观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
或许是离开的决心太过坚定，从价格上看，潘石屹最终还是妥协了。
时隔一年后，兜兜转转，潘石屹选择和黑石再续前缘。
于6月15日，SOHO中国宣布股票短暂停牌，市场中不断传出其将私有化的猜测。6月16日，这一消息正式官宣。
公告显示，黑石发出全面收购要约投资SOHO中国，以取得SOHO中国的控股权，要约价格为每股股份5港元，要约的最高现金代价约为236.58亿港元（约合30.48亿美元）。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。
值得关注到的是，与一年前私有化退市不同，此次要约收购后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市，这意味着，SOHO中国需要确保足够的公众持股量。
公告中指出：“在要约截止后，股份的公众持股量可能不足，因此股份的交易可能会暂停，直至达到足够的公众持股水平。要约方和SOHO中国均将向联交所承诺将采取适当措施，以确保要约截止后股份存在足够的公众持股量。”
一位业内人士在接受采访时分析，这意味着黑石集团要约收购最多持股75%，要约价格为每股股份5港元，截止日前买够了75%，就终止回购了。
30亿美元要约收购
“靴子”终于落地了。
几天坊间猜测之后，6月16日晚间，SOHO中国发布公告官宣，黑石集团拟以要约的最高现金代价236.58亿港元全数接纳(Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)将保留的合共467,958,000股股份除外)，要约代价为每股5港元。
其中，潘石屹夫妇将合计出售2,856,142,000股股份，占SOHO中国总股本54.93% ；将合计保留9%股权，合共467,958,000股股份。
要约价格自然是关注的重点，每股5港元的要约价格较于最后交易日在联交所所报收市价每股股份3.8港元溢价约31.6%；截至最后交易日(包括该日)止之五个连续交易日在联交所所报平均收市价每股股份约3.17港元溢价约57.6%；截至最后交易日(包括该日)止之30个连续交易日在联交所所报平均收市价每股股份约2.51港元溢价约99.5%。
另外，基于2020年12月31日股东应占的每股股份经审核综合资产净值约8.37港元折让约40.3%。
观点地产新媒体了解到，停牌之前，SOHO中国股价已连续9个交易日上涨，创下了近一年来的股价新高，收盘报3.8港元/股。
即便要约价格较当前股价溢价不少，但与一年前的价格相比，却有所折让。
2020年3月，黑石集团就曾与SOHO中国进行私有化谈判，价格定为6港元/股，交易共计约40亿美元，同时将接管SOHO中国的债务。
当时，SOHO中国在港交所公告中表示，公司正在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，但尚未就是否进行潜在交易作出决定，且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。
最终，在谈判进行5个月后，这一交易因疫情原因及债券市场动荡因素告吹，同年8月13日，SOHO中国发布公告称，终止早前要约私有化事项。
潘石屹仍不断为SOHO中国寻找买家，2020年11月，有市场传闻称高瓴资本接触SOHO中国私有化，这一消息也很快被双方辟谣。
最终，潘石屹还是选择将SOHO中国售予黑石。
两次要约收购中，首先要约价格有所下调，由6港元/股折让17%至5港元/股；其次，与之前私有化不同，此次全面要约收购之后，SOHO中国还将以上市公司身份存在。
SOHO中国在公告中表示，黑石集团计划维持SOHO中国现有的主营业务和管理层，并计划在适当的情况下利用公司的资源在中国进行扩张。
要约完成后，黑石集团计划对公司进行详细的战略审查，以制定公司未来业务发展的业务计划和战略，并确定为优化和合理化公司的业务活动和资产组合而采取的适当或可取的措施。
接盘侠黑石
实际上，2014年开始，潘石屹就已经开始资产出售，陆续将位于上海核心区域的静安SOHO、海伦广场、上海凌空SOHO、上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益、虹口SOHO等资产出售。
据不完全统计，过去几年，SOHO中国通过出售资产套现约293.41亿元，却未买过任何一个项目或土地，在SOHO中国大举兜售商业物业的几年里，上市公司极大程度地提高了分红比例，相当一部分流向潘石屹夫妇设立在开曼群岛的家族信托。
数据显示，最近6个财年内，SOHO中国累计实现135亿元净利润，而分红派息总额则超过126亿元，其中潘石屹、张欣夫妇分得了约81亿元。
几次资产处置后，SOHO中国手中最核心资产仅剩下北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO九项物业，也就是此次要约收购的主要资产。
那么这几个物业质素如何？从位置来看，这九个物业位于北京、上海核心位置，受到疫情影响，2020年，物业出租率下滑幅度较大。
数据来源：SOHO中国年报
于2019年，北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO出租率分别为95%、86%、87%、94%，而上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO物业出租率分别为95%、78%、97%、67%。
而在更早的2018年，SOHO绝大多数物业均保持95%以上的出租率。
潘石屹曾多次对外表示生意难做，北京、上海的租金回报率甚至跑不赢融资成本。
观点地产新媒体了解到，于2020年，SOHO中国实现营业收入约21.92亿元，同比增长约19%，归母净利却仅为5.36亿元，同比下降约59.77%；租金收入同比下降16%，至15.37亿元。
而在该年度内，SOHO中国投资物业评估增值约为11亿元，照此看，实际物业出租管理的实际利润为负。而这几乎源于较高的利息成本，期内，财务费用财务费用高达9.47亿元，平均融资成本为4.7%。
由此，SOHO中国在资本市场并未得到一个合理的估值。停牌之前，SOHO中国的最新市值约为197.58亿港元，但截至2020年，SOHO中国投资物业价值就超过633亿元。
这也意味着，黑石集团以一个划算的价格获得一线城市的多个优质资产，并且在美元超发背景下，资产购买更为合算。
有分析指出，北京上海写字楼市场较为稳定，一直是外资青睐的目标，黑石资金成本比国内低很多，这次收购表明其看好中国经济的中长期韧性。
黑石集团表示，中国是其亚洲业务的一个关键市场，黑石对中国的长期潜力和经济复苏充满信心，特别是在北京和上海的写字楼市场，并期待与公司创始人和管理层合作，优化这些标志性资产。
而就在最近，黑石亦频繁投资于物流市场。
今年6月，黑石以13亿美元（83亿人民币）的价格收购泛海旗下的美国国际数据集团（IDG），并在更早前收购富力物流园区70%的股权，扩大在中国的物流投资组合。
观点地产新媒体了解到，黑石集团是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，是美国规模最大的上市投资管理公司，是全球最大的私募股权投资公司，涉及私募股权、房地产、对冲基金和信贷。
根据其2021财年第一季度的财报数据，目前黑石集团管理的总资产规模已经超过6488亿美元，同比增长21%；新募集资金规模达到1108亿美元，过去30多年平均投资回报率超过30%以上。
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