地产金融周报：基建系稳增长的重要抓手；超百城调整房地产政策；五一楼市遇冷，4月操盘销售额同比降58.4%；多地追缴城投融资中介费

2022年4月29日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。会议对疫情防控、宏观政策、房地产、平台经济、资本市场等方面作出重要部署，会议会议强调“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”。

太平洋证券分析表示，当前疫情形势仍较严峻，消费持续受到负面冲击，消费恢复还需要一定时间，基建投资可控性相对而言更强，可在短期推动经济恢复维持经济稳定。同时，房地产当前仍处于低迷时期，制造业受疫情防控下的停工停产影响较大，基建投资已成为2022年实现经济稳增长目标的重要抓手。会议明确，要全力扩大国内需求，发挥有效投资的关键作用，强化土地、用能、环评等保障，全面加强基础设施建设。

我国当前基建发展仍有较大空间，相对发达国家，我国人均基础设施资本存量仍偏低。近期，政府已多次表态大力推进基建投资，4月26日，中央财经委员会第十一次会议召开，会议强调全面加强基础设施建设，构建现代化基础设施体系。传统基建和新基建并举，交通、能源、水利等网络型基础设施建设，城乡基础设施建设，信息、科技、物流等产业升级基础设施建设等协同共进，使基建投资发挥最大效益。4月27日，国家发展改革委投资司发文表示，坚持精准有效投资导向，坚决不搞“大水漫灌”。当前基建投资并非实施强刺激政策而是选择较温和的道路，聚焦经济社会发展的关键领域和薄弱环节，精准有序实施一批既利当前、又利长远的投资项目。因此，中短期看，基建投资预计将稳步持续提升

二、政治局会议从供需两端表态支持合理需求，地产政策迎来窗口期；继佛山、东莞、中山后，惠州再次跟进解绑楼市

2022年4月29日，中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

开源证券分析表示，从供需两端来看，需求端继续表态鼓励各地结合自身市场情况，因城施策，支持购房群体的合理住房需求，带动市场整体恢复；供给端明确指出要优化商品房预售资金监管，其目的在于保障行业期房销售的顺利交付，防止出现项目烂尾。但同时，更合理的预售资金监管政策也有望一定程度上缓解房地产企业的资金压力，提高行业供给效率，降低企业经营风险。房地产及其上下游产业链产出占比我国GDP超过20%，房地产行业的显著下行会对宏观经济形成一定拖累。其次土地相关财政收入为各级地方政府重要资金来源，2022年一季度土地出让金仅为11958亿元，同比下降27.4%，或将对地方财政支出能力形成抑制。

2022年房地产放松成为主旋律，已经有超过100个城市调整了房地产相关政策。主要方向是放松，包括调低房贷利率、非限购城市重启最低首付20%、放松公积金贷款、购房补贴、降低房地产交易税费等措施。

2022年4月28日，广东省人民政府发布重磅政策，因城施策确定最低首付比例、最低贷款利率。促进房地产市场平稳健康发展是《广东省人民政府办公厅关于印发广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案的通知》中六项重要任务之一。4月28日，东莞住建局向各大房企发布一份关于东莞购房政策优化调整的通知，重点为恢复个税购房，社保/个税按累计缴纳认定等。继佛山、东莞、中山后，4月30日，惠州再次跟进解绑楼市。4月30日中午，惠州市住房和城乡建设局发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》。内容提到取消大亚湾区惠阳区限购、商业银行要合理确定最低首付款比例和利率、公积金可提前提取支付首付款、优化预售资金监管及土地出让条件……

三、央行、银保监会、证监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施，重点提及房地产金融措施

2022年5月4日，央行、银保监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产金融措施：

1. 人民银行学习贯彻中央政治局会议精神坚决落实金融支持稳经济工作措施。会议强调……要科学研判国际国内形势，准确把握可能带来系统性金融风险的重点领域和重点对象，进一步有效管控金融风险，坚决守住不发生系统性金融风险底线。支持资本市场平稳运行。执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

更多内容请参考官网：

http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4543388/index.html

2. 银保监会召开专题会议传达学习贯彻中央政治局会议精神，会议强调……支持发挥有效投资的关键作用，做好“十四五”规划重点领域和重大项目融资保障，支持适度超前开展基础设施投资……会议指出，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务……

更多内容请参考官网：

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1049632&itemId=915

3. 近日证监会召开专题会议……研究深化资本市场改革、保持资本市场平稳运行、助力宏观经济大盘稳定相关工作措施……科学合理把握IPO和再融资常态化，丰富科技创新公司债、中小企业增信集合债等债券融资工具和品种，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施……

更多内容请参考官网：

http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c2408217/content.shtml

4. 深交所于2022年5月4日发布《关于支持实体经济若干措施的通知》（深证上〔2022〕439号），《通知》表示，支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。

更多内容请参考官网：

http://www.szse.cn/aboutus/trends/news/t20220504_592700.html

四、“五一”楼市遇冷，多数城市同比新房成交规模下降超五成；百强房企4月销售持续低迷，操盘销售额单月同比-58.4%

根据中指院的分析表示，五一假期市场成交活跃度仍较弱，购房者市场信心尚未明显改善。当前，政策环境已明显改善，部分热点城市市场信心有所修复，但受疫情反复等因素影响，政策效果尚未明显传导至市场端，根据中指监测数据，2022年五一假期期间（4月30日-5月4日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期下降52.3%。多数代表城市新房成交规模同比下降，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。

受疫情持续拖累及需求端政策放松力度不足的影响，4月销售延续低迷。销售金额方面，1-4月TOP100房企操盘口径销售金额同比下降50.13%，4月单月同比下降58.43%，同比降幅较3月扩大5.75%；分梯队看，1-4月各梯队累计销售金额同比增速、销售金额门槛均出现较大幅度的下降，腰部房企降幅最大。

对此，国盛证券分析表示，销售额同比出现持续下降主要有两方面原因：（1）受疫情持续影响，以上海为核心的长三角地区销售接近停滞，北京、深圳等市场亦受疫情拖累；在疫情的长期影响下，居民对未来收入增长的预期有所下降，购房需求始终受到压制。（2）在近期“因城施策”的背景下，全国多个城市放松了住房需求端的政策，4月超60城发布楼市宽松政策近90条，放松的力度已经明显增加，且放松的方向已经逐步向高能级城市集中。但根据对历史上大级别放松周期的研究发现，销售基本面恢复情况会滞后于政策全面放松约5-7个月。考虑到目前需求侧的宽松主要集中于二三线城市及部分一线郊区，目前依旧处于政策力度增加、范围扩大的政策爬坡期，政策起效尚需时间。

五、深圳首轮供地回暖揽金193亿，8宗地块全部达到最高限价，整体溢价率约15%；广州首轮集中供地揽金逾340亿，流拍率降至5.6%

2022年4月29日下午，深圳2022年首批集中供地的8宗宅地入市竞价。8宗地分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕合作区，起拍价合计168亿元。从最终的拍地结果来看，深圳成为2022年首批集中供地热度最高的城市之一，出让的8宗地块全部达到最高限价，5宗地块进入摇号环节，共收金193.3亿元，整体溢价率约15%。国企、央企则仍是此次土拍的主角，最终包揽本轮全部地块，并且多为深圳本地国企或者多年深耕深圳市场的央企。

深圳市场从3月以来确实出现回暖态势，3月新房网累计网签达2859套，环比上涨45.94%，同比下跌46.11%。乐有家研究中心统计显示，目前深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%。相较于3月下降了15-30BP。且目前放款速度提速，主流银行一般1个月左右均可放款。

2022年5月5日，广州迎来2022年首轮集中供地，共推出18宗地块，总建筑面积超276万平方米，起拍价367.7亿元。与此前集中供地相比，2022年首轮供地整体流拍率大幅降低，仅为5.6%。从拿地企业情况来看，广州地铁拿下4宗，成为最大赢家，越秀地产、广州城建各拿2宗，广州南投、番禺交通、知识城也均有收获。央企、国企、地方城投平台合计竞得14宗，仍是拿地主力。

六、多地推进城投融资中介领域违规获利追缴

近日，江苏省淮安市清江浦区、洪泽区多地等召开国有平台企业融资中介领域违规获利追缴专项行动推进会。相关领导在讲话中提到几点：

1. 充分发挥巡视“利剑”作用，要加快行动部署，强力推进，全面排查摸底融资项目情况；

2. 在保证投资人合法利益的基础上，用好用足各种方法、手段，切实达到违规获利资金追缴目的，挽回国有资产损失，同时加强优质、有效资产置换，盘活闲置存量资产；

3. 加快问题整改步伐，推动整改工作在全市乃至全省出经验、树典型；

4. 规范各类融资行为，控制融资规模和融资公司数量，压降融资成本，强化风险管控的约束，积极防范系统性金融风险。

一些媒体也表示，随着信用收缩，弱资质平台融资越来越困难，虽然明面上的融资成本变化不大，但是综合融资成本一直在涨，第三方财务顾问费，本身就是风险溢价。如果把第三方财务顾问费用取消，按照风险与收益相对等原则，弱资质平台很可能难以融到非标资金了。