克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
信贷宽松并不意味着大水漫灌的强刺激政策，对于房地产金融政策要保持连续性、一致性、稳定性也是中央一直在着力强调的。
2022年开年以来，信贷政策利好不断，继1月17日央行开展7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作之后，1月18日央行副行长刘国强在国新办举行的2021年金融统计数据新闻发布会上再度表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。这样的论调是否预示着房地产信贷政策的全面回暖，对于地方楼市而言又有哪些利好信号呢？
01货币政策“充足+靠前”发力，保持信贷总量增长 惠及面由居民端向企业端过渡
回顾国新办会议要点，与房地产行业密切相关的内容大体分为如下几点：
1、2022年将保持货币信贷总量稳定增长。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，引导金融机构有力扩大信贷投放，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。
2、货币政策要充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，避免信贷塌方；要靠前发力，前瞻操作，走在市场曲线的前面。2021年我国宏观杠杆率为272.5%，连续5个季度下降，为未来货币政策创造了空间，杠杆越低空间越大。
3、经过2021年两次降准后，金融机构存款准备金率进一步调整的空间变小，但仍然还有一定的空间，可以根据经济金融运行情况以及宏观调控的需要使用。
4、近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。2021年末，全国房地产贷款余额同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，四季度房地产贷款较三季度多增1578亿元。将保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性。
5、1月17日降息体现了货币政策主动作为、靠前发力，有利于提振市场信心，通过LPR传导降低企业贷款利率，促进债券利率下行，推动企业综合融资成本稳中有降，有助于激发市场主体融资需求。
我们认为，2022年保持货币信贷总量稳定增长的目的主要在于维稳经济，当前我国经济的主要下行压力来自房地产，因而保持房地产信贷投放稳定就变得尤为重要，货币政策要“充足发力”、“靠前发力”也预示着“政策底”已至，房地产信贷端正全面“由紧转松”：一方面从中央降息降准到地方低首付、低利率等“托市”政策或将逐步跟进；另一方面大概率由此前的居民端（提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等）逐步惠及企业端（降低企业融资成本、放松预售资金监管等），避免因局部企业“爆雷”造成系统性危机，进而全面重铸房地产行业信心。
02 多城房贷利率破新低，放款提速 内陆三四线调整公积金贷款“托市”
事实上，从城市执行层面来看，信贷“松动”已有征兆，据CRIC调研的10多个热点城市信贷情况显示，多数城市房贷利率均有了不同程度的下调，较2021年末下调幅度在10-50BP不等，苏州首套房贷利率更是“一降再降”，跌破5%，外资银行对于客户资质较好的公务员群体可低至4.55%。
因年初各大银行进入“回血期”，额度相对充足，因而整体放款周期也由此前3-6个月压缩至1-3个月以内，苏州、常州、徐州、盐城等材料齐备最快1周之内便可放款，而对于北京、上海等少数城市而言，房贷利率并未有明显下降，但是放款周期已明显加速到1-2个月之内。结合中央对货币政策“充足发力”的政策导向，房贷利率仍有进一步下调空间，放款周期加速也在意料之中。
除了热点城市下调贷款利率，加速放款周期之外，我们监测到2022年开年以来部分内陆弱二三线城市也开始逐步放宽公积金贷款政策“托市”：济南取消异地公积金贷款户籍限制，马鞍山、南平等提升了公积金贷款额度，北海二套申请公积金贷款降低首付比例至四成，四川自贡更是取消两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制，实行认贷不认房等。
03 信贷放松或将带动一二线率先回暖 “弱者积弱”三四线难以“起死回生”
综上，我们认为，中央此次表态“2022年将保持货币信贷总量稳定增长，货币政策要充足发力、靠前发力”不必过分解读，此举的确为地产行业提供了一颗“定心丸”，有助于提振市场信心，但要注意的是，信贷宽松并不意味着大水漫灌的强刺激政策，对于房地产金融政策要保持连续性、一致性、稳定性也是中央一直在着力强调的，尤其是对于房企而言，不能只寄望于政府“救市”，更多还是应该借此契机，调整财务结构，实现自身发展的良性循环。
而就此次中央全面降息降准、地方信贷松动的后续影响，还是有待市场检验，不过可以预见的是“强者恒强、弱者积弱”的分化格局不会发生根本性扭转：一方面对于核心一、二线城市而言，人口基数和购买力都是相对坚挺的，信贷宽松更像是“锦上添花”，为合理自住需求的释放提供了空间，整体成交经历阶段性调整后还是有望企稳回升；另一方面对于需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，信贷宽松实则是“治标不治本”，房价依旧面临一定的下行压力，库存高企、去化艰难等问题还是需要“以时间换空间”方能得到解决。
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