充满期望的绿城,感觉总是差了一点点

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2021-07-19 12:00 2458 0 0
绿城不为人知的房企动向。

作者:地产十一言

来源:地产十一言(ID:dichanshiyiyan)

3月22日晚,绿城发布2020年全年业绩。公告显示,绿城2020年实现合同销售金额2892亿元,同比增长43%,远超既定的2500亿目标,算上代建销售的745亿元,行业排名第八。
一举重回TOP10,散发着耀眼的绿光。
只是,这晃眼的绿光,也照到了股市。
亮眼的业绩发布后,股价一路下跌。从23日的开盘价11.74元,跌至今天(3月25日)收盘价的9.71元。
投资人不买单,绿城似乎在上演一出“独角戏”。有点小尴尬。
从表面上看,不得不说,绿城2020年的成绩单已迈进优等生行列。
除了超额完成年度销售额外,营收657.83亿元,同比增6.8%;年内利润57.63亿,增加46.5;公司股东应占利润人民币37.96亿元,上升53.1%。
只是,亮丽的报表不能细看啊。
股东核心净利润从2019年的43.36亿元下降到39.93亿元,下降7.9%;毛利为155.73亿元,同比微降0.4%;毛利率为23.7%,同比下降1.7个百分点。

以上你可以发现,绿城这家公司,营收在增长,毛利率却不断下降。

增收,是由于物业销售收入的增加。
2020年,绿城的营收增加部分主要来自物业销售收入的增加,而销售收入增加的原因则是销售均价的提高。
据公告显示,2020年绿城的物业销售收入为573.34亿元,占总收入 的87.2%,较2019年增加5.3%。
而物业销售收入是由销售面积*单平销售均价而来的。
2020年,绿城的销售结转面积为2914404平米,比2019年还减少1.9%;相反,单平销售均价为每平米19673元,同比上升7.4%。
单平米销售均价的提高,又依赖于2020年结转收入的项目中,一二线城市项目的占比提高。
资料显示,2020年,绿城中国在一二线城市的项目占比为61.4%,而2019年,这个数值占比是52.3%。
这一降一升综合在一起,整体还是呈上升态势。这,是绿城2020营收的关键。
可以看出,这一结果,是绿城把更多的项目集中在一二线城市带来的。
不增利,是因为永续债的高利率吞噬了绿城的毛利率。
业绩发布会上,执行董事兼执行总裁耿忠强表示,“因为永续债确确实实要支付一部分成本,2020年,境内永续债的利率6.07%,全年永续债的利率为7.12%,这是我们使用永续债的代价”,他形容永续债是一把双刃剑。
的确,目前绿城在手的200亿永续债让他们有底气进行规模上的投拓,在某种程度上,永续债优化了绿城的资本结构,扩大绿城的融资空间;但永续债的高利率也像一个“毒瘤”一样,吸食着绿地的血。
绿城发过多少永续债呢
2018年12月份,绿城发过一笔5亿美元的永续债,三年内的年利率是10%,三年后重新设定利率;
2014年,绿城发行的一笔5亿美元永久资本证券利率为9%。
这还是其中两笔。十一郎翻阅了绿城历年的财务数据发现,2013年绿城的永续债为21亿元,之后一路高涨,到了2019年,永续债变成了212亿元。
八年涨了十倍。

2020年永续债下降了一点,206.18亿元,却依然分走了绿城约13亿的利润。
永续债这个东西的确像耿忠强说的,是把双刃剑。
曾经的恒大用的纯熟,为了快速扩张,大量借入永续债,完成全国布局的展开后引入战投,全额归还。但是,这玩意也容易上瘾,表现在吞噬当年利润。
耿忠强还指出,由于国家出台一些政策,随着永续债的逐步到期,绿城亦不会再做了。
由于这些年股权变动,绿城的风格也跟着变了。
人们发现这家中国房地产界口碑最好的公司,正在把一直以来坚持的高品质,转化为实现业绩高增长的能力。
脱离了宋卫平时期的致力于打造精致产品,逐渐走上了规模扩张的道路。
据业内报道,2020年上半年,绿城在拿地到开工、开盘、归还股东投入、交付这四个周期提速幅度达到了24%、10%、14%及5%,其中两项较2019年增长10%以上。
冲击规模势必带来品质问题,看看绿城近几年的维权数量,不冲击规模就要被市场淘汰,太难了。
正是在追求规模的路上,永续债的高利息吞噬着绿城的利润率,也是为了追求规模,绿城不断寻找小股操盘的合作,致使“权益金额占比低”等问题一直存在。

据自媒体《地产锐观察》统计,在2020年TOP20的房企里,大部分房企权益销售金额占比在70%以上,只有绿城中国和旭辉集团的权益销售金额占比低于60%,绿城中国最低。

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数据来源:克而瑞,地产锐观察整理
权益销售金额占比过低往往意味着企业销售成色不足,更依赖合作开发进行规模扩张。这就可以解释,为何绿城增收不增利。
不禁要为之的规模扩张打上了一个问号。
另外,值得注意的是,绿城2020年的销售成本同比增速高于营收增速,为9.26%。
受此种种影响,绿城中国的2020年毛利其实是有所下滑的,比2019年少了6750多万元。
换句话说,虽然名次进了前十,但赚钱能力没有以前厉害了。
难怪投资者不买单。
最后,用雪球上一位投资人的话来结束这篇文章吧,“总是对绿城充满期望,管理层也是不断给出美好预期,但兑现总是感觉差一点。”

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 充满期望的绿城,感觉总是差了一点点

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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