克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
合肥土拍的热度比2月份北京、3月的福州、厦门、青岛等地更高。
3月17-25日，合肥新2022年首轮集中供地在经历了一轮延期后最终尘埃落定，本次土拍合计成交24宗含宅用地（其中2宗为纯租赁用房），总成交金额达189.62亿元，成交总建面220.68万平方米。
本次土拍在吸引了40余家房企参拍的情况下，15宗地块进入竞品质环节，成交整体溢价率达到11.2%，但仍有8宗地块流拍（本次二度延期地块视为流拍，下同）。但整体来看，相较于青岛、厦门、福州等城市，合肥新年首轮土拍热度升温显著。
01 土拍门槛持续下调 报名环节地块热度两极分化
从合肥本次推出的地块及规则变化来看，土拍门槛较2021年有所下调，“止跌”、“求稳”的信号明显：
首先本轮推出的包河区BH202201号、包河区BH202202号、庐阳区LY202201号地块、瑶海区YH202201号、新站区XZ202201号均为2021年推出后又延期或流拍的地块，本轮重新上架，在地块体量、起拍价、配建要求等多方面都降低了门槛，降低了房企的拿地难度；而本轮土拍中仅有部分热门地块出让时需要配建5-20%的租赁用房。
另外，合肥在土拍前几日发布了对竞品质项目评分的部分调整，原本不加分的二级及以下资质房企也能够加分，增加了中小房企参与竞品质的竞争力。
在政府已表现出足够“诚意”的情况下，本轮供应的30宗商品房地块在报名阶段依然呈现出“冰火两重天”的态势，热度明显分化：
滨湖科学城作为最热门板块，5宗地块参拍房企数量均达到10家以上，其中02、04号地块的参拍房企数量超过20家，成为本轮最大热门。此外经开区03号和05号、蜀山区05号地块等参拍房企数量也有8家以上。
反之，新站区的6宗地块均无人报名，包河、庐阳、瑶海区也有部分地块无人报名，以此来看土拍热度仍分化严重。
02 平均溢价率达11.2% 15宗地块触及最高限价
在土拍门槛降低、土地成本控制得当，以及部分政策利好消息的双重影响下，合肥本次土拍平均溢价率达到11.2%，是2022年目前已经进行集中供地的城市中平均溢价率最高的一个，15宗地块触及最高溢价率，占总成交地块比例的63%。
热门地块主要分布于滨湖区、蜀山区和经开区，地块所在区域的市场基本面较好，且地块平均总价不超过10亿元，体量控制得当，对于房企来说压力较小。
反之流拍地块分布于包河区、庐阳区和新站区，包河区与庐阳区地块起拍价均在15亿元以上，体量较大且周边配套未完善，而新站区本次挂牌的6总地块均流拍，除了区位问题以外，板块内供应量较大、未来去化压力大或是房企不拿地的主要原因。
03 项目盈利空间较高 竞品质地块房价地价差仍然过万
从盈利角度来看，本次合肥土拍“让利”的意味十足。
15宗触及最高限价、进入竞品质阶段的地块也依然保有较高的盈利空间，平均地价房价比为0.48，房价与地价差达到10518元/平方米，这也是房企愿意积极参与竞品质环节的重要因素。
其中滨湖科学城01、02号地块的销售指导价较去年周边地块限价提升了1000-2000元/平方米，虽然两宗地块的地价房价比达到0.59和0.55，但是房价与地价之间仍有10000元/平方米以上的价差，即使需要配建15%的租赁用地，仍有一定的盈利空间。
04 规模房企积极参拍 本土房企强势拿地
本次合肥土拍吸引了诸多房企积极参拍，不乏参拍了5宗地块以上的房企：据不完全统计，华润参与了10宗地块的竞拍，此外越秀、合肥城建、伟星和招商都参拍了9宗地块，本土房企中还有新华、徽创、安徽高速、安徽置地等参拍数量也在5宗以上。
从拿地结果来看，合肥本土房企表现强势：在15宗竞品质地块中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽等均有所斩获，此外安徽高速也竞得2宗滨湖科学城地块，本土企业投资积极性复苏，且整体表现非常强势，拿下六成竞品质地块。
其他房企则以10强规模房企、品牌房企为主，保利、龙湖等有所斩获，值得一提的是，越秀通过竞品质竞得瑶海区01号地块，首次进驻合肥。
整体来看，本土民企在合肥本次土拍中成为了最大赢家，总体成交的22宗商品住宅地块中有一半以上被本土民企竞得，民企投资积极性的复苏，也说明了对合肥市场前景的看好。在本土民机积极拿地的情况下，保利、龙湖、招商等品牌房企在积极参拍的情况下也仅有1-2宗地入账，且还有华润、中海、金茂等龙头房企积极参拍却无地入账。
整体来看，合肥土拍的热度比2月份北京、3月的福州、厦门、青岛等地更高，且在供地端降门槛、保利润的同时，部分房企的投资积极性也明显恢复，尤其本土房企的信心得以提振，一定程度上体现出政府与房企的“默契”。
近期政策方面虽然有一定的利好消息，但是传到到市场、企业层面还需要一定的时间，尤其是之前经历了财务危机的房企，需要更长的恢复期。因此近期投资积极的房企无非大型的国企央企、持续走稳健经营路线的龙湖、绿城等，以及集中供地城市当地的平台公司，企业之间的投资态度分化更加明显，未来预计土地市场将形成“国企央企+稳健型品牌民企+地方平台”三足鼎立的格局。
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