观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪”。
未来充满着未知和不确定性，万科仍然想要继续作出改变。“不贪婪、不恐惧”，则成为郁亮口中最新一个热词。
6月30日，万科在深圳举行了股东周年大会。
此前突然严峻的疫情，不仅让会议从盐田更换至福田，更是因应防疫要求缩减规模。但在会议开始前两小时，便有股东在签到处排队等待，会议开始时，现场百余位置已座无虚席。
股价、分红、利润向来是上市公司股东会上绕不开的话题。
此次，有大股东深圳地铁为万科站台鼓劲，而万科回应股东们的重点似乎更聚焦在了“人”和“务”上。即人才、人事，以及经营、服务。
“不贪婪、不恐惧”
回看2014年，万科首次提出房地产进入“白银时代”。
彼时认为，房地产行业在经历了1998年至2013年这十几年的增长后，进入了一个市场逐渐成熟、规则逐渐清晰，但利润开始下滑的阶段。
六年后，郁亮再次向股东表示，在十九大“房住不炒，租购并举”的背景下，加之三道红线、双集中的政策趋紧，行业过去的高利润时代已经结束。
根据财报，2020年万科房地产及相关业务毛利率为22.6%，同比下降4.6个百分点。而在今年一季度报告中，万科房地产开发毛利率低至16.1%，净利率为2.07%。
“‘不贪婪、不恐惧’是我们始终把握的六个字。”郁亮这样向股东阐述。
在他眼中，“不贪婪”指不贪恋过去高速增长的利润，还包括以前习惯只用规模速度作为衡量企业成功的标志。
实际上，房地产市场规模也逐渐到达天花板。统计局数据显示，截至2020年年底，全国商品房销售面积为17.61亿平米。但在刚刚发布的数据中，2021年1-5月，全国商品房销售面积为6.64亿平方米。
而在此前，2019、2018年该项数据分别为17.15亿平方米、17.17亿平方米。
根据研究报告显示，中国上市房企规模持续增长，但增速放缓。2020年上市房企总资产均值为1577.89亿元，房地产开发业务收入均值为274.96亿元，净利润均值为32.17亿元。
除了利润下滑之外，房企融资的渠道也有所限制，2020年出台的三道红线和涉房贷款上限新规，让房企资金状况陷入困境。近期亦有大、中、小各类房企不断暴雷，发生流动性危机。
常以“危机意识”驱动的万科，在当行业面临巨大挑战之时，又始终最坚定看好房地产是“永续的生意和永续的行业”。
“天下没有做完的生意，只有没做好的生意。”虽行业传统红利不再，郁亮又指“不恐惧”。
他认为，房地产开发业务将越来越像制造业，而经营服务类业务本质上是内容经营的服务业，未来需要“通过劳动挣加工制造和经营服务的钱”。
对此，郁亮表示，万科的开发业务和优秀制造业相比存在明显差距，同时经营类业务向优秀服务企业学习方面也存在很大发展空间。
差距有多大，就意味着改进空间有多大。
万科不断思考房地产的发展逻辑和行业边界，曾多次提及，公司要从以开发为主向开发、经营、服务并重转变，而且要从单一赛道转向多元赛道。其中，商业板块正是万科押注的重点之一。
郁亮向在场股东承诺：“集团之前已经下定决心，今年特别明确，要加速转型发展。”
所谓“管理红利”
新任印力总裁王海武首次亮相，吸引了不少投资者的目光。
而这源于万科在6月23日刚刚完成一轮变动，在组织架构方面，改组开发经营中心，区域由五个裂变成七个。人事调整方面，调整王海武、刘肖、张海三位高管，其中前者任万科商业板块、印力集团总裁。
外界对王海武并不陌生，早前就赋予其“猛将”“少壮派”标签。据观点地产新媒体了解，王海武执掌万科中西部区域时期，从2015年的345亿元增长至2019年的1506亿元，从万科原四大区域垫底位置一跃升至第二。
根据2020年财报，印力运营管理项目超100个，遍布全国50多个城市，资产规模近900亿，管理面积近1000万平方米。但报告期内万科开业商业营收仅有63亿元，同比微增4.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.2亿元，同比下降了1.6%。
调任王海武至印力似乎印证了万科转型的决心，而市场上有传此次王海武赴任印力是主动请缨。
此次股东会上，他证实了这一说法：“已加入万科18年，一直主要是在开发业务开展相关工作。此次是自己主动申请去做商业业务、加入到印力团队。”
“少壮派”开辟新赛道，似乎符合万科的人才策略。
郁亮在股东会上再次谈及“人才”时提到有两种渠道，其一便是内部人才激发，即鼓励优秀干部、年轻人投入新的赛道，包括加大非开发类业务的跟投机制等一系列措施。另外一个人才渠道，则是来自外部的大江大海，即专业人才支持业务转型发展。
所谓“管理红利时代”，反映到万科本身，还包括区域架构的调整。
管理层对此解释称，根据市场的接近性、客户的相近性等因素，划小区域作战单元为七个区域，即缩小人员管理半径。这七个区域管理幅度合适，有利于做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。
郁亮强调：“近期的组织调整都是围绕战略而来的，不仅要基于战略和组织的考虑，还要进行事人匹配，根据事情来选合适的人才。”
而在万科传统的开发主业务上，似乎并没有特别的改变。
祝九胜向股东透露，在首轮双集中，万科共拿了47块地，可售面积717.5万平方米，共花费558.6亿元，占前6个月的总投资的40%以上。
“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪”。此时，巴菲特的这句话，似乎回荡在耳边。
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