观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
在不少市场人士看来，恒大此次则以放弃回A换取了其他多元化业务上市的畅通。
观点地产网 恒大地产漫长的回A进程最终落下帷幕。
虽然过去有不少的分析都认为，恒大在A股上市几乎是不可能的任务，但最后尘埃落定时候仍感觉颇为遗憾。
在经历了多次延期后，中国恒大集团最终宣布，公司董事会于2020年11月8日决议，终止与深深房的重组计划。交易对方深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司亦发布公告称，将终止筹划重大资产重组事项，与此同时，公司股票将于11月9日复牌。
回A长路
这宗牵动了全地产行业的重要案件，自恒大2016年10月3日正式宣布重组深深房以来，靴子已经悬空了四年。
按照当时披露的草案，深深房将以发行A股或现金方式购买广州市凯隆置业有限公司持有的恒大地产集团100%股权，从而使凯隆置业成为深深房控股股东。恒大集团旗下的地产业务则将注入深深房，完成A股上市平台的搭建。
而利用回A为前提，恒大集团引入三轮战投合共1300亿元。其中，2016年12月30日凯隆置业及恒大地产，与战略投资者签订首轮投资协议。据此，恒大地产获得300亿元注资。随后注资额追加5亿元，修订为305亿元。
2017年5月31日，恒大方签订第二轮投资协议，第二轮投资者向恒大地产注入395亿元资金。6个月后，恒大获得第三轮战略增资，金额高达600亿元。
借助此批资金，恒大一举调整融资结构利用股权融资代替永续债，摆脱了后者的桎梏，利润得到释放。与此同时，保证成功回A便成为恒大近年来最重要的经营任务，但这条路并不好走。
第一，恒大地产业务规模十分庞大，这在相当程度上表示了重组的难度之大。以2017年的标准看，恒大当时年销售额已经超过5000亿元，旗下拥有总土地储备规划建筑面积3.12亿平方米。
第二，恒大地产与深深房的重组涉及到民营企业对地方国企的混改。国企混改是一项事关国家经济全局的重大战略措施。近年来，在民营企业进不进入国企，如何进入国企等方面，相关政策规定还在陆续讨论并推出。如此大规模的混改，在执行上颇有难度。
第三，此次重组实质上为恒大地产业务“借壳上市”，这亦关乎到国家对房地产市场整体调控的问题。
自2016年12月中央经济工作会议明确指出，要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位以来，房地产在A股上市还没有成功的先例，与恒大地产一同排队的还有富力地产与万达商业，而前者回A旅程要追溯到2007年，万达商业的上市申请则于2015年9月被受理，如今项目状态一直处于“已反馈”。
当时，在经过十年高速发展之后，注意到风向变化恒大在2017年选择主动踩下刹车，提出将发展模式由规模型转变为规模+效益型，同时经营模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”，转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式。
更早之前，在宣布回A的初期，也随即有分析指出恒大地产可能面临最大的困难，会来自监管方面。
据了解，恒大的香港上市平台为海外资产、红筹股概念，其属于典型的VIE架构（VIE架构为境内从事业务运营，境外主体海外上市的控制结构）。而2015年开始的中概股和红筹股回A风潮，引发的壳资源炒作，就引起了证监会的关注。
尤其当今年1月爆发的新冠病毒疫情将经济情况恶化，年中公布的“三道红线”新政就在融资层面对中国房地产企业作出实质性的要求，若不限时整改就将对企业发展带来立竿见影的冲击。
同时，据最近10月29日经第十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，文件就提到要继续“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。
风险解除
在整体基调是要抑制房地产开发商粗放式的，以杠杆驱动过快过度发展的背景下。恒大与深深房重组并非一帆风顺，从2017年4月首次延长开始计算，到2019年年初恒大已五次宣布将重组协议的排他期和协议有效期进行延长。
最近一次，恒大宣布将最后完成上市的期限推迟至2021年1月31日前，这亦被市场认为是最后的“死线”。
根据恒大与战略投资者签署的对赌协议，若上市未成功，战投方将有权：要求凯隆置业以其原始投资成本购回战略投资者于恒大地产的股权。凯隆置业可以选择不购回此类股权，在此情况下，许家印应以原始投资成本购回投资者的股权。
或者凯隆置业补偿投资者于恒大地产的额外股份，相当于在补偿前由战略投资者所持股份的50%。
换句话说，到2021年2月若未能实施方案，恒大地产要退还1300亿战略投资资金，并支付137亿分红款，合计1437亿元。恒大在年报中，将此列为衍生金融负债。
随着时间逼近，不确定性持续的增加，今年9月24日一份未经恒大集团确认，题为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》的文件以截图的形式流出，并在互联网上传播。
文件中，恒大集团称若恒大地产与深深房不能按时完成重组，将可能引发一系列的系统性风险，包括恒大地产资本本金大幅减少，资产负债率攀升至90%以上。恒大地产现金流也将由此断裂，导致恒大集团无法偿债，进而引发金融系统性风险。
同时，文件提出，如果如果恒大地产不能按时完成重组，也将严重影响上下游企业正常经营，不利于经济健康发展；严重影响就业和社会稳定；引发大规模群体性维权，严重影响资本市场健康稳定。
这份文件公布不久，恒大就宣布与众多战略投资者达成协议，将战略持股转为普通股权。当时有消息传出，恒大的相关问题正受到高层的关注。
根据最新的披露，目前1300亿战略投资者中，863亿战略投资者此前已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益。
357亿战略投资者亦已商谈完毕，即将签订补充协议，50亿战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈，剩余30亿战略投资者的本金恒大已支付，即将回购。由此来看，此前受到关注的山东高速、苏宁电器两大投资者模糊不清的态度，现时也已经明确。
与此同时，今年以来地产行业高风险企业的风险在陆续解除。
“上帝为你关上一扇门的时候必然为你开了另一扇窗”，这句来自西方的谚语，同时也印证在开发商们身上。具代表性的一个例子为，富力地产以放弃回A为代价，换来了H股全流通。
在不少市场人士看来，恒大此次则以放弃回A换取了其他多元化业务上市的畅通。近三个来恒大就通过旗下多元化业务进行多笔大额融资。
最近，已于港交所上市的恒大汽车，以闪电速度完成在A股科创板挂牌的第一期上市辅导。9月15日，恒大汽车就宣布发行1.77亿股配售股份，向腾讯控股有限公司、红杉资本、云锋基金及滴滴出行筹资39.99亿港元。
恒大物业亦在冲击港交所上市的道路上狂奔，该公司刚刚在9月末递交了招股书，并寻求在今年年内敲钟。早前8月中旬，恒大物业亦宣布引入了腾讯控股、云峰基金、红杉资本、陈凯韵、夏海钧和中信资本等14家战略投资者，吸引战投金额高达235亿港元。
另一方面，最近有消息传出恒大地产正计划首次在中国银行间市场发行债券，并正为此准备相关材料。有分析就认为这释放出正面政策信号，认为监管层面正推动房企探索多元化的融资渠道，逐步以更安全的资金来源替换信托等高成本融资。
到目前为止，可以说在取消回A一事上，恒大已几乎没有后顾之忧。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
