杠杆地产 作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID:Property-Market)
行业寒冬之下，没有一家房企可以独善其身，大佬也不例外。
12月1日，第一财经从多个信源处获悉，前20强房企新城控股旗下住宅开发事业部和商业开发事业部突然宣布进行大区合并，同时事业部总部开启缩编、转岗和分流。
对于调整中的人员，部分员工向澎湃新闻表示，担忧调整过程中会被裁员，新城控股回复称，会优先让员工转岗，如无法达成一致将会按照“N+1”的标准对相关员工进行赔偿。
在架构大调整的差不多同一时间，新城控股发布了其2021年11月份的经营简报。
11月，新城控股实现合同销售金额约200.56亿元，同比下降30.99%；销售面积约213.33万平米，同比下降15.35%。
1-11月，新城控股累计合同销售金额约2129.67亿元，同比下降3.16%；累计销售面积约2096.32万平米，同比增长3.32%。
2020年基数已经较低，销售额同比还在降。再来看看新城控股这两年的一系列动作，已经很能说明问题。
就从销售额说起。
根据最新发布的克而瑞“2021年1-11月中国房地产企业销售榜TOP100”名单，杠杆地产看到新城控股的全口径销售额排名16，权益销售额以1580亿元排名13。权益占比大概在74%。
更早的2019年，新城控股的销售额排名是更靠前的。比如2019年上半年排名第8，2021上半年就降到16位，2021年前11个月依然是16位，名次下滑幅度还是比较大的。
当然，下滑的金额并不是很大。虽然大环境受影响，但是其他20强房企大都在增长，你不增长，别人不会等你。
此外，新城控股的销售均价同比也在下降。10月，其合同销售金额约221.02亿元，销售面积约248.99万平方米，单月销售均价为8877元/平米，同比下滑14.2%；
11月销售均价环比10月略有上升，大概为9401元/平米，但但依旧在万元以下，比去年同期的11532元/平米低了23%左右。
今年前11个月，新城控股完成全年2600亿元销售目标的81.91%，还有18.1%需要寄托在12月，是否能圆满完成，存在较大不确定性。
其他数据来看，新城控股有喜有忧。
上个月发布的2021三季报显示，新城控股期内营收300.17亿元，同比下降7.22%；但归属于上市公司股东的净利润15.78亿元，同比微增3.01%。
这个增速和新城控股2021半年报的数据差距有点大。2021上半年，新城控股营收791.05亿元，同比大增109.63%，但归属净利润增速就要低很多，为34.4%。
三季度的新城控股营收反倒下滑，净利虽然增长了但还抵不上今年上半年数据的零头。从其中也可以感到，三季度我国楼市深深的凉意。
第三季度，新城控股的经营活动产生的现金流量净额继续为负，-8.36亿元，但同比2020年的-142.03亿元有了大幅缩窄，是个好消息。
投资活动的现金流量净额则流出扩大了，从2020年同期的-33.19亿元，扩大至今年第三季度的-142.89亿元。杠杆地产看了下，主要是收回投资收到的现金大幅降低的原因。
第三季度，新城控股筹资活动产生的现金流量净额也下降明显。如上图，期内该项数据为-24.39亿元，去年同期为104.77亿元。
其中筹资流入的现金同比减少了，主要减少在发行债券这一项；但偿还债务同比增加了100多亿，直接导致筹资活动的现金流量净额为负。
另外值得注意的是快速下降的货币资金。三季报数据里，新城控股截至2021年9月30日的货币资金为428.37亿元，比去年底的624.24亿元减少近196亿元。
此前半年报里，新城控股的货币资金已经呈下滑趋势，彼时财报给出的解释是：主要是银行存款大幅减少所致。三季报里杠杆地产并未看到对于货币资金继续减少的理由说明，看来得等到年报。
03
互联网是速朽的，互联网也是有记忆的。
在2019年业绩说明会上，董事长王晓松曾公开表示，公司不会往收缩方向发展……同时希望行业排名维持在10名左右，这是一个中长期目标。
曾经，新城控股为目标是相当努力的。从2016年到2019年，新城控股房屋销售面积增速都处于高速增长区间，也曾挤进10强。
但2019年新城控股遭遇自身黑天鹅——原董事长王振华涉嫌猥亵女童被调查。
虽然下半年新城控股快速和王振华切割。但是案件发生后，其股价依旧是大跌、机构抛售、估值下调。为了缓解现金流危机，新城控股曾发布公告称，正在洽谈、协商约40个项目及联营项目。
2019年的后半段，新城控股拿地几乎停滞，战线持续收缩。
2020年稍微缓过点气来，新城控股拿地迅速变猛。中指院发布的《2020年全国房地产企业拿地金额排行榜》里，新城控股全年拿地金额861亿元，同比增长了74.75%，位列第8。
亿翰智库发布的《2020年1-12月中国房企新增货值TOP100》中，新城控股年内新增土地货值3644.5亿元，位居第6。
谁能想到，2020年的全球黑天鹅，还不是房地产行业的至暗时刻。目前来看，2021下半年才是。
本来上半年新城控股拿地节奏还算正常，根据2021年中报，其上半年新增土地储备61幅，总建筑面积1831.61万平米，总地价626.36亿元。
但下半年，新城控股拿地速度放缓明显，7月和8月，该公司合计获取10宗地块。8月以后，新城控股合计获取两宗地块，总出让金为2.14亿元。当然，杠杆地产要客观说，这也不是新城控股如此，其他民营房企多数类似。
黑天鹅轮番暴击，目前来看，前10的目标似乎又有点远了？
话说回来，现在谈进击似乎有点奢侈，熬过冬天比较重要。
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原标题： 新城控股大震动
