观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
相比起房地产开发商们在集中供地下“1-2%”的净利润，代建商们的日子无疑要好上不少。
中原建业计划将于5月31日正式于香港联交所挂牌交易，倘若一切顺利，其将成为继绿城管理后，港交所内上市的第二家代建股，更将成为胡葆森麾下的第四个上市平台。
中原建业计划利用此次募集资金总额的40%用于扩展“大中原”地区的新市场并丰富服务种类；约36%用于潜在收购房地产代建价值链的其他产业参与者；约14%用于进一步提升信息技术系统及基础设施；约10%用于一般公司及营运资金用途。
中原建业吸引了祥来有限公司作为基石投资者，其将认购以总额600万美元可购买的发售股份数目。其同时也是去年“代建第一股”绿城管理的基石投资者。
以绿城管理在去年七月份时的招股情况为例，其在认购阶段录得了超额认购，公开发售获认购约11.2倍，国际配售获认购约5倍。
与开发商们的艰难困境不同，代建第一股绿城管理近来走出了极为好看的股价走势，一举突破了新高，截止5月18日收盘，报5.24港元，已经是招股价2.5港元的两倍有余，市值再次突破100亿港元。
绿城管理、中原建业作为行业内的前两强，其与雅居乐房管、金地管理、当代绿建、华润置地等代建商共同发起成立了轻资产联盟筹备会。
相比起房地产开发商们在集中供地下“1-2%”的净利润，代建商们的日子无疑要好上不少。
中原建业的收入由2018年的6.76亿元增加至2019年的10.29亿元及进一步增加至2020年的11.52亿元，主要由于在管项目数量及总合约建筑面积增加所致。
值得注意的是，中原建业在2018-2020年的净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%，净利润由2018年的4.04亿元增至2019年的6.41亿元并进一步增至2020年的6.82亿元。
在2018年、2019年及2020年，中原建业的平均管理服务费水平为在管项目总合约销售的约3.6%、3.5%及3.4%，与同行处在同一水平。
2018年、2019年及2020年，中原建业的新签合约建筑面积分别为460万平方米、830万平方米及860万平方米，分别较年初在管总建筑面积增加39.9%、55.3%及40.6%。
对于一些代建公司比较常见的小股操盘模式，中原建业则接触的较少，其表示一般并不会参与，于公司在管超过两百个项目中，仅持有一个项目的少数股权。
中原建业解释称，若干项目拥有人有时邀请公司为项目提供股权融资（通常为20%或以下），以促进与项目拥有人保持更密切的合作关系，旨在令双方利益一致。有关情况极为少见。我们希望今后减少参与此类少数股权投资。
截至2020年12月31日，中原建业累计订立共计246个项目，在管项目为206个，在管建筑面积约2554.3万平方米，其中河南193个，其他省份仅为13个。
从2021年初至今，中原建业新增29个项目，新增在管面积323.7万平方米。
自2015年获得首份房地产代建合约，建业地产从此开启房地产代建业务，并凭借代建首次走出河南市场。
在往绩记录期间，中原建业自提供房地产代建服务产生收入及收取管理服务费，其主要由河南省所管理的项目所贡献，分别占相关期间收入的100.0%、99.4%及96.6%。
河南是建业集团的根据地，胡葆森给公司定下的目标是围绕这个点逐渐向外扩散，而中原建业就是打开这扇大门的钥匙。
从销售端或许更能说明轻资产代建业务对整个集团的重要性，2018年至2020年，建业地产轻资产销售额占比分别达到25.83%、29.02%、33.42%，呈现逐年拉升的态势。
中原建业在2018-2020年销售金额，分别为186.91亿，293.49亿，343.03亿元，而平均销售价格也从5200元每平方米，上升至6000元每平米。
在招股书中，中原建业就明确表示“进一步加深我们在河南省的渗透并扩展至“大中原”地区，以保持公司在区域内的领导地位。”
不过，中原建业的业务情况却并不依赖建业地产，由独立第三方客户及公司关联方贡献的管理服务费占比于2018年分别为85.3%及14.7%，于2019年分别为87.0%及13.0%，及于2020年分别为89.2%及10.8%。
此次招股计划中，中原建业总股份数约为32.82亿股，其中约29.54亿股将按持股比例分配给原建业地产的股东，后者同时宣布将会派发中期特别股息，用于安抚投资者。
不过，建业地产在短暂停牌后还是迎来了暴跌，在一个交易日内从4港元骤降至1.5港元，公司也紧急回应称：“股价下跌的主要原因是今日为就建业地产分拆中原建业有限公司事宜按除权基准买卖建业地产股份的首日，而股份价格下跌为除权后的市场重新定价行为。”
5月18日，胡葆森623万港元回购公司股份，并抛出了一份后续增持计划，该计划在接下来6个月内花费至少8000万港元，最多1亿港元的增持股份，总算稳住了市场，单日上涨5%。
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