任博宏观伦道 作者：毛小柒
来源：涛动宏观（ID:jinrongjianghu123123)
【正文】
2021年12月25日，新华社“权威面对面”栏目发表了对住建部部长王蒙徽的采访。考虑到住建部官网没有挂出学习中央经济工作会议的新闻稿，因此，王部长的讲话为2022年的工作指明了方向，有较大参考价值。
一、房地产的地位被提的很高：住房和城乡建设是最大的国内消费市场
自2021年12月11日发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆将房地产定位为支柱产业以来，本次新华社在王部长的采访导言中特别提及的表述同样值得关注，即“住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域”，同时王部长也提及“住房和城乡建设是稳增长扩内需的重要领域”。因此这应该算是一个很重要的信号，意味着房地产被提至比较高的位置，即房地产就是最大的内需，扩大内需少了房地产肯定不行，同时也意味着2022年在住房销售和城乡建设层面会有比较大的政策倾斜，以提振内需。毕竟相较于汽车家电等消费领域，房地产的带动效应是不可替代的。
二、在地产开发经营和城乡建设方面分别提出两个“不可持续”
这两个“不可持续”分别对应房地产开发经营模式和城乡建设模式。即过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。前面一种模式也是部分地产企业出险的本源，从大部分地产企业的债务指标便可以看出来，多数出险地产企业的资产负债率在80%以上，已经和金融行业差不多。
后一种提法则可以参见2021年8月30日住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（参见城市更新政策收紧），该通知通过拆除比例（不超过20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金涨幅不超过5%等四大指标严格控制大规模拆迁和增建，意味着传统急风暴雨搬的大拆大建模式已经不行了。同时王部长也特别提及“运动式”、只顾“显绩”的工作方式，往往会带来“破坏性建设”，将坚决杜绝“破坏性建设”行为。
以上提法也意味未来地产行业的兼并整合应该会成为主要方向，虽然楼市在加强预期引导的政策呵护下会趋于回暖，但部分出险地产企业和还没有出险的高杠杆企业可能会面临退出市场的命运。
三、2022年做好八个方面的工作
（一）因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
王部长重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具体和手段”的提法，同时特别提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，这个提法不仅中央经济工作会议提，且央行也多次提及，意味着这个不仅是住建部的工作，实际上也是央行等金融管理部门的工作。
“因城施策”的提法意味着“一城一策”，即有些城市在地产行业政策层面是可以定向放松的，亦符合政策导向，如前段时期黑龙江、吉林等东北有些地区出台放松政策引起关注便是一例。当然这一现象实际上也表明各地所承受的压力和面临的地产行业现状实际上差异比较大，区域分化会比较明显。
例如，2021年12月20日，黑龙江省政府发布《省住建厅召开调度会议部署全力冲刺房地产业增长工作》（21日这一新闻便官网被撤下），称黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，要求要想办法促销售，落实购房补贴政策，提振市场信心。
（二）更好满足群众的住房刚需和改善性需求，政策支持力度会比较大
第二个任务便是“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，更好满足群众的住房刚性需求和改善性需求”，这里的关键点是“更好满足群众的住房刚性需求和改善性需求”，这个提法银保监会也多次提及，而央行在四季度货币政策委员会例会上亦提及“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”。因此地产行业销售端的放开是非常确定的，否则循环也就无从谈起。
就住房刚需而言，目前我国每年城镇新增就业人口达1100万以上，刚需是客观存在的，只要预期不发生变化，群体则主要针对新市民、青年人群等。这方面的金融、土地、公共服务等政策支持力度也会比较大。
就住房改善性需求而言，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，因此改善居住条件的需求亦比较旺盛，当然这要城市更新和城镇老旧小区改造行动的配合。
（三）全面实施城市更新行动，加快推进城镇老旧小区改造的政策机制
中央经济工作会议没有提及城市更新，但王部长将“全面实施城市更新行动”作为2022年的第三大任务，这是新形势下的特别提法，意味着2022年城市更新行动的力度可能要比预期的大，毕竟城市更新实际上和住房改善性需求的提法是相对应的。同时城市更新还包括基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设（如对地下管线老化、底数不清等问题进行更新改造）。
具体看，针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，王部长提出要创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。这里的旧改对象应会聚焦于2000年之前建成的小区，实际上这个提法在住建部的官网中已经多次被提及。
（四）其它几个工作任务
其它几个工作任务主要包括全面实施乡村建设行动（推动农房和村庄建设现代化）、制定实施城乡建设碳达峰碳中和工作方案、推动智能建造与建筑工业化协同发展、加快形成与高质量发展相适应的城乡建设体制机制和政策体系以及推进全面从严治党。这里不再赘述。
四、将采取多个措施促进地产业良性循环和健康发展
（一）总体原则：加强预期引导、因城施策
王部长提出将采取四个措施来促进地产业良性循环和健康发展，总结下来实际上就是“加强预期引导和因城施策”几个字，这主要是因为受地产企业风险暴露影响、市场预期发生了变化，同时部分地区受到地产行业波及影响较大（如部分城市为稳定楼市而出台“限跌令”、部分城市为项目完工而忧虑、部分城市则遭遇了土地出让收入大幅下滑和土拍市场遇冷），需要通过诸多连环政策来稳定地产市场、稳定购房者和部分地产企业的预期，否则销售端与并购端的潜力很难从根本上得到释放，毕竟现在观望情绪还是比较浓厚。
（二）保持调控政策的连续性、稳定性，三稳仍然最关键
王部长特别提出要保持调控政策的连续性和稳定，并将“稳地价、稳房价和稳预期”的地位提的很高，实际上这也比较符合中央经济工作会议提及的“稳字当头”导向，而“三稳”的主体责任实际上在地方政府，因此地方政府在稳定地产市场方面需要承担的责任仍然很重。
（三）更加强调政策灵活性，部分地区料将开启救市之路
王部长提出要增强调控政策的协调性精准性，这个表述的内涵应该是增强政策的灵活性，政策只有更灵活，协调性与精准性才能更有效，即对于出险的地产企业和项目需要进行精准拆弹，对于优质项目与符合调控政策导向的企业，则要精心呵护。
同时王部长特别提及“加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同，加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作‘一对一’的指导监督”，意味着地产政策的弹性空间在扩大，放松倾向更为明显，部分地区可能将开启救市之路（过程应该是暧昧的），实际上一些城市已经在这样做，如先前部分城市发布了”限跌令“（参见“限涨令”与“限跌令”并存，有何深意？）等。而这里面银保监会已经明确要加大刚需房与改善性住房的支持力度，而央行会不会相应下调5年期LPR则值得关注，同时住建部的协调作用也会增强。
（四）稳预期：处置逾期项目交付风险，以“三保”为首要目标，恒大发声
王部长提及要坚决有力处置个别头部地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失，这就需要强化出险地产企业的主体责任，出险地产企业在未完工项目的完工和完工项目的交付方面可能需要面临来自政府的监督，需要承担更大的责任。
例如，广东省政府入驻恒大地产便可能会成为一个风向标（参见恒大想躺平？），其它地区政府应也会效仿，督促出险地产企业尽职尽责。
再比如，2021年12月26日晚间，恒大集团官方微信披露恒大集团召开复工复产保交楼周例会，指出目前恒大集团全国项目复工率为91.7%，较9月初“保交楼誓师大会”时提高40个百分点；复工人数8.9万人，在北方多个省份进入冬歇期的情况下，仍较9月提高31%。恒大董事会主席许家印特别提及恒大在9、10、11月的交楼量都不足1万套，而12月份恒大有115个项目计划交付、将全力冲刺确保完成本月交楼3.9万套的目标。
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原标题： 住建部定调2022
