观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
若梳理越秀地产近年来在商业项目上的足迹，其孵化的模式或已贯穿整个商业项目成长周期。
观点地产网 除了在集中供地市场上收割土地，越秀地产也在同步谋布它的商业链条。
7月23日晚间，越秀地产股份有限公司公告，买方越秀地产附属公司与卖方控股股东越秀集团订立股权转让协议。据此，买方将购买目标公司广州市佰城投资发展有限公司（拥有项目土地）98%股权，股权转让代价约为18.74亿元。
此外，于完成起计60个营业日内，买方亦应向目标公司注资约4.19亿元的还款金额，用于向卖方支付应付金额。完成后，买方将拥有目标公司98%股权，目标公司将成为越秀地产的间接非全资附属公司，财务业绩也并入越秀地产综合财务业绩。
据观点地产新媒体查阅获悉，该项目公司所拥有的土地资产为一商业项目，早已在2012年便由越秀集团收至麾下。
为何如今越秀地产才收购至上市平台中？
仔细翻阅这笔总代价22.99亿元的交易背后，我们试图还原出越秀的商业逻辑。
项目土地位于广州市海珠区工业大道南大干围12号、1号（地块二），总占地面积为62578平方米及计容建筑面积为389813平方米。项目土地将发展作商业用途，包括公寓、零售、购物中心、配套设施及地库。
对于该收购，越秀地产在公告中也表达了缘由。
其称该项目具备极佳地理优势——项目土地所在的海珠区为广州核心区之一，拥有发展完备的优质生活设施及运输系统；项目土地周边三个地铁站（广佛线石溪站、南洲站，2号线南洲站，以及10号线大干围站）环伺，可快速直达广州核心商业区。
鉴于广州房地产市场健康稳健以及项目土地的质素，越秀认为该项目土地的开发前景可期。同时，此次收购可为越秀地产新增计容建筑面积约389813平方米，有利于加强其核心房地产业务。
观点地产新媒体查阅若干信息获悉，此次交易的海珠区工业大道南大干围地块实则为广百海港城主要项目地块——而该项目最早为广百集团持有。
2012年的公告披露，早在2012年底，广百集团与广州越秀集团有限公司签订股权交易合同，以15亿元转让旗下子公司广州市佰城投资发展有限公司98%股权。据悉，彼时广百集团正面临着房地产业务停滞不前，甚至个别项目陷入停滞烂尾的状态。
而广百集团放弃的大干围片区，此前主要是旧式船厂、码头、仓库、村地。2010年新闻称，广州百货企业集团有限公司将在此建广百海港城，拟投资50亿元。
不过之后项目则有些归于沉寂，此后便转让予越秀集团。
虽彼时项目并没有放在越秀地产体系下，但在越秀地产2017年发布的五大商业新项目中，便提到了该大干围商业项目。
根据宣传，该整体项目作为越秀地产广州公司主力项目之一，商业建筑面积约43万平方米，集景观公寓、街区商铺、大型商业综合体及地下商城于一体，将打造成为海珠南部的商业商务核心。
后据海珠2019年重点建设项目显示，广百海港城项目总投资40.7亿元，被列入了17个重点预备建设项目中。当年的招标公告也显示，越秀集团所持大干围商业项目将建4栋180米39层公寓。
有业内人士告诉观点地产新媒体，该项目胜在周边景色优越，南面临江，有绿化建设；但同时周边多分布工业园厂房，配套较为落后。
不过值得一提的是，历经近十年，项目至目前仍未完工。
据广百彼时与越秀集团所签署协议，广百集团以10亿元定制佰城投资开发项目中7万平方米商业物业，其中包括购物商场3万平方米、地面商业物业4000平方米、甲级写字楼物业2.1万平方米、写字楼物业1.5万平方米以及500个地下机动车停车位。
但根据最新消息，该商业房地产的原交付日期已延迟至2024年12月31日前，同时目标公司须向原有股东支付6500万元的补偿。
有消息称，该项目久未动工是地块上相关租户未能及时腾空场地交付给建设方等原因所导致。
从一张项目的施工铭牌看，该项目将于2022年8月26日竣工。
综合若干信息，目前项目还有一年左右时间完成工期，最迟将于2024年末交付商业。即是说，项目目前大概率已完成主体搭建工作。
对于越秀地产而言，当下将项目收购至上市公司，既可以如公告所言新增近40万的计容商业建筑面积，但同时，又避免了前期土地迟迟未开发带来的资金成本沉淀，减轻上市公司的资金压力。
事实上，在过往越秀进行土储收购时也有相似操作。
简而言之，越秀地产采用的是一种“地产+基金”的拿地方式，即与越秀集团旗下产业基金合作，在拿地时越秀地产以9.5%的权益、集团基金以90.5%的权益一起分摊资金，当项目开发销售回款后，越秀地产再根据情况回购项目股权。
最明显的好处，便是越秀地产可以在前期以较低成本拿地，减少资金压力，保持较低的负债水平。
有所不同的是，此次越秀地产收购的是商业项目，其前期所需要的建设、培育的资金和时间成本远超过一个普通的住宅项目。
于母公司越秀集团来说，在项目规划还未明晰且租户未清场的情况，将这一具有前景的项目进行回收、建设，等到时机恰当时再注入上市公司——这也就接近于一个孵化过程。
若梳理越秀地产近年来在商业项目上的足迹，其孵化的模式或已贯穿整个商业项目成长周期。
在过往，我们更多关注到越秀地产商业中后期的运营模式。
最典型的便是越秀地产与越秀房托基金的双平台互动，即“开运金”模式。投资拿地、前期策划、规划设计、项目建设的“开”阶段，及招商运营、物业管理的“运”阶段，几乎由越秀地产独立完成；待项目成熟且达到预定回报率后，由越秀房托负责的金融化，即“金”阶段，完成出表，建立商业项目与金融相衔接的链条。
现时，整个越秀房产基金持有八项物业，其中就包括2012年越秀地产注入的广州国际金融中心，该年越秀房托在管物业规模和估值直接跃升至200亿阶梯，实现跨越式成长。
然而由于注入基金平台对于项目收益情况要求高，因此目前仍有部分商业项目放在越秀地产平台中，由旗下负责商业的越秀商投进行开发运营。
但在自持“沉重”的商办物业发展过程中，还是不可避免地对上市平台带来一些资金压力。
因此近两年也可看到，越秀地产正在寻找其他的地产金融化工具，以应对以越秀地产为代表的开发端，到以越秀房托为代表的退出端之间的过渡。
正如2020年9月，越秀旗下位于广州荔湾的商业项目悦汇城正式开业，建筑面积达28万平方米，为广州西部最大、广州第二大的单体购物中心。
该项目前身为财富天地广场，原本定位为“国际鞋业主题商城”。2007年，越秀地产以17亿元的价格拿下项目地块，后来打造成囊括商贸城、写字楼及财富公馆三大物业的商业项目。
但因运营关系，于2018年12月该项目从越秀地产平台剥离，一支PE基金接手其77.79%股权连同相关债务，考虑要立即偿付的债款总交易价格估计为26.98亿元。
公开资料显示，该基金由越秀产业基金组建，称为“一号基金”，总规模50亿元，其中广州国资产业基金出资43亿元，越秀地产通过子公司出资7亿元。
此类基金以增值型为主要策略，主要投资标的为于一二线城市核心区域有潜力的商业物业。基金主要参与商业物业项目孵化环节，采用基金化运作模式，联合资产管理团队，共同对商业物业进行升级改造及业态调整，以提升租金及资产价值。
最后，待项目成熟后，将资产注入香港REITs或C-REITs，实现项目退出与基金收益，形成物业开发—孵化—金融退出的商业链条模式。
据悉，该类基金并不如REITs一般严格要求收益率，更追求的是项目成熟出售时，资产增值带来的收益。
这也就成为了越秀地产化解商业项目发展期资金需求的途径之一。无独有偶，其2019年9月挂牌旗下佛山星汇云锦商业项目，也最终交由了该一号基金承接。
而如今，通过一纸资产注入公告，可以窥见越秀地产早已将这种孵化模式再次前置——在尚未达到招商运营阶段前独立于体系外，待到即将完工投入运营时再注入上市公司。
不过值得一提的时，这种模式虽然能够很好的平衡资金与负债，但在一定程度上或许也牺牲了一些资产增值上的收益。
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