京地未央1000亿集中供地里的房企瞬间(上篇)

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2021-05-11 10:32 2240 0 0
每次竞拍都是一场博弈,或进取,或退让,总有人赢,有人输。

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

每次竞拍都是一场博弈,或进取,或退让,总有人赢,有人输。

观点地产网 5月10日,北京是个阳光明媚的日子,也是千亿土拍首个竞拍日。

一大早,市政服务大厅人头攒动,各家房企投拓人员早早抵达现场,更不乏有企业高层带队,摩拳擦掌想要有所作为。

很难想象,宛如“赶集”的场景,竟是抢着做出那些动辄百亿上下的决定。

“这一次集中供地推出了很多热门区域地块,一半位于五环和六环之间。”

一位分析人士解释此次土拍热度时指出,上半年拿地机会较少,并且近年来北京能达到五通一平的净地已经极为稀缺,此次有朝阳、海淀、丰台、昌平等多个热点区域优质地块。

但每次竞拍都是一场博弈,或进取,或退让,总有人赢,有人输。

北京首个集中竞拍日,12宗地块全部达地价上限,仅5宗现场成交,余下7宗全部进入转入高标准商品住宅建设方案投报程序,合计收金516.19亿元。

One

北京第一次集中出让的地块中,有15宗地块位于中心城区,占比面积约为43%,朝阳区作为供地热门区域,共推出10宗地块,建筑规模近百万平米,在各区域中占据榜首,地块分布在金盏、王四营、东坝等。

朝阳区和海淀区的10宗地块在5月10日迎来现场竞价,当日土拍火爆程度是可预料的,网上报价期间不少地块就已达土地合理价格上限,于现场直接进入竞报公租房比例/政府自持比例。

开拍前的一份网传参与竞买名单透露出,集中竞价两日竞拍的25宗地块,共吸引逾200家房企及联合体参与竞拍,保证金入账将近1600亿元。最为积极的当属金地,2宗独立竞买之外,更有22宗与华润保利组成联合体参与。

每一宗地竞拍,房企都会领取一个专属“号码牌”参战,一个数字所承载的或许不止一场竞拍得与失,更与企业未来的区域市场占有率、业绩相关联。

当日竞拍现场,无论是金盏乡、王四营乡、崔各庄乡、东坝、还是豆各庄乡、树村地块,竞争都异常焦灼。以金盏乡小店村3005-02地块为例,57号首开+旭辉、79号金地+华润+保利、45号中海交替报价,屡次在即将成交之际,遭遇“拦路虎”。

这时每一声报价都可以折算成金钱,手起刀落间都是压缩的利润。

令人意外的是,金盏乡小店村3005-02的最终归属并不是中海等热门,而是最后杀出的19号“黑马”卓越,成交价为39.27亿元+13%政府产权份额。

据观点地产新媒体不完全统计,近半月,卓越已在广州、北京集中拍地花费将近70亿,而就此次北京集中拍地,卓越报名的地块达到11宗。

要知道,即便在北京与万科有多个合作项目,但卓越依旧是这个地道的深圳房企,第一次在京城公开市场高调夺地。

有现场人士透露,落锤成交那一刻,一位身穿白色POLO衫的男士握拳欢呼,这声欢呼或许是投研团队终日劳累有回馈。据悉,卓越内部有“招拍挂全覆盖”的研判体系,对已进入和将进入城市所有招拍挂地块都要求跟踪,记录地块出价及售价预期。

卓越还参与了另一宗金盏乡小店村地块的竞拍,这宗地块同样在线上出价环节就已到达土地合理价格上限,现场直接竞拍政府产权份额。

融创在竞拍过程中拿出了必胜姿态:7次举牌占4次,且几乎是秒举。结果并没有太大意外,融创以26.83亿元+15%政府产权份额夺得朝阳金盏3005-08地块,溢价率3.87%,住宅楼面价约5.3万元/平米。

资料显示,金盏乡“双姝”均位于蟹岛度假村东侧,两宗宅地南侧3005-12地块即中海首开拾光里,网签价为7.1-7.6万元/平米,该宗地指导售价为7.6万元/平米。

值得关注的是,金盏两宗地在到达土地合理上限价格之后,均转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。据了解,地价上限、竞报(政府持有份额、公租房面积、人才房面积)上限、房屋指导价全部明牌化,也被称为此次北京土拍“三驾马车”。

其中,竞报政府产权比例地块,即按照规定,这类地块建成的房源,自取得不动产权证5年内不得转让,满5年后,可按市场价转让个人产权份额,政府持有部分则按市场价收回相应价款。

卓越竞得地块若以13%政府持有产权来计算售价约6.6万/平米,融创竞得地块以15%政府持有产权来计算售价约6.4万/平米。

Two

上午的竞拍中,王四营三宗地块因触及双顶(金额+竞配)转入竞投高标准住宅建设方案,暂未得出最终归属。

其中,王四营L01地块,金地+保利+华润报13900平米触及竞公共租赁住房上限,上限价格31.5亿元,溢价率5%;王四营L02、L05地块,中冶以30.95亿+13800平米公租房面积触及上限,溢价率5.09%;王四营L03地块,建发+电建联合体以54.5亿+24400平米公租房面积触及上限,溢价率5.01%,三宗地均转入高标准住宅建设投报。

这天,有那么几种声音带着强烈的情绪:欢呼声、惊叹声、唏嘘声。这场“赛事中”,有人满载而归,有人愈挫愈勇,有人黯然离场。

上午的竞拍,中海和金地+保利+华润积极参与了每一场,均未有所获。

不过,金地+保利+华润下午继续发起猛攻,与绿城+金茂联合体你来我往交替竞价,最终以50.94亿元拿下朝阳崔各庄南皋村L01-01地块,配建2.2万平米公租房。

在全日竞拍中,金地+保利+华润基本上以合体形式出现,唯独在东坝地块争夺中,华润+保利组团出战,金地却选择和首开、旭辉联合。

据观点地产新媒体了解,金地+首开+旭辉曾打造华樾国际项目,此次出让的东坝地块正位于华樾国际东侧。因此外界猜测,三家或将再携手打造华樾国际二期。

以秒为频次的报价,不仅令人绷紧心弦,更能映射的是房企对土地的渴求。金地+首开+旭辉也的确积极参与到东坝地块竞争中,但央企中冶明显对东坝地块志在必得。

竞拍中,50号中冶力压首开+旭辉+金地以及新城+建发,最终以22.8亿+竞配1万平米公租房竞得朝阳东坝北1104-612地块。

豆各庄地块、海淀树村两宗地同样是热点地块,豆各庄宅地为此次“内定总价地王”,竞拍前网上竞报价格达62.6 亿元。现场竞拍环节,龙湖+住总+平安率先举牌62.9亿,第二手金地+华润+保利63.5亿。直至第12轮,龙湖+住总+平安68.2亿,触及价格上限,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

最后的重头戏,含着金钥匙出生的海淀树村地,块绝对是今日话题和热度之最。

资料显示,两宗地块地理位置得天独厚,临近中关村软件园,周边有顶级教育资源以及成熟配套。有人戏称,这两个项目将来一定是“出类拔萃的天之骄子”。

因开拍前已达到地价上限,树村地块竞拍时直接进入竞政府持有商品住宅产权份额环节。开拍前,便有不少土拓人预测,两宗地定能进入高标准住宅建设方案投报环节。

果不其然,现场竞价迅速,多家企业同时举牌,两宗地迅速达到了政府持有商品住宅产权预设份额为20%的上限。

“我就知道。”此话一出,惹来笑声一片,带着意料之中的坦然。

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原标题: 现场|北京地未央1000亿集中供地里的房企瞬间(上篇)

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    蒋阳兵

    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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