打开国内合作通道，凯德在中国的下一程

作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

继业务重组之后，凯德又对外披露了一笔重大交易。

6月28日，凯德集团公告称，向中国平安人寿保险出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权，资产组合总资产价值为467亿元人民币，平安人寿收购其中部分股权，总投资额不超过330亿元。

交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，将从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%变更为12.6%-30%，并继续负责项目的运营及资产管理。

“未来几年，我们计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元，投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。”凯德集团（中国)投资与投资组合管理首席执行官潘子翔表示，此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产。

无论是展开与国内投资者的深度合作，还是发展在岸基金融资，凯德与中国的发展更加紧密了。

正如凯德集团首席执行官李志勤所言，与国内优质伙伴强强联手，是凯德深入推行本地化运作的关键一步，也是对集团成熟的国际资本平台的重要延伸和有效补充。我们希望与志同道合的国内伙伴更多合作，让凯德的投资者基础进一步多元化。

这符合凯德“地产+基金”的运作模式。业内称道的“凯德模式”，就是在发展基金储备开发项目，通过私募基金收购进行项目前期的开发、收购以及培育，再通过物业成熟产生稳定的现金流，通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，形成投融管退的完整价值闭环。

在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资，不断扩大管理资产规模。对凯德而言，这已经是一个非常成熟、稳定的商业模式。

从长远看，也与凯德的战略方向一致。今年4月凯德宣布业务重组，加速集团转型。定位于轻资产、资本高效企业，凯德致力于成为一家以亚洲为中心的全球性房地产投资管理公司。截至今年一季度末，凯德集团的基金管理规模增长到了792亿新元。

此类成熟资产对于平安人寿等险资来说同样具备吸引力。

基于现实要求，保险资金需要具备安全性、收益性以及流动性的特点。不动产投资具备可获取稳定投资回报的特性，在某种程度与险资对长期、稳定性的要求正好匹配，近年来险资亦投资一线城市商圈成熟、出租率稳定的商办物业。

此次交易涉及的上海来福士场等6个商业办公不动产项目均属于凯德集团“来福士”产品线，已建成并运营成熟稳定，是凯德集团最为核心的优质资产。

相关资料显示，此次交易的资产组合交付以来，物业经营状况稳步提升，2019年全年出租率均稳定在90%以上，部分项目达到95%以上。2020年疫情期间绝大部分项目出租率仍稳定在90%以上，具有持续稳定的现金流。

平安人寿相关负责人表示，本次交易标的六个来福士资产，是凯德集团最为核心的优质资产。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则，可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

优质资产背后，是运营能力保障和良好的投资回报。凯德在商业地产方面的优势是不言而喻的，特别是资管能力，在项目长期运营过程中不断地调改、进行资产提升。在凯德的商业中，以每平米为计量单位，计算每平方米的成本、管理效应、租金、产出是甚至是交易量。

在李志勤看来，“凯德的‘核心资产’是人，是专业团队，是长期积淀的项目管理与基金管理方法论，是国际国内市场积累的口碑。正是这些极宝贵的软实力和无形资产，让我们能够通过专业运营，让资产不断增值，为投资伙伴带来长期稳定回报，实现多方共赢。”

现在，凯德已经成为中国最大的外资房企之一，也是新加坡在华投资最大的企业。

在这27年中，凯德在加大在华投资步伐的同时，不断对旗下资产进行调整优化，并在不同阶段对自身组织架构和业务组合进行调整升级。

从住宅到商业地产，大力推行综合体战略，同时优化资产配置，出售部分非核心城市购物中心，将业务布局聚焦五大核心城市群，以最大化规模优势和管理效率。

近几年，凯德先后斥资35亿收购了广州乐峰广场，57亿收购了重庆两江春城项目，27.52亿元收购了上海浦发大厦约70%面积，200亿收购上海星外滩项目，并且通过收购星桥腾飞的全部股份，将资产类别扩充至产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域。

投资版图的进阶，印证了凯德一直看好中国市场，并且将继续加大投资。

李志勤称，中国一直是凯德集团最大、最重要的核心市场。凯德将继续在中国市场深耕，在既有的商业、住宅和城镇开发、服务公寓等核心业务基础上，将加大对新经济资产类别的投资，投资重点涵盖产业园区、数据中心和物流等。

其实，从今年为数不多的资产收购中，已经能够觉察到凯德这一侧重方向。4月28日，凯德集团就斥资36.6亿元收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这也是凯德集团在中国的首个数据中心项目。

与此同时，凯德在新加坡、欧洲等市场也在同步发力。凯德集团曾表示，将依托自身在数据中心设计、开发和运营方面的能力，加快新经济资产领域的拓展步伐，将数据中心发展为一项全球业务。

目前，除了中国，凯德还在新加坡拥有4个数据中心，在欧洲拥有11个数据中心，同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。

眼光长远、与时俱进是凯德集团的基因。显然，凯德已经很敏锐地觉察到，在中国经济转型发展的过程中，产业园区、物流资产、数据中心等新经济资产具备巨大的发展前景和空间。

相关数据显示，预计到2024年，亚太地区数据中心行业将以两位数的年复合增长率快速发展。在云服务提供商和新兴批发客户的需求支持下，中国数据中心市场的年复合增长率预计将达到30%。

另一方面，数据中心等新经济资产也具备和资本市场对接的通道。近期，首发的9只基础设施公募REITs分别在沪深交易所上市，项目涵盖产业园区、仓储物流等主流基础设施类型，受到投资者认可。

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