房地产税再无悬念，哪些城市会先搞？

10月15日，《求是》杂志发表一篇重要人物的重要文章：《扎实推动共同富裕》（点击阅读原文可查看全文），其中提到房地产税，原话

不要小看这一句话，单从作者来看，分量就已经足够重。杠杆地产以为，房地产税，从前几年的只打雷不下雨到如今的频频喊话，可以说呼之欲出了。

这并非房地产税今年的首次被提及。杆友们应该还记得，5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局4部门的负责同志在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

4部门坐一起，包括立法机关，不可能只是说着玩。

更早的2021年4月，贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上，财政部税政司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

3月，我国“十四五”规划正式发布，和房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

2020年12月，财长刘昆在人日撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。建立健全个人收入和财产信息系统。

在杠杆地产的印象里，房地产税（更早之前上海、重庆已经开始房产税试点）至少可以追溯至2014年3月。彼时，最重要报告上提及，要推进税收制度改革，其中就包括“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。

2014年的博鳌房地产论坛上，财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康也曾说，房产税改革方向已被最高决策层锁定，可能在2017年实施。

2015年11月，房地产税被列入五年立法规划。

提到要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。杠杆地产注意到，2020年底财长刘昆再提这句话时，多了“积极稳妥”四个字，意味深长。

2018年3月的最重要报告里，表述已然发生了变化，为“稳妥推进房地产税立法”。后面的脚步也渐渐快了，从口号落实到具体实施。

比如2019年3月，在回答记者问时，有关领导回答“目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请初次审议”。

实际上，除了立法，房地产税的前期准备工作都已经完成了。比如2018年，自然资源部就向媒体表示，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

《房地产税法》要和公众见面，至少需要进行到公示阶段；如果要落地，则需要走完全套立法程序，包括公示、一审、二审，甚至可能三审、四审，这都需要时间。

2020年是一个关键节点，是此前房地产税五年立法规划的最后一年。但2020年的情况有点特殊，很可能因此延迟，从几次提出的“积极”表态来看，延迟时间应该不会很久。

接下来的问题是，试点工作会在哪些城市开始？杠杆地产认为，试点城市就在今年5月参与座谈会的“部分城市”中。不过到底这“部分城市”包括哪些？官方并没有公开。

坊间有一个流传版本，上面提到了深圳、成都、杭州，信息的真实性还有待考证，仅供杆友参考。

如上图，国家统计局数据显示，2020年9-12月以及2021年的前5个月，深圳的二手住宅销售价格同比涨幅基本在10%以上，尤其2020年很猛。20201下半年受各种影响才降温下来。

有一点值得注意，2020年，在深圳某本地节目中，深圳市住房和建设局局长回应楼市热点问题时，曾提到房地产税。当时的表述是“我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里，只不过是根据市场的情况，什么时候出的问题。”

看看成都，如上图，情况比深圳好一些。但去年相同时间段内，成都的二手房住宅销售价格涨幅也基本在8%左右，不低了。尤其今年上半年涨幅似乎还比深圳更猛。

再就是杭州，杭州的情况似乎又不一样，去年9-12月，新房、二手房价格还比较稳定，到了今年上半年，涨幅有些加快的趋势，不过相比成都和深圳，还是很稳的。

最终到底哪些城市试点，目前还是未知数，杠杆地产个人认为，深圳概率较大，其他的可能在涨幅较大的主要大中城市里来选择。也欢迎杆友留言探讨自己想法。

03 适应楼市新常态

话说回来了，其实房地产税的推出，和控制房价似乎关系没那么大。因为开征房地产税的主要目的之一，在于替代土地财政，补充地方税源。

1994年实行中央地方分税制后，收入大量上收至中央。中央财政收入占比从1993年的22%跃升至1994年的55.7%，随后略有波动，2016年达到45.34%。

造成的局面就是，中央政府富，基层政府税收却日渐萎靡，“土地财政”你懂的，而土地财政的弊端有多明显，大家都不言而喻了。

我的朋友杠杆游戏好几年前，就简要介绍过很多论文的研究，效果影响因素很多，比如免征范畴、税率、放水情况……

且从种种信号看，房地产税会赋予地方很大的自由裁量权，也就是怎么征、怎么免、怎么暂免，都可以商榷。这么大的灵活性，只要经济需要，你懂的。

在社会稳定，税率和免征都比较合理，放水不多的背景下，制衡房价炒作，可能会有用。但归根结底，这是用来充实地方收入的。