杠杆地产 作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID：Property-Market）
预料之中，房地产行业惨到不行，也就是转折。
央行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会于9月24日在北京召开。
9月27日傍晚，会议通稿发布。
其中，最受外界关注的，莫过于：
维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
“双维护”表态，意味着政策微调基本确定。对照此前货币政策季度例会的措辞，和此后的政策举措，杠杆地产逐字逐句重点分析。
1、对宏观形势的判断，有微妙变化。二季度的货币政策例会后，杠杆地产写了个文章《央行信号：重回宽松？很多人都想错了！》（6月29日），后来如我们所见，针对房地产行业，无论地产公司还是住房按揭贷款的资金，都是从紧的。
三季度货币政策例会释放了什么信号，大趋势会如何？我们看宏观表述判断。
会议通稿和二季度一样，还是5部分。前2段落的寒暄，杠杆地产就不多谈。
我们看第三部分。财联社和二季度的措辞进行了对照，对照看明显可以发现，对形势的判断，有微妙变化。
会议指出，当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。
如下图，三季度的例会对外部环境、国内的判断，相对二季度乐观值有一定下降。
图表来源|财联社（特此感谢）
任何决策，都来自于基本的形势判断，这个判断意味着，经济政策、货币政策，必然都会做一定的改变。
其中，自然也包括对房地产行业的影响。
2、四季度、2022年初，会更加重视经济，且政策有连续性。我们还是看措辞，除了强调二季度的“搞好跨周期政策设计”，增加了“统筹做好今明两年宏观政策衔接”。
比如近期，多省拉闸限电，这对经济复苏、增长，毫无疑问是逆风。我的朋友杠杆游戏写了个文章，《东北民用电都限，到底怎么了？全国用电地图简析》（9月27日），原因很复杂，至少不是简单的大棋论。
国际承诺、“能耗双控”压力犹在，煤炭价格摆在这里，怎么办？
如果这一轮拉闸限电持续至四季度中后期，楼市降温一直持续，拖累经济下行的程度可以想见。
东吴证券做了4个严重程度的假设，如下图。
图表来源|东吴证券（特此感谢）
经过测算，最严重的情形下，这对4季度、全年会造成不低的影响。
一方面，我们要避免这样的情况出现，另一方面，四季度、2022年初显然会更加重视经济。
在杠杆地产看来，“统筹做好今明两年宏观政策衔接”，这句话的含义是4季度的举措，会延续到2022年1季度，甚至2022年3月份之后。
3、货币相对宽松周期开启。措辞最大的变化是，增加了“增强信贷总量增长的稳定性”，不要小看这一增加，这意味着央行总体倾向于要向市场投放需求。虽然其他“匹配”、“稳定”的措辞还在。
汉语言博大精深的。
变化已经开始。
首先，杠杆地产看央行的公开操作，9月27日，央行以利率招标方式开展了1000亿元逆回购操作，中标利率分别维持前值。由于当日无逆回购到期，人民银行实现净投放1000亿元。
而此前LPR 按兵不动同时，央行加大逆回购投放，9月20-26日这周，央行共投放 3600亿元逆回购。
图表来源|国海证券（特此感谢）
除此之外，央行续作700亿国库现金存款到期，
全口径公开市场操作实现净投放3200亿元。
我们可以看，过去一段时间的公开操作、投放频次。
图表来源|华泰期货（特此感谢）
于此，我们可以判断，新一轮的货币相对宽松周期，可能要开始了。
此前，杠杆地产也研判过，四季度降准的概率较大。央行通过各种手段，向市场释放更多流动性的基本判断，应该是成立的。
若此，单从央行层面，在4季度、2022年1季度，调整货币政策支持经济和就业，会收到一些效果。
4、房地产“双维护”的正确解读。三季度例会提到：
维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益……
平安证券认为，央行罕见发声，融资端缓和或成可能。对此，杠杆地产非常认同，翻译一下就是，央行要使用货币政策，一方面允许增加投入地产的资金量、一方面合理的利率，确保楼市不太凉，和刚需的基本需求。
此前，我门看到房地产限贷、放款缓慢，一些刚需被误伤。
同时，严厉政策之下，第二轮集中拍地多地流拍、底价成交大幅增加。
无论投资、销售下行，还是房企拿地意愿下降、亦或是信用风险的担忧，都会影响经济、就业。这是央行和官方部门不希望的，底线就是起码不拖累经济。
图表来源|国盛证券（特此感谢）
政策做一定的微调，有必要。
可以设想，央行的政策思路，一方面保证房企杠杆不越三道红线的合理融资，一方面一定程度放宽住房按揭贷款和缩短放款时间，提速房企回款速度。
此前《经济参考报》谈到某会上，央行提到明年的贷款额度今年给一部分。
综合来看，房地产最困难的日子正在见底。
但至少目前为止，看不出任何刺激楼市的意思，这应该是对“双维护”正确的解读。
5、央行是否降息？这个问题很重要，因为一旦降息、降准，轮番上，怎么都是利好楼市的。过去每一次都没有例外，杠杆地产特别要强调。
我们看到美国9月议息会议后，货币政策调整板上钉钉。详见我朋友杠杆游戏《美国将转向！对我国楼市、股市会造成什么影响？》（9月23日）。
我看法也是，我国货币政策“以我为主”概率极大。这个表述央行主要领导常说，上一次美国加息、缩表周期我们也是这么做的。
这一回有一个背景，地产总体趋严，各项杠杆率在控制并回落。因此，如果货币政策开启反向操作，如此次国常会所言“做好预调微调和跨周期调节，加强财政、金融、就业政策联动，稳定市场合理预期”——货币政策的联动，是应有之义。
图表来源|中泰证券（特此感谢）
一方面房地产趋严、地方债控制，另一方面货币政策的逆向操作，有利于推动实体企业融资成本下降，刺激其投资和扩大生产。
最新9月LPR（贷款市场报价利率）依旧没有调整，已经连续17个月未动。
部分人士有些失望，希望降息。杠杆地产一直的观点，其实直接降息与否暂时没到必须的地步。
从上一轮周期经验看，降准打头阵，年中已经这么操作。
降息和平滑企业利息负担，办法还有很多。
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原标题： 房地产“双维护”！央行罕见发声
