作者:阳新芽
来源:投拓狗日记(ID:ziguanshidai)
今天早上有朋友咨询“芽哥,年度IRR、季度IRR、月度IRR之间的量化关系是怎么样的?”
其实,这个问题我想大家投拓在工作中也会经常遇到!一般来说,我们都会采用公式:
年度IRR =(1+ 季度IRR)^4-1
=(1+ 月度IRR)^12-1
但是使用这个通式一般都有一个前提假设,即计算年度IRR时若使用该公式,则必须每年度的12个月或4个季度的现金流必须是相等的。
举个栗子????:
登山哥公司某地产项目现金流如下,请分别计算季度IRR、年度IRR。
大家可以算一下:
年度IRR=(1+12.468%)^4-1=60%
其实:大家完全可以通过IRR的计算公式,即NPV=CF1/(1+i)+CF2/(1+i)²+...+CFn/(1+)^n=0
去做一个推导。
如果,假设前提中的:每一年四个季度的现金流不相同,怎么办?
举个栗子????,假设登山哥公司地产项目现金流如下:
显然,(1+季度IRR)^4=51%≠60%,这个时候就不能再使用上述公式。
为什么每季度现金流不一致的时候,年度IRR≠(1+ 季度IRR)^4-1?由于IRR的EXCEL公式中根本不需要填写现金流发生时间,所以它自动默认资金的投入和回收时间点都是每一期的正中间!
这个话有点拗口,比如在年度IRR中,其默认是2020年6月30日投入20亿,2021年6月30日收回32亿。但例2中,明显项目投入时间偏早,回收时间偏晚,导致这个默认不成立!
IRR是一个比较粗糙的公式,现在越来越多TOP房企通过引入XIRR来更加精准的计算。XIRR能精确到现金流投入和收回具体发生在哪一天!
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