扒财经 作者：陈文莉
继苏州土拍落幕，今年已经有北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、济南、青岛、合肥、厦门、福州、重庆、武汉、太原、宁波等15座城市完成了集中土拍。
凤凰网风财讯统计发现，截至5月11日发稿，2022年1-5月拿地金额及面积前十的房企几乎都是国资企业，主要分类两类——
第一类是头部国企，如绿城、中海、华润、建发、保利等，其中绿城中国、建发房产和华润置地的拿地金额超过200亿。
第二类是区域国企，如上海地产、广州地铁、大家房产（杭州城建）、武汉城建、苏高新、陕建地产等，纷纷在金额榜和面积榜上涌进TOP行列。
这表面上看是一场“国企的盛宴”，但仔细分析此次拿地的国企情况，回顾2021年三批次集中土拍拿地后的开发现状，凤凰网风财讯发现，从兜底再分配，到风险共担、利益共享，这也是房地产合作模式和市场资源分配机制的“一场大变革”。
01 买地再分工 国企“兜底后变身”
2022年的第一批次集中土拍中，地方城投、区域国企的存在依旧强势。
大冶新铜都城市发展投资集团、徐州新城区国有资产经营、菏泽菏发城市建设、丰县城市投资发展集团等极其小众的区县级城投平台公司，也能名列前茅，甚至部分挺进了全国拿地面积TOP10。
但诸葛找房分析师认为，城投、城建类公司的开发操盘等能力有待观察，大规模拿地开发本身就存在压力，如果无法保证项目顺利去化，则会激化成为风险。所以地方平台公司普遍会与优质房企合作，取长补短，共同开发。
的确，风财讯注意到，不少在2021年集中土拍中拿地的地方国企和城投公司，正在对外招标，引入各类房企合作。
例如杭州地铁集团，其在2021年以29.82亿元的底价竞得“杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段上地块”。近日，越秀地产以17亿元取得项目公司杭州北汇置业51%股权，获得该地块上盖物业项目，也由此开启了TOD全国化战略布局。
另外，风财讯获悉，4月13日，天津泰达城投集团启动了“优质项目招商推介”，包含片区开发项目、轨道及TOD项目、城市更新项目、不动产项目及土地出让五大板块。
其中，推介项目所涉的多个地块是泰达城投在集中土拍中所获。
例如，天津的郁江道、中新生态城等地块，均是泰达城投在2021年天津第三批集中供地中所拿。
此外，风财讯观察到，部分城投地方平台也存在“融资压力”，这是倒逼其对外合作的直接原因。
Wind数据显示，2022年1-4月城投债发行1.93万亿，相比上年同期下降11%。
同时，市场早有传闻，城投债发行收紧，至少有5家国有银行增加了弱势地方融资平台的贷款限制，据传部分主体只准借新还旧。
城投的日子没有以前那么“富裕”了，无疑要引入更多类型的合作企业分摊资金压力。
02 地主变服务商 开发商“身份转换”
反过来，“城投兜底，再对外合作”，这种格局的出现，使得一些头部房企即使不参与土拍，也有地可开、有项目可做。
风财讯注意到，万科尽管缺席了今年5月4日的广州市首轮集中供地，但它仍可能是这轮土拍中，收获最多的房企。
5月9日，广州市政府与万科签署战略合作框架协议，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。
业内人士告诉风财讯，本轮土拍中广州市政和地铁集团都拿了多块地，通常情况下，这类国资平台在拿地后，会引入专业的房地产开发商进行合作开发。而和广州市政府有战略合作的万科，会有一定的竞争优势。
同样，上海地产集团在今年1-4月斥资135亿元拿地，位列全国第六，其也是2021年上海最大的地主。
目前，中华企业、上实集团、申能集团等企业均有项目，源自上海地产集团所获土地。
2021年上海最大规模的城市更新工程，上海地产集团则引入了万科、招商蛇口、中交集团、保利发展等开发企业合作。
实际上，对于地方城投平台而言，开发建设并非其主业，也并非其诉求，它们要做的是为地方财政托底，稳定房地产市场，合理分配资源，实现价值最大化。
而这就是优质的民营和国资开发商的机会，随之开发商也需要逐渐适应从“地主”变身“服务商”的转换。
03 国企烘托氛围 民企抱团求生
回顾近两年的集中土拍，拿地主力几乎都是国企，民营房企拿地率虽不高，但也有自己的参与方式。
例如，2月的北京首轮土拍中，唯一一家拿地的民营房企旭辉控股。
风财讯注意到，这是旭辉自2021年11月以来，第一次在公开土拍中独立拿地。而在过去的半年时间里，旭辉的普遍做法是联合拿地，参股合作。
据悉，旭辉参与的[北京密云区水源路南侧 MY00-0104-6016地块]中，实际持股仅10%。
该地块由“首开+住总+密云城投+旭辉”联合体以 20.7亿元竞得，项目开发公司北京祥之源置业，则由北京住总集团全资子公司联合北京旭科、北京密云城投共同成立。
按照股权结构，北京住总持股70%，其余三家均持股10%，其中旭辉主要发挥在建设运营和操盘上的优势。而这也是旭辉在近年拿地开发时的“策略”，即携手国资、参股合作。
而在长沙2022年第一批次土拍中，旭辉则选择了和长沙德奥联合拿地。
实际上，“联合拿地、联合融资、分工联合”已经成为房企获地的主要方式之一。
例如在民营经济发达的杭州，今年集中成交的59宗地块中，34宗被国资企业揽去，滨江、众安、融信、德信、金帝等企业则撑起了民企的存在感，此场景一如2021年的第一次集中土拍，彼时尚有滨江、融信等民企积极参与。
而和当时情况相似的是，本轮杭州土拍中多个地块竞得人为联合体。其中，滨江和融信、金帝联手拿下了多个地块，而德信则选择了杭州城投作为此次萧山拿地的小伙伴。
一位房企人士就透露，三四家联合谈一个项目的情况很常见，“要合作”本身不存在争议，无非就是纠结谁操盘、谁并表、出多少钱，毕竟这个市场很少人能吃独食。
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，一些地方国企和平台公司在土拍中扮演着“烘托市场氛围”的角色，其付出的地价款往往就是财政空转的产物。
房地产开发的实际主力还是具有经验和能力的房企，只不过当前情况下房企发展压力较大，需要抱团而生。
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