观点 作者：观点新媒体
招商积余在继续剥离重资产。
在与中航善达重组后，分离轻重资产是招商积余的一个重心。今年1月，招商积余将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%股权转让给母公司招商蛇口的下属企业。进度条拉快，招商积余又显著变“轻”了些。
紧接着，招商积余有“退地”动作。据4月14日公告显示，该公司全资子公司天津格兰云天置业公司持有“津塘（挂）2007-24号”土地，拟退还给天津经济技术开发区规自局。
天津经开区规资局同意收回上述地块的土地使用权，并向天津公司支付相应的土地补偿费用，土地补偿费用按照天津公司原缴纳的土地出让金合同总额。
招商积余表示，鉴于公司战略转型，已逐步退出房地产开发业务，为了规避未来经营风险，优化资产结构。
对于目前主营物业管理和资产管理业务的招商积余来说，重组遗留的持有性重资产压着它走不动。资产减值继续对利润增速有所影响，招商积余重资产的处置备受关注。
天津“退地”
此次退的地块，于2007年出让，位于天津滨海新区中心商务区（现整合为经济技术开发区）的响螺湾板块。土地面积约为 1.61万平方米，土地出让年限为 40 年，出让金为 5600 万元，用途为商服、公共设施用地。
体量虽小，但招商积余表示，根据项目地块所处片区商业及办公楼市场的现状及未来预期，该地块建设进度较慢，目前已完成地下室正负零工程，如继续开发将导致巨额亏损。
据公告，截至2021年末，上述地块在项目公司——天津格兰公司存货中的账面存货原值为3.8亿元，其中土地成本0.58亿元，在建工程成本3.22亿元。招商积余表示，已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备。
据了解，天津响螺湾，这个原本在新区规划中将被打造为“中国曼哈顿”的地方发展几经坎坷。2018年前后，仍有报道显示，过往曾经被列为响螺湾重点项目的多个项目仍处于停顿的状态。
据专业机构数据，今年一季度天津写字楼市场表现平稳,租金水平与去年同期持平，整体市场平均有效租金维持在79元/平方米/月。但中介平台信息显示，目前响螺湾片区面积300平左右写字楼为4500元~5500元/月租金水平，折算大约每平方米20元左右。
回溯历史，天津格兰公司在2013年被中航地产收购，彼时标的资产总额为4.2亿元，净资产为4.0亿元。
重组后，2021年年报显示，天津格兰是对招商积余净利润影响达10%以上的7家公司之一。该公司分类为房地产开发公司，与招商积余目前所进行的物业管理与资产管理的业务有所偏差。
且天津格兰的亏损仍持续扩大。据经审计的业绩数据，2020年度，该公司营收为0，净利润为-71.57万元。2021年度营收为0，净利润为-6980万元，系存货跌价准备所致。净资产则由2020年的约1.1亿元缩水至2021年的4353万元。
目前已知的天津格兰的项目中，还有天津九方广场，2011年6月始开发，预计投资13.1亿元，但是现在显示仍在开发阶段，开发迟滞。
去年7月，招商积余对投资者回应，公司账面存货主要包括衡阳中航城市花园、天津九方城市广场及龙岩中航紫金云熙项目的土地储备、房地产尾盘等。该公司当时提及，已对这部分项目计提存货跌价准备，并将加快处置历史遗留开发资产。
2021年年报中，重组承诺部分显示，天津格兰云天置业有限公司的股权托管给招商蛇口。上述股权托管协议生效之日起 5 年内完成天津九方城市广场的开发或处置工作。
重资产剥离进度
持有的投资性房地产对招商积余盈利增速影响是可见的。
2021年招商积余总营收约106亿元，较上年同期增长22.42%。其中，物业管理业务营收约99亿元，较上年同期增长23.31%，占比93.56%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加。
资产管理业务实现营收约5.6亿元，较上年同期增长23.70%，占比5.25%；但其他业务实现营收约1.3亿元，较上年同期下降24.12%，占比1.19%。公司整体毛利率为13.76%，归母净利率4.84%，低于行业平均水平。
回顾过去几年的数据，2016年至2020年招商积余整体毛利率分别为20.18%、21.23%、19.64%、18.26%以及13.61%。自2019年重组开始，下降态势愈加明显，资产减值持续影响利润增速。
但招商积余对于持有型房地产处置较为迅速明确。对净利润影响最大的7家项目公司，3家主营房地产开发的公司中，衡阳中航地产有限公司（60%的股权）、天津格兰云天置业有限公司（100%的股权）所对应的除所有权、股权处置权、收益权、要求解散公司权、清算权以外的其他股东权利全部委托给招商蛇口行使。
2019年末的消息指，龙岩中航紫金云熙项目已开发完成，处于尾盘销售阶段。
两家持有物业出租及经营的公司，昆山和赣州均在今年年初以总价7.78亿元转让给招商蛇口的交易之列。
数据来源：招商积余2021年年报
截至2021年末，招商积余的投资性房地产情况表中列了20个项目，其中长沙波波天下城7套房转自用，昆山中航酒店持续在建，依云华苑项目储藏室已销售完毕，深圳航苑大厦东座固定资产转出租。
招商积余在2021年业绩会中提到，按照“先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快”原则，积极创造条件推动重资产剥离。
海通证券认为，招商积余重资产剥离工作迈出实质性一步。本次股权转让完成后，将有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。
据悉，招商积余的流动负债在2018-2021年分别为34.47亿元、41.39亿元、59.53亿元、46.05亿元。在前两年，流动负债增长逐渐加快，目前有所收窄。
招商积余指，将进一步推进后续重资产分离，尽快发挥上市公司的平台价值，为释放上市公司融资功能，开放股权激励创造有利条件，最大程度发挥招商积余作为轻资产平台的价值，实现由重向轻转变。母公司招商蛇口将全力支持招商积余加快推进轻重分离，推动招商积余轻资产运营平台的建设。
其还表示，将继续巩固在传统市场的拓展优势，发挥扩大非住领域的优势，加大在城市服务、医院、住宅、高校等重点细分市场的拓展力度。
观点新媒体不完全统计，近期招商积余先后中标清华大学紫荆国际学生公寓项目，以及中国地质大学（北京）、华南师范大学、广东工业大学项目。
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