观点 作者：观点地产新媒体
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观点地产网 金科股份为新五年战略搭建的新管理层阵容首次亮相业绩会。
4月7日，金科股份举行2020年度业绩说明会，董事长周达、总裁杨程钧、执行副总裁兼财务负责人李华、副总裁兼董事会秘书张强为主要发言者，而实控人黄红云亦在问答环节匆匆现身，以示支持新管理团队。
回顾年初的董事换届，金科股份同时更换董事长与总裁，蒋思海成为名誉董事长、转战“幕后”，而喻林强回归区域“一把手”，周达、杨程钧等更年轻一辈的管理层上位。黄红云在会上回应称，作为实控人对公司具体的经营管理基本上没怎么管，主要是从战略层面、宏观层面做了一些工作，其中便包括构建高管团队。
为显示对新五年发展规划的重视，周达在业绩会上用了比较长的篇幅介绍未来五年（2021-2025年）发展战略。
这一背景之下，为切实推动改革创新工作，金科股份对组织机构进行多项调整，包括成立改革委员会，主要聚焦投资、营销、资金、工程、管理等重点领域。据会上透露，目前改革委员会已经推行各类改革举措222项，其中重点改革举措有65项。
周达多次表示对全面达成五年战略规划各项预期目标充满信心。金科亦重申，“到2025年，公司将实现销售规模不低于4500亿元，地产+业务销售不低于500亿元，商业资产持有规模达到200亿元，产业资产持有规模达到100亿元。”
并且透露了更为细致的指引，比如在商旅康养方面，计划在2021年新增优质商业项目不少于6个。截止目前，金科全国商业项目已达44个，总体量达到251万平方米，同时布局城市型商业综合体和社区型商业综合体，在建、在营项目达到了8个。
销售、土储之间
五年目标未免过于长远，金科股份推崇“长期主义”、希望“成为行业内马拉松的长跑冠军”也无可厚非，但在市场环境变幻莫测的前提下，当下业绩增长情况更是聚焦点所在。
2020年报显示，该公司营业收入877.04亿元，同比增长29.41%；实现净利润97亿元，同比增长52.66%，其中归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%；每股收益1.30元，同比增长23.81%；加权平均净资产收益率23.26%。
虽不及2019年营收、净利60%左右的增幅，但金科至少也保证较高的增长水平。不过，把资本溢价等因素剔除，年内归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润这一指标，仅同比增长7.86%，为61.86亿元。
事实上，占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业，主要有房地产销售、生活服务、新能源。其中，房地产销售营收占总营收比93%、生活服务占比2.54%、新能源占比0.95%。
值得关注的是，上述三者毛利率表现不甚乐观。房地产销售毛利率从29.06%下降到23.01%，同比下降6.08个百分点，而新能源毛利率同比下降11.9个百分点至41.26%，仅生活服务毛利率同比增长7.35个百分点至33.92%。
有分析以为，金科股份房地产结算毛利率下降的原因除了行业因素之外，还因为前几年扩张较快，导致项目管理、品牌都跟不太上。据统计，2017年-2020年，金科股份年复合增长率达到50%以上。
于2020年，金科股份实现销售金额2232亿元，同比增长20%；房地产销售面积2240万平方米，同比增长约18%。期内，其在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%。
不难看出，华东区域已成为金科股份在大西南之外的第二粮仓。但在营收上仍未体现太多优势，2020年华东区域营收占比仅为19.31%，而西南区域则占63.09%。
而且金科股份十分重视华东区域。今年年初，针对华东区域实施了区域型总部管控模式。周达称，通过调整不断激发组织活力，促进优势区域实现更高目标、发展更快。
年内，金科股份新增土地投资148宗，土地购置金额达到892亿元，计容建筑面积2364万平方米，楼面单价3773元/平方米，同比提升超40%。周达在会上解释，华东区域2020年所占投资金额比例为46.25%。
他强调，“华东、华中、华南等区域销售金额包括土地储备厚度持续增加，对于重庆和西南区域的依赖程度逐年下降。”
另一方面，金科股份近些年也在不断调整城市能级，目前坚持以“二三线为主，一四线为辅”的城市布局。
2020年新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比近80%，其中二线（含新一线）城市占比63%；新增土地储备按土地购置金额计算二三线（含新一线）城市占比约87%，其中二线（含新一线）城市占比74%。
截至报告期末，金科股份总可售面积超7100万平方米，其中，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为24%、23%、17%、17%、10%、5%。
开竣工方面，截至2020年12月31日，金科股份及所投资公司在建项目421个，新开工面积约 2964 万平方米，期末在建面积约 6852 万平方米，竣工面积约1995万平方米。
杨程钧透露，虽然受到新冠疫情影响，但公司及时调整全年的经营策略，累计实现供货3600万平方米，综合去化率约为62%。
至于2021年的经营计划，杨程钧继而称，计划全年合同销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米。
在人事变动、业绩增长等备受关注的要点之外，金科股份2020年三道红线相关指标下降比较明显的问题也在会上被提及。
截至2020年末，金科股份现金短债比达到1.34，扣除预收款后的资产负债率降至69.85%，同比下降近5个百分点，净负债率降至75.07%，同比下降45个百分点。
周达称此主要得益于三个方面的举措，其一，是长期以来坚持打造优质的平台。“在打造优质平台上对于财务结构提出了很明确的量化指标，就是要形成负债合理、信用等级优良的融资平台，目前公司国内评级实现了AAA全覆盖。”
他同时提到，去年金科股份国际评级是有希望进行提升的，但是由于疫情等各方面因素影响，没有开展这项工作，目前正在积极准备和推动国际评级提升。
其二，是一直坚持有质量的销售。2020年，金科股份全口径回款金额超过2011亿元，回款率超90%。对比2019年，其销售回款1610亿元，对应回款率87%。
得益于此，期内经营活动产生的现金流量净额大幅增加548%，达到145亿元，而该数值已连续三年为正。
其三，是坚持优化融资结构，坚持以银行低成本融资为主，同时多元化融资渠道进一步丰富，融资产品结构、期限结构得到优化。
根据年报显示，金科股份的最大融资来源于银行贷款，截至2020年底余额为518.58亿元，融资成本区间3.9%-10%；非银行金融机构贷款余额279.18亿元，融资成本7.75%-12.62%；债权类（含摊销）余额178.88亿元，融资成本5%-8.38%，融资余额共976.64亿元。
据李华介绍，2020年金科股份有息负债余额977亿元，其中一年内到期融资余额占比33%，一年到两年占比36%、两年及两年以上占比30%。
数据披露，报告期末，金科货币资金余额约435亿元，同比增长20.86%，一年内到期有息负债总额为325亿元。“从分布看，一季度到期51亿元，二季度137亿元，三季度69亿元，四季度到期68亿元。”李华称无集中兑付风险。
周达表示，制定2021—2025年总体战略规划时，是把三道红线要求作为考量战略是否科学、能否能实施一个非常重要的因素。
隐藏在资产负债表当中，金科股份永续债从8亿元增至21.4亿元，该类无期债券放置于权益类而非负债类，或许也是其让资产负债率降低的影响因素之一。
再者，年内金科股份分拆物业子公司金科服务上市，募资净额达67.17亿港元，也由此增厚净资产，对降负债亦有益处。
按照周达的说法，接下来金科股份要重点抓投资、巩固回款优势、持续优化融资结构。
首先在投资方面，要严守投资原则，量力而出，坚定实施效益优先的发展原则。过程中，严格控制公司投销比，把现金流稳健和安全放在首位。他提出，不再单纯地追求规模快速增长，或者是高速增长。
另外要加大地产+业务，通过城市更新、一二级联动等方式去获取相对低成本、大规模项目，在降低现金需求同时确保能够获取优质土地和实现公司土储充裕。据悉，针对地产+业务的开展，实际上金科股份早在几年前就已经开始布局。
具体而言，科技产业布局是从2014年开始，发展至今，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等13个省份22个城市，累计开发运营管理项目25个，面积超1100万平方米。
而于2020年成立商管公司，搭建起商业股权的核心架构，去年上半年收购了重庆、昆明、宁波三个爱琴海的商业综合体项目股权。
其余两个重点工作亦提出目标。比如回款率方面，力争今年回款率能够在去年基础之上能够再有两到三个百分点的提升；融资产品结构上，银行融资、债券和其他融资力争实现5：3：2的结构，融资期限上，短中长期融资占比要做到3：5：2的比例。
以下为金科股份2020年度业绩说明会问答实录：
现场提问：公司2020年总体推货情况和去化情况如何，2021年有何计划？
杨程钧：2020年实际销售完成规模2232亿元，完成开工2996万平方米，完成竣工1995万平方米，期末在建约6852万平方米。虽然受到新冠疫情影响，但公司及时调整全年经营策略，累计实现供货3600万平方米，综合去化率约62%。
2021年的经营计划方面，结合市场环境及公司高质量发展的战略要求，公司及所投资的公司计划全年销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米，并进一步拓展土地资源储备。
针对生产经营的改革，将是公司2021年的重点工作之一，重点介绍两个方面。金石计划方面，2020年联合IBM和SAP等投资1亿元推动金石计划落地，推动科技与产品、生产、管理、营销深度融合，打造数字化金科，赋能发展和管理。目前该计划一期蓝图已经完成，预计今年建成并投入使用。
PMO管理体系的改革方面，公司将塑造基于PMO交圈穿透机制的经营管理逻辑，由直线职能式管理变革为矩阵式管理，全面实施PMO大运营管控机制，目前已基本完成管控体系的搭建、制度授权的编制、组织模式的调整和关键管理人员的落位，二季度将在一线公司项目全面推行。
现场提问：公司如何评估土地集中供应的政策影响？对此有何应对措施？
杨程钧：公司对政府的调控政策态度是拥护和适应，调控有利于房地产行业中长期稳健发展，土地集中供应和三道红线、银行融资两集中政策共同构成了土地供给侧改革机制。在应对措施方面，投资端上，一是应对针对22城做好研究，一城一策；二是进一步加大收并购地产+业务，勾地，城市更新，代建等拿地比例；三是继续坚持合作拿地。
资金端上，一是提高存货的去化速度，提升销售回款率，加快回笼资金；二是加大对海外直接融资拓展力度；三是提高融资对投资的保障，提高融资上账效率。
销售端上，一是做好客源定位，做好产品，跑赢市场；二是围绕以客户为中心的原则，差异化，高水平的研究创新型产品；三是加大加强线上营销。
现场提问：本次董事会换届已经有一段时间了，近期公司改革是否有具体的措施出台，请介绍相关措施。
周达：本届董事会是在1月29日换届，到目前为止管理层人员到位情况非常齐全。从公司2021—2025年总体发展战略上，要实现“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，总体发展思路就是两转变、两提升。两转变当中明确有一条，就是公司发展要从常规发展向创新驱动发展进行转变，所以说金科历来是不缺乏创新基因，历来是不缺乏改革的勇气和决心。实际上今年1月以来，公司在改革上边还是有许多动作。
第一个是在组织机构的保障上，在集团层面成立改革委员会，主导公司创新和改革工作。同时在全集团调集了业务能力强、管理水平高的精兵强将，在这个委员会中专职、阶段性地进行改革创新的工作。重点是围绕工程成本、营销管理、资金财务、综合管理、设计管理几个领域开展，目前整体改革工作正在按照预定计划稳步推进。三个月左右，已经陆续确定了222项改革的措施，其中重点的改革举措有65项，这些举措和措施部分已经在公司各级机构中进行落地实施。
比如今年年初建立了以事业合伙人机制为代表的长效激励机制，是对之前激励机制的一个重大变革。3月份，对华东区域公司实施了区域型总部管控模式，通过差异化授权，进一步激活组织的活力，让优势区域能够完成更高的目标，发展速度能够更快，发展质量能够更好。
现场提问：公司五年战略中提出“四位一体、生态协同”的理念，请问公司如何思考地产+业务的发展逻辑和中长期规划，是不是下定决心在这个领域开展大比例投资？
周达：实际上对于地产+业务主要是基于公司对未来房地产行业的发展趋势所做出的方向性的选择。公司对于未来行业趋势性的判断包括作为头部企业在发展模式上将更加注重持有经营的业务。头部房企由开发销售模式向持有经营模式进行转型，这是目前很多企业所做的一个选择，包括对于资本市场的展望，对于持有经营型企业的估值水平预计比销售开发型的企业会高一些。
从更长远的周期来看，企业要不断拓展多元化产品的组合、拓展创新业务的领域，才能够获得穿越市场周期的能力，实现永续经营，这是考虑的第二点。
第三点涉及到业务选择上，对人们日益增长的美好生活要提供更优质更多元产品与服务，这是企业未来发展的必然选择，所以同时形成传统地产与地产+业务的双向发展与赋能，呈现齐头并进的发展格局，是希望未来能够看到，这是选择地产+业务核心的逻辑。
对于地产+业务的规划也做了周密安排，到2025年，公司总销售规模当中，地产+业务的销售规模要达到500亿元以上，持有优质资产要得到大幅度提升，规划优质资产持有规模要达到300亿元—500亿元的规模。如果进一步进行拆分，希望优质商业资产持有规模能够达到200亿元，优质产业资产持有的规模能够达到100亿元。过程中，对到2025年优质资产每年所形成的经营性收入和利润都有明确安排。
实际上公司早在几年之前就已经开始布局地产+业务，科技产业的布局是从2014年开始，到现在已经有接近七年的时间，也有25个项目，整体规模达到了1100万平方米。于2019年初和四川置信合作成立了金科置信，布局成熟产城项目进行运营。在2020年成立商管公司，搭建起商业股权的核心架构。去年上半年收购了重庆、昆明、宁波三个爱琴海的商业物业，通过这些方式都能够更快切入商业地产投资运营过程中，有利于公司打造系统性商业管理体系。
另外，在人员匹配上，1月份公司董事会换届选举后，迅速对地产+业务的领军人才上进行了安排，聘任了王伟担任公司联席总裁，全面负责和主导公司地产+业务，另外在组织架构和管控上对地产+业务进行了倾斜。对内成立了产业、康养和商业三个事业部，以集团对各个区域公司能够进行全系统的业务赋能。在各个区域公司设立了地产+投资部门，负责地产+业务在各地的落地和对接。
现场提问：公司目前可售项目所处的市场景气度如何，尤其是公司重点布局的中西部和三四线城市？同时公司对今年全年房地产销售趋势如何判断？
杨程钧：公司在城市布局方面的思路和逻辑仍然是坚持三圈一带、八大城市群的综合布局，并且坚持城市清单的管理原则，顺应周期，轮动投资。
对于2021年市场变化的观点，虽然存在政策高频调控的风险，但整体依旧向好。预判今年全年量价小幅上涨，其中一线城市量价齐涨，沿海城市也是热点轮动、保持温热，内陆重点城市预判也是走出低谷、量升价稳。
全国各大区域的横向比较，中西部市场表现的火热程度应该说是一般，分化也比较明显，因为从省会城市来看，包括成都、西安、长沙表现最优，其次南昌、贵阳。中西部地区的大部分三四线城市整体表现平稳，部分市场有回暖比较明显。从季节上来看，今年一季度也延续了去年四季度以来良好的市场行情，这跟各地经济复苏带来的购房者回暖情绪也有关，从东部地区向中西部重点城市一些外溢的趋势。
因此公司对全年房地产市场形势判断仍然呈中性乐观的态度，对全年销售目标的完成也是充满信心的。
现场提问：面对贝壳、房车宝等房地产中介机构纷纷入局销售领域，是否对公司销售带来冲击，公司对数字化营销时代的到来是否有相应措施？
杨程钧：公司从2019年底就开始启动了关于数字化营销的产品升级研究，特别是在去年疫情的影响下也催化了线上营销普及。2020年也推出了面向客户的金科美好家，营销内部也推广包括金科顾问家、分享家、名片家等工具，并且取得了阶段性的成果。去年在线上营销整体占比约为10%左右，通过这种数字化营销也降低了营销费用的支出。
另外，贝壳、易居等线上分销，也是行业的发展趋势。当然公司积极拥抱这种变化，但是更要建设自身能力。因为金科作为中国TOP20大型房企，也要与中介机构进行合作。对于分销渠道的使用，公司一直坚持四个原则，按照目标管理、过程管理、风险管控、结果管理四大原则进行管理。
在应对分销的发展的具体措施上，第一是数字化营销持续的推广，第二是加强自身渠道的建设，第三是进一步促进自身销售力提升，第四是促进自身产品力的提升和加强。
对于未来，也会持续加大对于数字化营销投入，今年也专门成立数字营销部，力争在未来三年实现线上营销占比能够提高至30%。
现场提问：公司三道红线的指标下降比较明显，相关的指标是如何实现大幅下降，未来公司是否有能力继续保持三道红线满足监管要求，现阶段如何平衡杠杆和增长？
周达：关于三道红线，公司认为市场化、规则化、透明化的融资规则，某种意义上是有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，也有利于房地产企业合理安排经营活动和融资行为，增强自身抵抗风险的能力。对于整个行业来讲，也是有利于促进行业长期稳健的运行。
在过去大半年，公司三道红线指标下降明显，主要是得益于三个方面的举措，其一是公司长期以来坚持打造优质的平台，对于财务结构提出了很明确的量化指标，就是要形成负债合理、信用等级优良的融资平台，目前公司国内评级实现了AAA全覆盖。去年公司国际评级实际上有希望进行提升的，但由于疫情等各方面因素影响，去年没有开展这项工作，目前也正在积极准备和推动国际评级提升。
其二是公司一直坚持有质量的销售，回款一直是公司非常重视的一项工作。2020年，全口径回款金额超过了2000亿元，回款率超90%。年末货币资金余额435亿元，经营性现金流量净额145亿元，这同比增长5.5倍。其三是公司坚持优化融资结构，坚持以银行低成本融资为主，同时进一步丰富多元化融资渠道，优化期限结构。
制定2021—2025年总体战略规划的时候，实际上把三道红线的要求作为考量战略是否科学，能否实施一个非常重要的因素。在利润、规模、负债这几者之间的关系都做了严格测试，公司是有信心持续保持三道红线满足监管机构的要求。
还要重点抓好几个方面的事，在投资方面，就是要严守投资原则，量力而出，坚定实施效益优先的发展原则。不再单纯的追求规模的快速增长，或者是高速度增长。在这个过程当中，严格控制公司投销比，把现金流稳健和安全放在首位；其次，是要加大地产+业务，包括通过城市更新、一二级联动等方式去获取相对低成本，大规模项目的力度，在降低现金需求同时确保获取到优质土地和实现公司土储充裕；最后，严守投资标准的问题，现在公司严格执行达不到投资标准的项目坚决不拿。
另外，要持续优化融资结构，坚持经营驱动型发展。产品结构上，银行融资、债券和其他融资力争实现5：3：2的结构，融资期限上，短中长期融资占比要做到3：5：2的比例。
现场提问：面对当前资金环境，公司2021年有息负债到期余额是多少，能否分季度进行说明，公司到期续做是否有难度，公司是否有偿债的压力？
李华：融资管理方面坚持两条路，第一是坚持集团资金强力管控原则。担保额度上，从融资政策和融资标准上进行管控，对项目资源和金融资源管控，银行开户也是由集团管控，资金调拨方面集团进行管控。整个资金管控方面，坚持了三收三支的原则，以收定支，收大于支的规范，强化银行管控，确保资金流动性安全。
公司现金流稳健，融资结构和融资渠道还是比较畅通。银行项目贷款占整个贷款余额只占了60%，银行授信超过了2000亿元，实际用了不到700亿元，剩下的额度空间比较大。从信用评级来讲，包括债券发行能力来讲，整个在国内的主流信用评级三个全覆盖，投资机构认可度比较高，即使在今年融资环境相对比较差的情况下，公司债券发行依然比较充分。今年一季度在交易商协会和交易所累计发行大概44.5亿元的债券，额度还是比较高。
2020年融资到期情况，整体有息负债余额977亿元，同比2019年末有所下降的，其中一年内到期融资余额占比33%，一年到两年占比36%，两年及两年以上占比30%，整体分布比较均匀的，没有集中兑付风险。截至报告期末，一年内到期有息负债总额为325亿元，分季度来看，2021年一季度到期51亿元，二季度137亿元，三季度69亿元，四季度到期68亿元。
现场提问：近年来房地产行业发展格局出现巨大的变化，行业总量趋于稳定，但是监管机制趋于常态化，行业分化日趋明显，公司如何看待未来中国房地产行业的走势，在这个变化中如何构建和实施公司下一个五年战略？
黄红云：还是非常看好房地产未来的发展，看好这个行业。我的判断，房地产未来总量是稳定，每年仍将保持平稳上升趋势。按照国际惯例，城镇化率达到75%以上，房地产市场才会出现饱和，现在有些专家新的理论说城市化率要达到80%或者85%，房地产市场才会饱和。但我仍然还是按照前些年大家的判断，按照国际惯例，城市化率75%市场才会达到饱和，保守一点。
未来15年仍然保持中高速运行，预计2021—2025年在销售面积上保持高位振荡，销售金额每年保持持续增长，特别是去年，去年疫情影响下销售金额仍然保持，整个房地产市场仍然保持接近10%增长。到2025年后，销售面积逐渐下降，但是销售金额仍然保持平稳持续的上升。预计到2030年，整个行业仍然要超过20万亿市场规模。
其次，分化进一步加剧，受到一城一策、因城施策等多种因素影响，不同能级城市行情相对独立，城市群之间分化，南北之间分化，东部与西部分化，以城市性价比衡量为特征的分化将日趋明显。在房地产企业层面也将进一步呈现单一化房企与多元化房企的分化，传统房企与现代化房企的分化。现代化房企的标志是要拥抱数字科技，公司是这么判断的。
第三，行业集中度进一步提升，未来房地产企业将由规模化竞争进入差异化竞争阶段，比拼增速时代已经结束，预计今后那些头部房企的销售速度整体上会放缓至5—15%，但是强者恒强，市场的集中度将进一步大幅提升。
现场提问：本次董事会换届后实控人是否更多参与到公司业务经营？
黄红云：作为实际控制人基本上没怎么管公司具体的经营管理方面，主要是从战略层面、宏观层面做了一些工作，包括五个方面：一是对公司发展战略、发展策略、发展模式进行了深度谋划；二是对公司重大风险的防控；三是对高管团队的构建；四是对重大资源的整合；五是对新产业进行一些谋划。
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