小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
2017年，销售额刚突破百亿的鸿坤地产，就喊出2023年要实现千亿的目标。然而近年来，在房企集中度越来越高的当下，其规模发展一直没能提速。
中债隐含评级遭下调
近日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下称“鸿坤地产”）旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。
5月11日，惠誉确认鸿坤地产“B”长期外币发行人违约评级(IDR)，展望从“负面”调整为“稳定”。
惠誉认为，鸿坤地产现金/短期债务从2018年49%提高到117%，杠杆率从62%降至54%，其评级受到其规模较小和土地储备寿命较短的限制。
《小债看市》统计，目前鸿坤地产存续境内债券6只，存续规模36.9亿元，其中3只总余额为33.5亿元债券将于1-3年内到期，3只20.5亿元债券将在一年内面临回售。
存续债券期限分布
2019年，鸿坤地产首次发行境外美元债，目前存续两只境外债券，近日其又拟发行Reg S以美元计价的高级无抵押票据。
值得注意的是，鸿坤地产境外债发行成本高企，其票息均为14.75%，远高于其他房企境外债融资成本。
千亿目标渐行渐远
据官网介绍，鸿坤集团成立于2002年，已经发展成为一家拥有金融投资、产业发展、文化旅游和地产开发四大业务板块的复合型控股集团。
其中，鸿坤地产业务覆盖住宅地产、商业地产、物业服务三大板块，今年三月鸿坤物业（01941.HK）在香港联交所主板上市。
从股权结构上来看，鸿坤地产的控股股东为鸿坤集团，持股比例为97.73%，穿透后实控人为自然人赵伟豪。
现年27岁的赵伟豪是创始人赵彬、吴虹夫妇之子。2017年鸿坤集团法定代表人由赵彬变更为赵伟豪，赵彬从董事长和总经理职位退出，赵伟豪新增为执行董事和总经理；2019年8月赵伟豪又新增为鸿坤地产董事。
股权结构图
近年来，鸿坤地产的盈利能力不稳。2019年其实现营业收入96.66亿元，同比增加18.24%；实现归属母公司股东的净利润为8.57亿元，同比减少17.23%。
鸿坤地产盈利能力
据克而瑞2019年数据显示，鸿坤集团以162.5亿操盘金额位列第121位；以123万平方米操盘面积位列第117位，其操盘金额和面积在房企中均处于百名开外，鸿坤属于中小房企。
2019年克而瑞数据
截至报告期末，北京鸿坤的总资产为646.2亿元，总负债518.64亿元，同比增长12.95%，净资产127.55亿元，资产负债率80.26%同比增加1.11个百分点。
财务杠杆水平
《小债看市》分析债务结构发现，鸿坤地产主要以流动负债为主，流动负债占总负债比为74%。
截至2019年年末，鸿坤地产流动负债有381.52亿元，其中短期借款22.45亿元，较上年年末翻倍；应付票据及应付账款71.14亿元，较2018年增长30亿；由于一年内到期非流动负债大幅下降，2019年鸿坤地产短期债务降至38.14亿元。
短期借款快速上升
然而，短期负债下降的同时，鸿坤地产的现金流也在减少。
截至2019年年末，鸿坤地产账上非受限货币资金有34.68亿元，较2018年大幅下降24%，其自有资金不足以覆盖短期债务，还需58亿经营性现金流来补充偿债资金。
除此之外，鸿坤地产还有非流动负债137.12亿元，其中长期借款77.84亿元，应付债券46.94亿元，其整体有息负债有182.4亿元，带息负债率为35%。
近年来，鸿坤地产银行借款和债券融资规模快速攀升，其财务杠杆水平已飙升至历史最高位。
《小债看市》统计，除了借款和债券融资，鸿坤地产还有3次租赁融资，4次应收账款融资，27次股权质押以及7次信托融资。
在银行授信方面，截至2019年6月末鸿坤地产授信总额为193.26亿元，未使用银行授信额度为66.83亿元，可以看出其财务弹性一般。
银行授信情况
除了盈利不稳、负债高企、资金下降问题外，鸿坤地产还有以下三方面指标值得注意：
第一、筹资性现金流；
2018年以来，鸿坤地产筹资性现金流由净流入转为净流出，2018和2019年该指标分别为-12.69和-52.57亿元，说明其偿还大量债务，融资规模远不及偿还债务的速度。
筹资性现金流
第二、应收账款和存货；
2019年，由于西红门镇政府购买拆迁安置房，鸿坤地产的应收账款大幅增加，由2018年2.05亿元跃升至31.29亿元，应收账款周转率下滑90%。
另外，鸿坤地产存货也从234.43亿元增长至292.24亿元，应收账款和存货高企对资金形成较大占用。
应收账款和存货高企
第三、受限资产；
截至2019年年末，鸿坤地产受限资产规模为201.85亿元，其中受限存货就有102.13亿元，受限资产占总资产的31.24%，受限资产规模较大存在一定流动风险。
受限资产情况
2017年初，销售额刚突破百亿的鸿坤地产，就喊出2023年要实现千亿的目标。
但是，在房企集中度越来越高的当下，鸿坤地产的规模发展一直没能提速。2016年以来其签约金额分别为108.96亿、147.13亿、170.5亿以及172.2亿元，可以看出销售额增速大幅下滑，千亿目标渐行渐远。
另外，鸿坤地产土地储备主要集中京津冀区域，整体区域分布一般，且部分环京区域执行严厉的限购政策，未来面临较大去化压力。
历史上，鸿坤地产已多次被列为被执行人。今年5月，由于355万元执行标的，其又被北京市第二中级人民法院列为被执行人。
被执行人详情
总得来看，近年来鸿坤地产财务杠杆高居不下，债务攀升的同时规模却没有得到提升，但债务压力和流动性问题开始显现，在头部房企越来越集中的格局下，其还有多少冲出突围的机会？
03
发迹于北京西红门
2002年，中国经济加速房地产消费大潮如火如荼，经济学背景出身的赵彬凭借敏锐的头脑，嗅到了北京房地产发展的商机。
当年，赵彬从湖南进入北京成立鸿坤地产，通过招拍挂拿下了北京南五环外西红门一块两百万平方米的土地。当时西红门地区还是一整块麦子地，阡陌纵横，交通、水电、市政等皆不便。
但没想到，北京西红门成了赵彬的福地，鸿坤地产发迹于此。
拿地后，鸿坤地产进驻北京大兴，从拆迁、修路、市政、水电等基础环节做起。在深耕10多年后，西红门旧貌换新颜，国际化大都市的形象逐步建立，同时鸿坤地产也依托于该区域的发展立足北京。
2010年起，鸿坤地产开始走出北京，先后进入海南东方、三亚、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，开启“大北京”战略。
同时，借助国家产业发展转型以及创新创业的政策风口，鸿坤地产开始布局围绕北京“大五环”的创新产业园战略。
这期间，赵彬开始四处招兵买马，原万科毛大庆和龙湖老将袁春相继加盟鸿坤地产。2017年鸿坤集团实控人悄然变更为赵彬之子，这拉开了二代接班的序幕。
值得一提的是，鸿坤在金融投资领域的布局。
早在2007年，鸿坤集团就成立了全资子公司亿润投资，当年发起北方地区第一支有限合伙基金。2014年，鸿坤投资参股中民投，赵彬任中民投第一届董事局投资决策委员会常务副主席。
可以说，在过去数年间鸿坤地产区域性发展，没有走向全国错失高速发展良机，在目前“房住不炒”大政方针下，作为中小房企资金紧缺，拿地土储不惧优势，销售更是难以提速，其千亿征途梦碎。
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