税的征收对象是项目。

③所得税年度间存在亏损额度弥补。 

不同于增值税、土增税，所得税在计算上存在“五年亏损弥补期”，即一个项目公司在上一年度发生了一定金额的亏损，在本年度的所得额为正数的情况下，会考虑上一年度亏损值对本年度所得额的抵消效果，使得实际缴税基数降低，但有效亏损弥补期为五年。

企业所得税：即企业确认收入减去允许扣除金额后的差值，即应纳税所得额，与相应所得税税率相乘的过程。从公式的体现上来看：

企业所得税 = （销售收入 – 准予扣除的金额） × 所得税税率

对上述公式进行拆解分析，分为三部分结构，分别来看：

结构1：销售收入：

需注意计算所得税时该销售收入需要剔除不征税收入与免税收入，防止放大应税基数。此外若涉及回迁物业时，在销售收入中需加入回迁物业视同销售收入。

结构2：准予扣除的金额：

由于收入端是销售收入口径，因此成本端也需为不含增值税的口径，即损益口径下的成本费用。

从组成上来看：准予扣除金额 = 已销开发产品计税成本 + 期间费用  + 税金附加 

1、计税成本展开包括：土地成本（包括土地出让金、拆迁补偿款、契税、市政配套费） 、工程成本（常规七项）。

2、期间费用展开包括：管理费用、营销费用和财务费用。

3、税金附加展开包括：土增税、增值税附加、印花税。需要注意的是，在标准的所得税计算体系中，收入端与抵扣端均在不含增值税的口径下进行运算，因此只能扣减增值税附加。

结构3：所得税税率

除特殊政策优惠地区外，所得税税率一般为25%，特殊地区（西藏等地区）税率为15%左右。由于所得税税率存在政策优惠的地区，因此税率筹划也成为所得税筹划的一个突破点。

销售物业三大税均存在预缴和清缴两个环节。两个环节在计算方式上存在着较大的差异。在取得预售销售收入时，需对企业所得税按照月度 / 季度进行预缴。

在官方定义中出现了一个专有名词 ：“计税毛利率”，即：计税毛利率 = 计税毛利 / 预售收入 = （营业收入 –  计税成本）/ 预售收入

根据上述定义总结所得税预缴的计算公式为：

所得税预缴金额 = （预收房款 × 计税毛利率 – 预缴增值税 - 预缴增值税附加 – 预缴土增税 – 当期发生含税期间费用）× 25%

关于计税毛利率的标准，国税【2019】31号文，规定了各类开发项目的计税毛利率范围，各地区在不违背中央规定的基础上需明确划定。通常，在不明确地区收费标准的情况下，默认按15% 进行计算。

解答过程：由于6月预缴的增值税实操上是 5月预售房款的申报，因此计算上采用的是5月的预售房款。土增税和所得税同理。 

预缴增值税=8000万元 /（1 + 9%）× 3% = 220万元 

预缴土增税={8000万元 -[8000/（1+9%）× 3%]}× 3% = 233万元 

预缴所得税=（8000万元 ×15%-220 万元 ×1.12–233 万元 –500 万元）×25%  = 55万元

企业所得税的清缴实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按照开发产品销售收入（或完工前销售收入）扣减项目后应纳所得额征税。但是房地产在没有交付的时候没有确认收入，因此每年的预缴和汇算清缴金额是一致的，一直到交付的时候最终确认收入然后清缴。

简单地说，即项目公司层面年度发生的所有业务统一进行汇算清缴。根据预缴值，对交付后产生的实际值进行多退少补。

企业所得税清缴计算公式为：

企业所得税清缴额 = （销售收入总额 – 准予扣除金额）× 所得税税率  

销售物业三大税在计算阶段上均存在预缴和清缴两个环节。两个环节在计算方式 和逻辑上存在着较大的差异。