作者:地产十一言
来源:地产十一言(ID:dichanshiyiyan)
3月22日晚,绿城发布2020年全年业绩。公告显示,绿城2020年实现合同销售金额2892亿元,同比增长43%,远超既定的2500亿目标,算上代建销售的745亿元,行业排名第八。亮眼的业绩发布后,股价一路下跌。从23日的开盘价11.74元,跌至今天(3月25日)收盘价的9.71元。投资人不买单,绿城似乎在上演一出“独角戏”。有点小尴尬。从表面上看,不得不说,绿城2020年的成绩单已迈进优等生行列。除了超额完成年度销售额外,营收657.83亿元,同比增6.8%;年内利润57.63亿,增加46.5;公司股东应占利润人民币37.96亿元,上升53.1%。股东核心净利润从2019年的43.36亿元下降到39.93亿元,下降7.9%;毛利为155.73亿元,同比微降0.4%;毛利率为23.7%,同比下降1.7个百分点。以上你可以发现,绿城这家公司,营收在增长,毛利率却不断下降。
2020年,绿城的营收增加部分主要来自物业销售收入的增加,而销售收入增加的原因则是销售均价的提高。据公告显示,2020年绿城的物业销售收入为573.34亿元,占总收入 的87.2%,较2019年增加5.3%。2020年,绿城的销售结转面积为2914404平米,比2019年还减少1.9%;相反,单平销售均价为每平米19673元,同比上升7.4%。单平米销售均价的提高,又依赖于2020年结转收入的项目中,一二线城市项目的占比提高。资料显示,2020年,绿城中国在一二线城市的项目占比为61.4%,而2019年,这个数值占比是52.3%。这一降一升综合在一起,整体还是呈上升态势。这,是绿城2020营收的关键。可以看出,这一结果,是绿城把更多的项目集中在一二线城市带来的。业绩发布会上,执行董事兼执行总裁耿忠强表示,“因为永续债确确实实要支付一部分成本,2020年,境内永续债的利率6.07%,全年永续债的利率为7.12%,这是我们使用永续债的代价”,他形容永续债是一把双刃剑。的确,目前绿城在手的200亿永续债让他们有底气进行规模上的投拓,在某种程度上,永续债优化了绿城的资本结构,扩大绿城的融资空间;但永续债的高利率也像一个“毒瘤”一样,吸食着绿地的血。2018年12月份,绿城发过一笔5亿美元的永续债,三年内的年利率是10%,三年后重新设定利率;2014年,绿城发行的一笔5亿美元永久资本证券利率为9%。这还是其中两笔。十一郎翻阅了绿城历年的财务数据发现,2013年绿城的永续债为21亿元,之后一路高涨,到了2019年,永续债变成了212亿元。2020年永续债下降了一点,206.18亿元,却依然分走了绿城约13亿的利润。曾经的恒大用的纯熟,为了快速扩张,大量借入永续债,完成全国布局的展开后引入战投,全额归还。但是,这玩意也容易上瘾,表现在吞噬当年利润。耿忠强还指出,由于国家出台一些政策,随着永续债的逐步到期,绿城亦不会再做了。人们发现这家中国房地产界口碑最好的公司,正在把一直以来坚持的高品质,转化为实现业绩高增长的能力。脱离了宋卫平时期的致力于打造精致产品,逐渐走上了规模扩张的道路。据业内报道,2020年上半年,绿城在拿地到开工、开盘、归还股东投入、交付这四个周期提速幅度达到了24%、10%、14%及5%,其中两项较2019年增长10%以上。冲击规模势必带来品质问题,看看绿城近几年的维权数量,不冲击规模就要被市场淘汰,太难了。正是在追求规模的路上,永续债的高利息吞噬着绿城的利润率,也是为了追求规模,绿城不断寻找小股操盘的合作,致使“权益金额占比低”等问题一直存在。据自媒体《地产锐观察》统计,在2020年TOP20的房企里,大部分房企权益销售金额占比在70%以上,只有绿城中国和旭辉集团的权益销售金额占比低于60%,绿城中国最低。
权益销售金额占比过低往往意味着企业销售成色不足,更依赖合作开发进行规模扩张。这就可以解释,为何绿城增收不增利。另外,值得注意的是,绿城2020年的销售成本同比增速高于营收增速,为9.26%。受此种种影响,绿城中国的2020年毛利其实是有所下滑的,比2019年少了6750多万元。换句话说,虽然名次进了前十,但赚钱能力没有以前厉害了。最后,用雪球上一位投资人的话来结束这篇文章吧,“总是对绿城充满期望,管理层也是不断给出美好预期,但兑现总是感觉差一点。”
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原标题:
充满期望的绿城,感觉总是差了一点点