丁祖昱评楼市 作者：克而瑞租售
“加快发展保障性租赁住房”是党中央、国务院为缓解新市民、新青年住房困难作出的重要决策部署，也成为了“十四五”时期住房建设的重点任务。住建部负责人表示“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。
伴随着租赁用地和集体用地建设租赁住房不断入市，租赁社区掀起热潮，不少运营商将租赁社区产品上升至公司战略层面。
目前市面上的租赁社区更多以房企或国企为背景的运营商运营，与前几年创业系、酒店系占据主流的时代不同。随着租赁产品的变化，涉租用地的不断推出，建成的租赁社区对于房企系和国企系的企业更具优势。
01 各地加快发展保障性租赁住房
国家定调“加快发展保障性租赁住房”，保租房成为“十四五”时期住房建设的重点，将进一步完善我国住房保障体系。在国家战略引导下，地方政府积极响应，陆续发布十四五保障性租赁住房供应计划和出台相关配套政策。
其中，北京、上海、厦门等城市在发展保障性租赁住房过程中具有一些创新的、特色的举措，有效增加了保障性租赁住房供给。
1、北京：利用集体土地建设保障性租赁住房
北京作为利用集体建设用地建设租赁住房试点，截至2021年11月，已累计开工利用集体土地建设租赁住房项目48个、房源约6.6万套。
2、上海：利用新出让租赁住房用地建设租赁住房
从2017年起，上海就开始出让R4用地以及要求15%自持配建租赁住房，今后，利用新出让租赁住房用地建设的租赁住房，以及新建商品住房项目中按不低于15%的比例配建的租赁住房，都主要用作保障性租赁住房。项目纳管方式上，上海要求市、区房屋管理部门认定公租房、单位租赁住房统一纳入保障性租赁住房。此外，上海还明确了国资支持政策，并将参与保障性租赁住房建设供应纳入国有企业考核评价范围。
3、成都：轨道TOD项目优先建设保障性租赁住房
成都以轨道交通站点为中心，进行TOD混合功能及集约开发，通过招拍挂的方式获取土地资源，优先建设保障性租赁住房。2021年，成都市已经在9个TOD项目建设筹集保障性租赁住房1万套（间），2022年将启动9000套保障性租赁住房，“十四五”期间计划建设筹集5万套（间）。
4、厦门：优化土地出让机制
厦门将租赁住房用地基准地价定为办公基准地价的1.25倍，约为同区域商品住宅基准地价的23%，目前已出让保障性租赁住房用地9宗，预计新增保障性租赁住房1万套（间）。此外，厦门“非居改保”政策力度较大，自《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》2021年7月印发后，已筹集23个项目，房源 0.94 万套。厦门还打通房源盘活通道，将企事业单位直管公房、闲置安置房等房源，盘活为保障性租赁住房。
02 租赁用地和集体用地租赁住房开始入市
从2017年上海首块租赁用地推出至今已有近5年的时间，租赁用地和集体用地建设的租赁住房整体建设周期较长，刚刚过去的2021年，租赁用地和集体用地项目已经由建设期转为了运营期。
目前，上海多以租赁用地建设租赁住房，而北京则是以集体用地建设的租赁住房为主。以上海为例，目前推出的租赁社区项目均位于城市郊区，开业时间都在2021年，项目体量较大，均超过500间。
表：上海已入市的租赁社区项目
随着城市新城的推进，倡导职住平衡下，大量的租赁用地产品纷纷入市，从而衍生出了大型租赁社区产品。也正是由于大量的租赁用地和集体用地建设租赁住房项目的集中推出，2021年可以称为租赁社区发展的元年。
据克而瑞租售监测，以上海为例，2021年共推出涉租用地76幅。按照保租房要求的不超过70平方米单套折算，单体量超过500间的项目占比近四成，单体量超过300间的项目更是占比达50%。随着各城市纷纷加快建设保障性租赁住房的步伐，涉租用地建设租赁住房体量较大，以租赁社区形态出现的租赁产品将成为主流。
图：2021年上海涉租用地折算的租赁住房体量占比
数据来源：CRIC城市租售系统
随着今后各类涉租用地建设的租赁住房结束建设进入运营期，大批量的租赁社区将扎堆入市。
03 房企系运营商优势尽显
当下，租赁产品开始转变，由之前仅仅满足“居住”需求的分散式+集中式长租公寓产品，往更注重生活场景打造的租赁社区转变。在大市场下，租赁运营商也深知这点，开始将“租赁社区”这条产品线提升至战略层面，如龙湖冠寓、华润有巢、旭辉瓴寓等。
目前来看，市面上的租赁社区更多以房企或者国企为背景的运营商运营，与前几年创业系、酒店系占据主流的时代不同。随着租赁产品的变化，涉租用地的不断推出，建成的租赁社区对于房企系和国企系的企业更具优势。他们有着地产的开发经验，尽管此前的运营能力欠缺，但通过近几年运营经验的积累，综合能力有所提升。此外，房企系依托地产条线对于商品住宅打造的能力，运用到租赁社区上更是有显著的先决条件。
1、从独栋到上千间房源的体量转变
目前国内的租赁市场，个人房源占比近九成，是目前市场房屋供应的最大来源，机构化的租赁住房整体占比极低。此前，租赁运营商更多的是对于独栋公寓的运营，称之为“长租公寓”，随着房企系、国企系的不断介入，加之政府不断定调租赁市场，大体量的租赁社区开始出现。房企系运营商也从独栋项目的运营中积累经验，同时依托母公司的物业体系，能够更好地运用到租赁社区的运营管理。
2、客群从以青年人为主到全龄化社区
现在的租客年龄结构由单一向多元开始转变，甚至有老年人也在租房的情况，这就意味着，拥有一套自己的房子已经不是必然，房屋租住逐步成为更多人一生的选择。此前的长租公寓更多的是针对年轻人，对于入住的租客有年龄的要求，老年人和小孩都是禁止入住的人群。而随着租赁客群的不断演变，租赁产品也将变得多样化，租赁社区的诞生更好地解决了不同租客的租住问题，也同样可以满足不同租客对于户型的多样化需求。无论你是单身、情侣、家庭甚至是三代同堂，各种家庭架构的租住需求都能够在租赁社区满足。多样化的户型、各年龄层不同的需求，房企在打造商品住宅上有一定的经验，因此，对于打造全龄化的租赁社区，无不让房企系的优势显现。
3、从单一的住宿产品到完善配套的打造
社区的概念除了有“住”，还需要从租赁人群在社区内的共享、交流、生活、娱乐需求出发，配备一定比例的商业、休闲配套，打造社区公共设施，例如跑道、健身房等。未来，随着租客群体的多元化，也将尝试引入教育和医疗的配套资源，比如学校、幼儿园、医院等，全方位为社区租客提供生活保障。房企系将自身建设商品房的经验运用到打造租赁社区的产品上，也将游刃有余。
2021年可以说是租赁社区发展的元年，租赁用地、集体用地建成的租赁住房纷纷入市，使得租赁社区成为租赁产品的新生力量。房企系运营商从前几年的长租公寓试水开始参与到租赁社区的运营中，随着国家保障性租赁住房政策的不断落地，加之涉租用地的进一步推出，房企系运营商也将承担租赁住房的重责，发挥自身建设商品房的优势，从产品、配套、运营等多维度打造理想化的租赁社区，促进实现全体人民住有所居、住有宜居的目标。
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