地产风声 作者：内幕君
来源：地产风声（ID：fangshi488）
上世纪90年代初，浦东大开发，上海开始朝着国际性的金融、经济、贸易、航运中心加速迈进。
国际化大都市的蓝图徐徐铺开，但有个问题成了上海人的痛点：
那时候上海人均绿化面积也就比一张报纸大些。
常规报纸一张不到半个平方，而1990年我国人均绿化面积是3.1平方米，上海严重拖后腿。
领导们觉得这样不行，一座国际化都市不能没有好生态。于是市里决定新办个企业解决绿化难题。
然后就有了绿地集团的前身——上海绿地开发总公司。
后来，这家为绿而生的边缘公司，成为中国地产行业第一家世界500强企业、国企混改标杆、超级地标制造机……
一堆醒目的标签贴在脑门上。
再后来，这些都慢慢沦为了传说。
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从新中国成立开始，上海的绿化建设就一直是个问题。
建国初期，上海人均绿地面积只有0.132㎡，被戏称为只有“一双鞋”大小，到八九十年代，也只有一张报纸大。
要大范围推进绿化建设，技术上并不存在难度，难就难在资金上。上海前副市长倪天增想了一个办法：
办一家自负盈亏的企业，把赚来的钱用于绿化建设。
1992年，时任上海农委住宅办副主任的张玉良，带着这个使命和2000万，创建了绿地开发总公司。
下海之前，张玉良在市农委干建房子、分房子的活，下海后，他把这套看家本领拿了出来。
通过三个动迁房项目，绿地赚到“第一桶金”2000多万。
创办前五年，绿地围绕着两个字转，一个是绿，一个房。通过参与上海动迁房建设掘金，赚了钱又投到城市绿化，这样一来便获得政府政策性支持，继而获得更多地产项目。
当时绿地管这叫“以房养绿、以绿促房”，这个模式还在1994年获得人民日报和央视新闻联播宣传报道。
根据曾任上海市副市长韩正的回忆，1995年的时候，绿地的人均绿地已经有“一张床的面积”。
此后绿地完成第一次改制，引入员工持股混改，同时走上以地产为主业的高速发展道路。
新世纪的前面15年里，绿地是上海滩数一数二的房企，不管是论名气还是比销售额。能跟绿地在上海争销冠的只有万科。
2004年中指院发布的《中国房地产百强企业榜单》中，绿地与中海、万科、合生列居前四。
2014年，绿地一度以2408亿销售额超越万科的2151亿，首次成为“一哥”。
这一切成果在外界看来，大半要归功于张玉良。甚至有人评价：
张玉良是绿地之父。
熟悉老张的都知道，他是一个身段柔软的人。
狗蛋说，在官场上，这种人像水，无论遇上什么容器都能应对自如。你把它装碗里，它就是一碗水；装杯里，它就是一杯水。
张玉良有句口头禅，正好完美诠释了他的柔软：
做政府想做的事。
政府需要他搞绿化，绿地就赚大笔的钱来投入；“蜗居”问题突出，上海决定实施大规模旧改，绿地便张罗着旧城改造，参与保障房建设。曾经帮政府盖动拆迁房的时候，绿地建造速度很快：
别人还在打地基，绿地的房子已经建好了。
在官场浸淫多年的老张明白，有些时候，时间就是金钱，效率就是生命。
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后来，老张把自己的口头禅又丰富了一些内容：
做政府想做、而当地企业做不了或者不容易做的事。
狗蛋说，所以我们看到绿地在全国盖地标建筑。在“摩天大楼热”被明文限制之前，地方政府追求高度与激情司空见惯。
楼越高，似乎城市治理的业绩越能彰显。
很多地方，就算节衣缩食也要盖大楼，实在没钱怎么办？
拿地换啊。
绿地抓住了这一点，在全国各地建“绿地中心”之类的地标建筑：
南京绿地广场450米；
济南国际金融中心428米；
西安中国国际丝路中心498米；
大连绿地中心518米；
成都蜀峰468米；
南京绿地国际金融中心550米；
武汉中心475米……
这些地标有些已投用，有些在建或待建。每去到一个城市，绿地就会拔高或者试图拔高一座城市的天际线。
2017年元旦，绿地把分布在全国的地标建筑联合起来，做了一场迎新亮灯仪式，当时参与的就有25座之多。
建造运营摩天大楼本身很难赚钱，但通过盖大楼勾地，可以低价换取宅地。
拿土拍还算火热的2017年来说，绿地全年拿地金额429亿，金额排在行业第22位。要是算拿地面积，绿地的2125万㎡可以排在第五，仅次于碧桂园、万科、恒大、融创。
万科的拿地金额是绿地的4.3倍，拿到的土地面积只比绿地多三分之一。
狗蛋说，这还算合理，毕竟万科拿的都是一二线的地，自然要贵点。走“农村包围城市”的碧桂园，拿地金额是绿地的6倍，拿到的土地却只有2.5倍，狗蛋开玩笑说，这证明碧桂园缺乏盖大楼的本领，更重要的是证明了：
张玉良确实有低价获取土地的本领。
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《三国演义》第五十三回写到：忽然一将挥刀杀入，砍死刀手，救起黄忠，大叫曰：
黄汉升乃长沙之保障，今杀汉升，是杀长沙百姓也！
这句话是魏延在长沙太守下令斩黄忠时说的，说出了老将黄忠是长沙稳定的关键。
刘备取荆州后大举扩张地盘，派关羽战长沙。关羽上去叫阵，一看胡子发白的黄忠出来迎战，不屑地说：
回去吧，你太老了，关某的刀不斩老幼。
黄忠一听哈哈大笑，只道“廉颇六十尚有余勇，有我在你进不了长沙”，然后挥刀就杀。
年过百半的黄忠跟正值壮年的关羽大战了百回合，没分出胜负。
可见，黄忠虽老，战斗值依然爆表。
在绿地，年过六旬的张玉良，如今就在扮演这样的定心丸角色。
2018年11月16日，绿地人都在等一个心知肚明的答案。这一天，绿地控股第九届董事会第一次会议召开，将选举决定张玉良能否连任。
按照2013年上海国资委改革规定，国企董事长60岁退休，业绩突出的，因工作需要可以适当延长任职年限，但最迟不超过63周岁。
生于1956年的张玉良那时候已经62岁了。
选举表决结果显示，张玉良以全票通过取得连任。对结果，绿地人不感到意外，媒体也不觉意外。大家好像都有一种共识：
只有老张能救绿地。
2014年绿地销售额超越万科，首次坐上“地产一哥”宝座，但此后就一路下滑，2017年流量销售额退至第六位。
与此同时，碧桂园、融创、恒大却一路赶超，最终与万科形成四足鼎立的局面。
2017年初，张玉良放话：今年将是绿地业绩大爆发的一年。结果却是，地产主业的规模持续掉队，而“房地产+大基建+大金融+大消费”的多元化扩张，给绿地留下“高杠杆”、“高负债”的后遗症。
2017年绿地资产负债率88.99%，比同期同行均值高出10个百分点，并且连续3年超过88%，杠杆高位运行。
因此，外界称2015~2017是绿地失去的三年。对于地产主业的日渐孱弱，张玉良经常这样解释：
我们是一个综合性产业特征的企业集团。
张玉良一心想把绿地的盘子做大，通过多元化发展。盘子大了，负债的规模也大了。
船小好掉头，船大了，唯一的退路就是往前冲。
老张连任，有利于绿地保持战略定力，消除外界顾虑。
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但狗蛋觉得，张玉良成就了绿地，也掣肘着绿地。
王石退位，郁亮可以无缝衔接顶上，同样是有国资背景的企业，大家发现：
绿地老张没有接班人。
长沙如果多几个黄忠，也许就不用开城投降刘备了。
张玉良对于自己打破年龄限制继续掌舵是这么看的：退休是舒服，但像我这样的创始人，对企业非常有感情。
他连任后对人民网的记者说，绿地跟传统国企不一样，它是混合所有制企业，要依规办事。
“董事长由董事会推选，如果所有股东认可，自己有条件就会干下去。继续为企业做贡献，为国家做贡献。”
曾经，有媒体说地产行业干活最努力的两个人，一个是王健林，一个是张玉良。
对此，张玉良自我调侃：王健林是为自己干，我不只是为自己。他告诉媒体：
我只有绿地1%股权，但我和王健林一样努力。
狗蛋说，可他老张从没停止过努力，努力把绿地从国家的变成大家的。
5年前，绿地想要整体上市，证监会有规定：职工持股会不具有法人资格，不能成为公司股东。
也就是说，绿地想在国内上市就得解决这个问题，绿地职工持股会有982人。化解问题最简单的方法就是清退，但又会衍生出其它矛盾。
这时候，张玉良使了一出乾坤大挪移的戏法。
以张玉良为首的43个高管出资10万成立格林兰投资，然后这个公司作为GP(普通合伙人），分别出资1000元成立32家有限合伙企业，32家完美装入900多个持股职工。
如此一来，格林兰投资控制了职工持股权。
最后，再让格林兰投资和32家企业共同成立上海格林兰投资（有限合伙），格林兰投资是唯一的普通合伙人。
一顿令人眼花缭乱的骚操作之后，上海格林兰作为员工持股平台，持有绿地控股接近29%的股权，成为最大股东。管理权最终集中在张玉良身上。
除了玩转员工持股会，张玉良还引入PE战投，并成功摆脱上海国资控股。
这在5年前称为教科书级别的混改案例。
2015年8月18日，绿地终于实现整体上市，市值3100亿一度超越万科，成为中国地产股一哥。
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但力拔山兮气盖世的楚霸王，也不得不认清一个现实：时不利兮骓不逝。骓不逝兮可奈何。
20年前，张玉良带着绿地上海滩的龙头。
15年前，绿地集团收入还不到100亿的时候，张玉良提出要冲击世界500强。8年前，他们实现了这个目标，成为中国首家以房地产为主业的世界500强企业。
5年前，张玉良主导绿地实现整体上市，成为混改标杆。
两年前，张玉良继续坐镇绿地至今，却似乎没能把绿地拉出泥潭。
去年十一月，中建三局的一张“催款单”，让绿地的资金压力暴露于众。催款单上写着：
因业主（绿地）欠付我司巨额工程进度款，已造成我司资金无法正常周转，被迫即日起对项目（武汉绿地中心）实行全面停工。
同期，青岛绿地国科健康科技小镇一名维权催款的人说：
就我知道的广告款，这个项目就欠了4000多万。
今年初，一个成都的广告公司在「领导留言板」提到，他们服务绿地四个项目，每个项目都被拖欠了合同款，拖欠时间最多的已经有两年了。
两个月前，同样是成都的绿地供应商，也催债，但他们不找领导，也不发函，而是直接在媒体上投了一条广告：
绿地集团西南事业部，请你支付欠款。
除了供应商催款，绿地还面临着一批又一批延期交房维权，此外还把“三条红线”全踩了。
有媒体统计发现，2019年营收过千亿的房企，能够连续五年净负债率都在100%以上的，只有绿地一家。
人老去西风白发，蝶愁来明日黄花。
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2019年，上海市新建绿地1321公顷，这使得上海人均拥有了8.3平方米的绿地，创下历史新高。
如今的上海已是绿意盎然，而早就不干绿化的绿地，这回要想办法给自己绿一绿了。因为2021年的地产界只有一条箴言：
绿了才能更好地活下去。
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原标题： 2021年，绿地必须把自己绿了
