观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
对于有意在下半年机会性投地的合景来说，此番夺地无疑是“捡到了宝”。
2014年，牛奶厂板块曾一次性推出8宗地块，总面积超过50万平方米，起拍价达90亿，最终被龙湖、华润置地、金地、平安不动产等5家房企瓜分。
时隔6年，牛奶厂板块再次挂出地块，闻讯而来的房企市传近10家，其中再次出现龙湖、金地的身影，此外还包括保利、中海、招商+电建联合体、合景、金茂、花样年等。
如市场所预期，这宗奥体公园北侧北AT1003036地块11月16日上午开启限时竞价，随即上演了一场土拍大戏，竞价页面甚至一度因网络负载过大而崩溃。
众房企均势在必得，最终经过21竞价，由合景以48.6亿成功夺下，溢价率19.68%，未达最高限价58.94亿元。
地块折合楼面价51463元/平方米，一跃成为目前天河最高的楼面价，且仅次于越秀南路地块及海珠石岗路AH051028号地块，成为广州成交楼面价第三高。
豪宅云集、新房稀缺的牛奶厂板块，在过去几年间随着区域升值潜力显现而成为价值高地；随着地块落锤成交，板块内将迎来新一轮的重新定价。
对于有意在下半年机会性投地的合景来说，此番夺地无疑是“捡到了宝”。
抢地牛奶厂
同样是在牛奶厂板块，2014年出让的5宗地块成交楼面价均维持1字头的水准，其中最高的是龙湖16886元/平方米；相比较AT1003036地块的51463元/平方米，涨幅超过200%。
但这并没有让市场感觉意外,从楼市层面看，牛奶厂板块近年来房价上涨速度快,目前小区主要包括龙湖首开天宸原著、华润天合、招商雍华府、家和天曜、金地天河公馆等楼盘，均为二手社区，报价基本呈上涨走向，远远高于周边板块的中海康城、天河星作，属于整个奥体当中的高价板块。
广州地产业内人士邓浩志表示:“2017年的时候牛奶厂市场价4万多元/平，2017年是楼市调控的一个小高峰，广州很多区域在2017年到2020年初期间基本未有涨价，好比广钢板块一直以来销售4-5万元/平，然而牛奶厂板块目前的二手报价已超过6万元/平了，别墅报价更是达到12万/平。”
实际上板块内土地市场的热度之高，已经出现“面粉与面包价格呈现基本持平”的现象。如果按51463元/平方米的楼面地价计算，再加上项目的装修，楼价起码要达到7-8万元/平才能实现盈亏平衡，而市场预期价格将达10万元/平以上。
从出让地块本身来看，属于天河比较纯粹的居住板块，宗地面积50379平方米（可建设用地面积47265平方米），计算容积率建筑面积≤94530平方米，容积率2.0，建筑限高36米，从披露的设计平面图中可以看到，地块拟建10多栋低密度小高层住宅。
这样的地块在板块内乃至整个天河区都是稀缺资源,牛奶厂作为广州三旧改造项目，是曾经的养牛基地，拥有优质的原生态环境。2014年6月市规委会通过华美牛奶厂规划，拟将该地块改造为低密度住宅区，未来新增70万平的商品住宅，容纳2.36万人口。
在区位优势上，牛奶厂板块（天河国际社区）位于天河高新区南部片区，今年3月，天河高新区正式定名，实行现行的省级高新区政策。
其所处天河智谷片区也定位为广深科技创新走廊重要科创与文创节点，将重点布局5G、高端软件、物联网、人工智能、数字经济等产业，着力引进科技创新以及文化创意企业。
此外，近年来板块内迎来了执信中学、体育东教育集团的灵秀小学、华阳教育集团的奥体东小学等名校进驻，教育资源亦成为一大竞争力。
整体来看，板块后续有十分强劲的升值潜力和空间。另外据市场分析，相比较广钢新城、广纸新城是政府主导下的造城模式，牛奶厂板块过去几年间完全由企业和市场主导推动，“天河国际社区”概念提出后，区位及教育溢价正持续上涨。
而若放眼至整个天河，自2015年元岗旧改地块推出后，随后的3年间在涉宅地方面零供应；直到2019年至今（包括本次出让地块），仅出让了5宗涉宅地。
有相关数据统计，天河区的库存消化周期在全广州最低，仅有3.7个月，基本属于一套难求。“这么大的天河，最为关键的是在于缺货”，邓浩志分析指，“目前天河在售的楼盘，仅有保利天汇和珠江花城湾两个，周边配套也很一般，但依旧贵的不得了。”
因此，尽管本次出让的AT1003036地块周边在生活配套及交通配套上仍然劣势明显，但并不影响项目理想的入市预期。而板块内买房的客户主要是珠江新城、天河北、天河公园等高薪人群，以及需寻求“改善房”和“学位房”的客户这两类群体，购买力旺盛。
此番出让的地块“晋升”为天河地王，随之牛奶厂也将迎来新一轮的重新定价，甚至于拉升整个天河的房价。
合景的生意
在竞争颇为激烈的土拍中突围拿地并创下单价地王，这样的戏码放在合景身上并不少见，其过往一向在一手市场拿地“果敢”。
只是，2017年联合龙光以168.55亿港元拿下香港“最贵地皮”鸭脷洲宅地后，便几乎未再见到合景拿地王。
拿下香港地皮以后，彼时面临外界对其“激进”的质疑，孔健岷还曾于业绩发布会上回应称，合景并不激进，该宗地块的价格其实较合理，并以地块稀缺性和海景、交通条件优势等分析鸭脷洲项目未来的入市保障。
此后于2019年3月，合景以“最高限价37亿元+55%自持面积”斩获天河金融城商住地，折合楼面价约37465元/平方米，若考虑自持部分作为资产计算收益，有业内人士大约估算地块的真正楼面价在5万元/平左右。
实际上过往拿下的项目对合景而言也并不好“啃”。要使可售单价要做到最高，最终大多都会是做豪宅产品，或是专注高质素物业开发。
2003-2004年间，孔建岷就以当年“天价”投得珠江新城两幅地王，随后分别开发成珠江新城宅标杆的CBD国际级中央豪宅誉峰和写字楼国际金融广场，成为广州售价最高的豪宅及租金最高的写字楼之一。彼时誉峰逼近3万元/平的价格，是周边房价的2-3倍。
只是常拿“地王”的合景也少不了市场的质疑。2011年合景曾在北京拿下崇文门地王项目，后来因长期不开发被质疑囤地；2016年又在上海拿下松江地王，被质疑激进拿地资金吃紧。
事实上合景过往几年较为激进的买地策略，加上存货和投资性物业规模较大、存货周转效率较低、销售去化慢等问题，直接影响了多项财务指标。千亿未竟的路上，孔健岷曾于今年中期业绩会上向投资者坦言，降低负债率是他最想做的事情。
去杠杆的上半年，合景泰富的拿地速度明显减缓，期内在广州、杭州、苏州、成都等城市获取10个项目，新增建面111万平方米，拿地金额93亿元，权益建面88万平方米，权益金额72亿元。
但孔健岷亦有意在下半年加大拿地力度，他判断下半年和明年上半年的土地市场情况，认为是拿地的好时机。
值得注意的是，上个月底，合景联合富力拿下投资预算206亿的天河区珠吉街吉山村旧改，该村紧邻天河智谷，靠近牛奶厂片区。
此番再成功将牛奶厂地块收入囊中，对于合景来说收获破丰
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