地产风声 作者：宋兵甲
来源：地产风声（ID：fangshi488）
有人经常说，历史总是惊人的相似。冥冥之中，似乎一切都在轮回。
先别嘲笑别人迷信，在很多经济学家眼里，社会的确在“轮回”。
因为经济是有周期的。
只是，周期长短各有各的说法。从近二十多年的历史来看，似乎每接近十二年，就会爆发一场经济灾难：
1997年亚洲金融危机，到2008年全球金融危机，再到今年疫情引发的经济压力。
经济这个大机器出现故障时，许多行业都会受到冲击，然后被重新调整进入新状态。
有意思的是，每当经济往下走，地产行业的上市赛道就变得拥挤。
只是对于房企来说，在这个赛道里需要跨过的高栏越来越多。
1991年1月19日，万科在深交所上市，成为内地第一家上市房企。当时，深交所还处在试营业状态。
深圳发力资本市场，海南的地产市场已经热气腾腾。当年6月，嗅到市场气味的万通六君子奔向海南：
这座人口不过655.8万的海岛上，出现两万多家地产公司。平均每300个人中，就有一个人“经营”着一家地产公司。
到了1992年，内地地产投资同比大涨117%，其中海南更是暴增211%。
火气旺盛，泡沫也在滋生。1993年6月，国家宣布终止房企上市。紧接着“国16条”的推出，给地产市场泼上冷水。
当政策掐住房企的资本喉咙时，另一场资本风暴扑向了他们。
1997年，亚洲金融危机在泰国爆发。当年，内地地产行业直接转入全面亏损。
一些资金链紧张的房企，试图选择上市融资回血。不过，当时内地的上市禁令还没解除，房企只能选择奔赴港股。
然而，香港市场的情况也不妙。
1997年10月，国际游资开始疯狂沽空港元。短短一年内，恒生指数跌去约60%，香港楼价也接近腰斩。
急切需要“补血”的内地房企，还是向着港股闯关。
不完全统计，1997年赴港上市的房企大约有12家。这段时期上市的房企，主要为大型国企央企或者有港资背景的企业，比如华远地产、大悦城等。
成功上市的房企，被注入一股活力。比如华远在登陆港股后高歌猛进，业内一度有“南万科、北华远”的说法。
1997年的金融危机，成为此前内地房地产十年蓬勃期的终点，也成为另一个时期的起点。
第二年，国家提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。
一个新的地产时代开启。
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2007年，距离亚洲金融危机爆发已经过去十年。
那时，A股正值大牛市：
2007年4月到5月，上证指数从3000点上涨到4200点，涨幅高达40％。
那一年，上市、融资、土地成为地产行业的热门词汇：
碧桂园、SOHO中国等房企先后赴港上市，上市房企一年内融资高达2485.98亿元。有了钱后，房企在土地市场强势出手，地王频出。
当时寻求上市的房企，大部分青睐港股市场，这背后有特定的市场考虑。
尽管国家在2000年，重新放开内地房企登陆A股的管制，但要想入场依然非常难。2006年，仅有北辰和保利两家房企被批准IPO。
相比之下，港股对内地房企比较“友好”：2006年，一共有5家内地房企在香港上市。
另外，港股的融资效果也比较好。比如，碧桂园在港上市获得68万投资者申购，吸引的散户规模位列当时港股第三大。
港股投资者对房地产的偏好，让内地房企赴港上市的意愿愈发强烈。
此时，谁也没有想到，一场新的金融风暴正在酝酿。
2008年8月，雷曼兄弟倒闭，引发全球金融海啸，中国经济包括地产行业开始受到波及。
地产行业风向的转变，首先在土地招挂拍市场上显现。2008年，全国土地招拍挂接近一半以低价成交，流拍、流标随处可见。
大量房企资金链紧张，上市也变得举步维艰。整个2008年，国内仅有建业等少数几家房企在港上市，融资规模也大幅减少。
金融危机爆发后，国家需要一剂强力针，为经济重新注入活力。
于是，“四万亿”计划出台。随后，地产行业最早复苏，大量房企开始寻求上市，恒大、龙湖等房企在2009年先后登陆港股。
纵向来看，尽管受到金融危机波及，2006~2009年间仍是房企上市最旺盛的一段时期：
不完全统计，期间共有35家房企成功上市，其中在港上市的房企达到22家。
这轮上市潮中，一些房企成为行业里的头部选手，比如TOP10中的碧桂园、恒大、龙湖。
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时间来到2016年，内地房地产市场掀起一波小高峰，但也再次滋生出浮躁气息。
这一年，中央定调“房住不炒”，随后两年地产融资环境逐渐收紧。
谁也没想到，今年年初的疫情黑天鹅，让全球融资环境进一步收紧，股神巴菲特也忍不住感叹：
我活了89岁，第一次见到这种场面。
一些内地房企启动的上市计划，陡然增加许多不确定性。今年向港交所递交招股书的房企有十来家，其中港龙在7月完成上市，而最近取得实质性进展的有三家：
金辉已经于10月29日在香港挂牌上市，市值达167.2亿港元。另外，祥生和上坤已经通过聆讯，将在年前完成上市。
剩下在港交所外排队等候的内地房企，面前摆着“内外“两道上市难关：
内部，港交所朝向他们的上市闸门正在收窄。外部，融资环境也在收紧。
如果说，2008年前后港交所偏好房企，那么十年后，它更加青睐那些科技企业。
由于没能接受“同股不同权”的模式，2014年港交所与阿里巴巴失之交臂。显然，港交所不希望历史重演。2018年，它宣布接受“同股不同权”模式，随后小米、美团等互联网企业赴港上市，掀起科技股高潮。
相比较对科技企业开“绿灯”，港交所对房企上市的审核变得更加严格。
纵向来看，在港成功上市的房企的数量在减少。
2018年，有7家内地房企在港上市，那时上市审核时间较短，成功率高。2019年，上市房企减少到6家，并且上市周期明显拉长。
在这背后，港交所对于内地房企的审批更加严格，许多信息都需要房企进行完整的披露。
在严格的审核下，房企排队的等待时间被拉长，不少上市文件失效。
值得一提的是，港交所似乎对房企拆分的物业更感兴趣。2018年，有5家物业公司在港上市，到2019年扩大到9家。今年上半年，有15家房企分拆物业赴港上市。
不断加速的物业上市潮，显露出资本对这种轻资产、盈利稳定的业务更抱有信心，这也给排队等候的房企不小压力。
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当内部面临着港交所的严格审核时，从外部融资环境看，今年赴港上市的房企也面临着难题。
去年5月，银保监会发文金融机构不得违规进行房地产融资。整个2019年下半年，房企融资变得愈发艰难，纷纷在海外“找钱”。
年初的疫情，让许多房企掀起新一波海外发债动作：今年1月，内地房企发行美元债规模为183.25亿美元。然而，海外金融环境也不妙，到了 2月这个数字锐减到36.26亿美元。
通过美元债融到的资金，相当一部分流向了头部企业。根据Wind数据显示，今年3~4月发债的房企达70家，TOP10合计发行额占全部房企的近4成。
各家房企都在四处找钱，花式融资。投资者手上的钱就这么多，对于那些在港交所门口徘徊的房企，无疑会抱有更谨慎的态度。
在这种形势下，资本和港交所对于房企都变得更加严苛。能够顺利闯关的房企，比如金辉、祥生和上坤，或许靠的还是各在市场上的表现。
前两家属于老牌房企，上坤则属于新锐。在此前的上市潮中没有明显动作。近几年，三者开始显露出后劲。
金辉推出的产品，主要针对首置和首改，区域布局主要落在强二线城市。
产品和区域上的布局，让金辉的规模在近三年稳步增长：
2017年~2019年，金辉分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿、888.6亿。同期，金辉的排名稳定在40强。
与金辉一样，祥生和上坤也在近几年实现稳步增长。
2016年，在兴起的一波地产热浪中，祥生采用“1+1+X”的扩张战略，立足浙江和长三角，向高增长潜力城市迈进。这一年，祥生的销售额同比增长65.14%。
到2018年，祥生销售额突破千亿。
上坤也聚焦于长三角经济区，团队整体稳健、高效。
在2017年和2019年，分别实现营收12.01亿元和75.35亿元，三年复合增长率达150.5%。
它的行业排名，从2019年的89位上升到今年的79位。
目前来看，祥生和上坤离上市只差临门一脚，其他房企仍在港交所门口等候。
地产圈流行这样一种说法：
上市并不意味着一劳永逸，但不上市肯定出局。
过去二十多年，地产江湖涌动的风云变幻，似乎印证了这种说法。
如今，随着金辉成功上市以及祥生的即将上市，房企TOP40将全部踏入资本市场。
留给其它小房企的时间不多了。
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原标题： 内地房企上市的三次闯关
