作者:观点地产新媒体
来源:观点(ID:guandianweixin)
每次竞拍都是一场博弈,或进取,或退让,总有人赢,有人输。
一大早,市政服务大厅人头攒动,各家房企投拓人员早早抵达现场,更不乏有企业高层带队,摩拳擦掌想要有所作为。
很难想象,宛如“赶集”的场景,竟是抢着做出那些动辄百亿上下的决定。
“这一次集中供地推出了很多热门区域地块,一半位于五环和六环之间。”
一位分析人士解释此次土拍热度时指出,上半年拿地机会较少,并且近年来北京能达到五通一平的净地已经极为稀缺,此次有朝阳、海淀、丰台、昌平等多个热点区域优质地块。
但每次竞拍都是一场博弈,或进取,或退让,总有人赢,有人输。
北京首个集中竞拍日,12宗地块全部达地价上限,仅5宗现场成交,余下7宗全部进入转入高标准商品住宅建设方案投报程序,合计收金516.19亿元。
One
北京第一次集中出让的地块中,有15宗地块位于中心城区,占比面积约为43%,朝阳区作为供地热门区域,共推出10宗地块,建筑规模近百万平米,在各区域中占据榜首,地块分布在金盏、王四营、东坝等。
朝阳区和海淀区的10宗地块在5月10日迎来现场竞价,当日土拍火爆程度是可预料的,网上报价期间不少地块就已达土地合理价格上限,于现场直接进入竞报公租房比例/政府自持比例。
开拍前的一份网传参与竞买名单透露出,集中竞价两日竞拍的25宗地块,共吸引逾200家房企及联合体参与竞拍,保证金入账将近1600亿元。最为积极的当属金地,2宗独立竞买之外,更有22宗与华润保利组成联合体参与。
每一宗地竞拍,房企都会领取一个专属“号码牌”参战,一个数字所承载的或许不止一场竞拍得与失,更与企业未来的区域市场占有率、业绩相关联。
当日竞拍现场,无论是金盏乡、王四营乡、崔各庄乡、东坝、还是豆各庄乡、树村地块,竞争都异常焦灼。以金盏乡小店村3005-02地块为例,57号首开+旭辉、79号金地+华润+保利、45号中海交替报价,屡次在即将成交之际,遭遇“拦路虎”。
这时每一声报价都可以折算成金钱,手起刀落间都是压缩的利润。
令人意外的是,金盏乡小店村3005-02的最终归属并不是中海等热门,而是最后杀出的19号“黑马”卓越,成交价为39.27亿元+13%政府产权份额。
据观点地产新媒体不完全统计,近半月,卓越已在广州、北京集中拍地花费将近70亿,而就此次北京集中拍地,卓越报名的地块达到11宗。
有现场人士透露,落锤成交那一刻,一位身穿白色POLO衫的男士握拳欢呼,这声欢呼或许是投研团队终日劳累有回馈。据悉,卓越内部有“招拍挂全覆盖”的研判体系,对已进入和将进入城市所有招拍挂地块都要求跟踪,记录地块出价及售价预期。
卓越还参与了另一宗金盏乡小店村地块的竞拍,这宗地块同样在线上出价环节就已到达土地合理价格上限,现场直接竞拍政府产权份额。
融创在竞拍过程中拿出了必胜姿态:7次举牌占4次,且几乎是秒举。结果并没有太大意外,融创以26.83亿元+15%政府产权份额夺得朝阳金盏3005-08地块,溢价率3.87%,住宅楼面价约5.3万元/平米。
资料显示,金盏乡“双姝”均位于蟹岛度假村东侧,两宗宅地南侧3005-12地块即中海首开拾光里,网签价为7.1-7.6万元/平米,该宗地指导售价为7.6万元/平米。
值得关注的是,金盏两宗地在到达土地合理上限价格之后,均转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。据了解,地价上限、竞报(政府持有份额、公租房面积、人才房面积)上限、房屋指导价全部明牌化,也被称为此次北京土拍“三驾马车”。
其中,竞报政府产权比例地块,即按照规定,这类地块建成的房源,自取得不动产权证5年内不得转让,满5年后,可按市场价转让个人产权份额,政府持有部分则按市场价收回相应价款。
Two
其中,王四营L01地块,金地+保利+华润报13900平米触及竞公共租赁住房上限,上限价格31.5亿元,溢价率5%;王四营L02、L05地块,中冶以30.95亿+13800平米公租房面积触及上限,溢价率5.09%;王四营L03地块,建发+电建联合体以54.5亿+24400平米公租房面积触及上限,溢价率5.01%,三宗地均转入高标准住宅建设投报。
这天,有那么几种声音带着强烈的情绪:欢呼声、惊叹声、唏嘘声。这场“赛事中”,有人满载而归,有人愈挫愈勇,有人黯然离场。
不过,金地+保利+华润下午继续发起猛攻,与绿城+金茂联合体你来我往交替竞价,最终以50.94亿元拿下朝阳崔各庄南皋村L01-01地块,配建2.2万平米公租房。
在全日竞拍中,金地+保利+华润基本上以合体形式出现,唯独在东坝地块争夺中,华润+保利组团出战,金地却选择和首开、旭辉联合。
据观点地产新媒体了解,金地+首开+旭辉曾打造华樾国际项目,此次出让的东坝地块正位于华樾国际东侧。因此外界猜测,三家或将再携手打造华樾国际二期。
以秒为频次的报价,不仅令人绷紧心弦,更能映射的是房企对土地的渴求。金地+首开+旭辉也的确积极参与到东坝地块竞争中,但央企中冶明显对东坝地块志在必得。
豆各庄地块、海淀树村两宗地同样是热点地块,豆各庄宅地为此次“内定总价地王”,竞拍前网上竞报价格达62.6 亿元。现场竞拍环节,龙湖+住总+平安率先举牌62.9亿,第二手金地+华润+保利63.5亿。直至第12轮,龙湖+住总+平安68.2亿,触及价格上限,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
资料显示,两宗地块地理位置得天独厚,临近中关村软件园,周边有顶级教育资源以及成熟配套。有人戏称,这两个项目将来一定是“出类拔萃的天之骄子”。
因开拍前已达到地价上限,树村地块竞拍时直接进入竞政府持有商品住宅产权份额环节。开拍前,便有不少土拓人预测,两宗地定能进入高标准住宅建设方案投报环节。
“我就知道。”此话一出,惹来笑声一片,带着意料之中的坦然。
注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。
题图来自 Pexels,基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!