扒财经 作者：黄小妹
来源：风财讯（ID:fengcaixun)
11月4日下午，深圳罗湖区友谊酒店17层大堂，近300名愤怒的投资者将门口堵得严严实实，进入大堂需要侧着身子往里挤，才能找到落脚的地方。他们的愤怒源于由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品出现兑付逾期。
投资者们情绪激动，此起彼伏的争吵声让原本嘈杂的现场更加混乱不堪。佳兆业方不得已搬出黑板一一记下诉求。
但历经数小时商议，当天双方对佳兆业目前给出的方案分歧依然很大——佳兆业表示这是基于公司当前的财务状况及与金融机构、监管部门等综合协商。这个说法显然未得到投资者的认可，无论在付息方式，抑或兑付时限上。
双方的冲突依旧在持续，当天佳兆业董事会主席郭英成的连线电话也未能安抚下投资者的情绪。佳兆业与投资者将在下周三（11月17日）重新商议兑付方案。
佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵、佳兆业首席财务官兼高级副总裁吴建新等管理层出席现场，投资者包括业主、员工等。
大堂正前方，佳兆业管理层支了一个题字板，由于现场声音嘈杂，最后佳兆业管理层与投资者代表选择将相关需求和兑付方案写在题字板上。
投资者将需求写在题字板右侧：1、首月付30%，然后按季度付30%、30%、10%，一年内全部付完，包括本金利息，在2022年11月4日完成；2、郭英成主席盖章签字担保；3、拿出佳兆业集团在深州地区的三个优质资产作为锦恒财富理财产品的兑付保障；分别为深圳蛇口东角头，福田东山小区，福田佳兆业总部；4、逾期后利息按5%-6%或更高利息计息。
佳兆业针对投资者的要求，将建议的兑付方案写在题字板左侧：
1、投资者到期的，当月偿还50%本息，后每个月偿还本息的10%；
2、郭英成主席盖章签字担保；
3、佳兆业集团拿出在深州地区的蛇口东角头、福田东山小区、福田佳兆业总部三个优质资产，作为锦恒财富理财产品的兑付保障；
4、逾期后利息按5%-6%或更高利息计息。
佳兆业一度搬出了市场环境差为理由，试图让投资者拥有更多同理心。并在现场出具了一份拟处置资产清单，让投资者对自己的兑付能力有信心。
风财讯现场获悉，拟处置资产共计18个项目，全部为深圳项目，包括住宅、酒店、写字楼、购物中心、商业街等业态，包括南山东角头目、福田东山小区、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、深圳金沙湾万豪酒店、金沙湾国际乐园等，面积合计144.72万平米，权益货值818.248亿元，融资余额203.8345亿元，资产处置时间为2021年12月-2022年12月之间。
佳兆业集团董事局主席郭英成也一度电话连线现场表示，“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。”
这是现场佳兆业管理层与投资者沟通后呈现的第二种方案，但佳兆业的一揽子还款计划并没有得到投资者的一致认可，该方案双方在现场并未协商成功。在此之前，佳兆业提出的第一种方案，也遭到投资人否定。
风财讯在现场获悉佳兆业的第一份方案详情：集团将以锦恒财富产品到期时间为顺序，采用分期兑付的方式，陆续兑付本金及利息；
投资者到期的本金，到期到月兑付10%，之后每3个月兑付10%，直至兑付完毕；投资者的利息，在产品到期后将不再计息，原存续期内的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，1年内兑付完毕。
集团安排于每月20日集中兑付，无论是1号延期还是31号延期到期的本金。以及投资者的收益（利息），均于20日同一安排兑付。若集团资金筹集情况良好，将随时提前履行兑付本金及利息的义务。
02 逾期理财恐牵涉3000人
据悉，佳兆业集团锦恒财富本金119.13亿元，预计到期利息8.75亿元，合计127.88亿元。据不完全统计，目前涉及的投资者为2000-3000人。
事实上，此次理财产品逾期兑付之前，佳兆业流动性危机的展露已经有了痕迹可循。
首先是抵押旗下物业公司部分股权融资。10月8日，山东高速金融（00412.HK）公告称，与佳兆业集团订立认购协议，认购由佳兆业集团发行的本金总额不超过1.2亿美元（约9.36亿港元）的票据。同时，佳兆业集团将旗下物业服务公司佳兆业美好（02168.HK）67.18%股权抵押予山东高速金融。港交所数据显示，山东高速金融目前已获得佳兆业美好约67.18%的保证权益。
10月14日，佳兆业集团控股有限公司（下称“佳兆业”）针对市场传闻对投资者作出澄清与说明。
尽管10月15日，佳兆业表示计划回购12月7日到期的票息为6.5%美元债，以增强市场信心。但从10月18日开始，穆迪、标普和惠誉三大评级公司接连下调佳兆业集团主体评级。
祸不单行的是，10月27日佳兆业美元票据遭遇华人置业（00127.HK）多次抛售。华人置业公告显示，10月19日至25日，其先后累计抛售佳兆业发行的美元票据本金金额合计1.55亿美元，造成亏损7.92亿港元，折合约1.02亿美元。
传闻称，佳兆业集团正在为其在香港上市的物业管理公司和香港两处住宅用地寻找买家。目前该公司正忙于偿还债务。
10月底，有消息传出佳兆业正在进行区域架构收缩和调整，包括但不限于撤销成都地产公司，相关职能及人员划归西南集团；撤销北京地产公司，相关职能及人员划归北京集团；撤销上海地产公司，相关职能及人员调整至上海集团对应部门；撤销深圳、粤东等城市更新服务集团。
彼时，佳兆业回应称，此次架构调整，是集团根据当下外部环境和市场行情，对过去职能设置重复、业务规模较小、经营发展缓慢的公司、部门进行合并，现有项目、业务运营不受影响，一切正常。
从10月初的抵押旗下物业公司部分股权融资、到中旬的美元债利息未兑付传闻，到月底的下调评级、华人置业抛售票据、物业出售传闻、组织架构调整等信息均指向了佳兆业的流动性危机隐现。
不过，翻开佳兆业2021年半年报，佳兆业经营情况远未到山穷水尽之时。
中报显示，截至今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部转“绿”；同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，而在手的现金有487.4亿元，现金足以覆盖短债。
国信证券数据还显示，从债务期限来看，佳兆业一年内到期的债务占比仅为20%。也就是说，从业务角度看来，佳兆业出现流动性危机的概率极低。
销售端不乐观。根据佳兆业发布的公告，2021年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；2021年10月，其合约销售额约81.95亿元人民币，同比下跌30.49%。
据悉，这是佳兆业采取降价促销措施前提下完成的数据。过去一个月，佳兆业在深圳、武汉以及昆明等城市的楼盘均推出了不同折扣的特价房，由此也在黄金周实现了较好的销售业绩。根据佳兆业发布的数据，黄金周期间，佳兆业全国项目累计成交房源超7000套，成交金额超53亿元。
和花样年的戏路如出一辙，理财产品逾期兑付之前，佳兆业流动性危机“猝不及防”。翻开财报，现金487.4亿元足以覆盖短债，却兑付不了理财产品逾期本息127亿元，佳兆业和花样年一样，又留给了市场一串问号。
对于理财产品兑付问题，佳兆业管理在现场回应：“我们不可能说为了完成兑付，将手上资产包立刻贱卖出去，这需要时间。”
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