专家点评基础设施REITs新规（二）

PPP资产交易和管理平台副主任、天津金融资产交易所总裁

基础设施存量资产是国家经济社会发展积累的巨大财富，但从金融角度来看，这些巨量资产也正在形成一个“堰塞湖”，亟待通过流动性的释放来缓释风险，同时积聚成新的投资势能。

理论上来看，基础设施REITs既能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率，又能拓展新的投资领域，使得广大公众投资者配置基础设施资产成为可能，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。

从实践来看，交易是最好的后评价机制。发得出、卖得掉等都是对资产质量最为有力的认可，特别是对于基础设施类资产来讲，具有较强的流通能力和变现能力，才有望形成稳定的投资群体，才有望形成专业的投资市场，让交易发挥出更大的价值创造效用。

国家发改委和证监会推出基础设施REITs试点让金融市场的振奋之处在于，直接融资以及多元化的资本市场更为可期，“交易创造价值”将在基建领域获得破局时机。试点之后，就可能逐步形成一个基础设施REITs的专属交易市场，这样可使基础设施项目的变现能力加强，建设资金可以形成良性循环，进而更有利于在“六保”的背景下让基础设施建设更好地发挥对经济的拉动作用。

律师 上海市建纬律师事务所

《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的印发，开启了中国公募REITs的元年，其重要性不言而喻，既是对现有制度的深入创新，也是对未来实践的有力探索。文件的印发给了各地政府以及PPP项目的社会资本方看到了除了通过资产证券化这一债权融资外的另一条道路——偏重股权投资的基础设施公募REITs。不可否认的是，基础设施公募REITs试点的展开，确实将极大地拓宽社会资本的投资渠道，但对于其是否真正能够化解地方债务、提高各方参与基础设施投资的积极性以及投资效率，仍应当持谨慎的乐观态度，基础设施本身的强公益性导致很多项目的使用者付费基数较小，如何为底层资产本身注入强大的收益能力，也许未来将是困扰公募REITs推行一个不小难点。但毕竟“千里之行，始于足下”，有理由相信随着公募REITs制度化文件的出台势必将会给中国基础设施投资注入新的活力，我们也期待随着试点地区内相关项目的开展，感受到基础设施投资领域的一阵新风。

某大型商业银行资管部

基础设施REITs新规的出台标志着国内项目股权融资资本市场建设启动，其深远影响等同于30年前中国企业股权融资的上交所开市，同时为国内资产管理行业提供了除信贷非标、货币、债券、股票之外在另类不动产领域的重要资产配置标的。

本人作为长期关注基础设施和商业不动产领域的投资从业人员，欣喜地看到今年监管部门通过公募基金+ABS于基础设施，北金所住房租赁股权交易于商业不动产的文件出台。长期以来，我国政府投资和地产以增量为主，资金从居民手中以存款或资管的方式，通过金融机构信用、地方政府信用、央企国企信用、地产公司信用，先于表内，后于表外层层传递给实体经济，实现了经济的高速发展，但也带来了高融资成本、高杠杆、高债务、高房价等问题。现阶段”六稳“到“六保”，增量到存量盘活，从高速换挡到高质量发展，“质量”体现在居民的投资，穿透到底层资产，应该是可持续盈利、可覆盖债务成本的优质资产，而不是层层信用收益推高融资成本、债务规模和资产价格。金融机构应从仅关注信用评价，开始关注实体项目资产盈利能力。

此次新规出台锁定经济发达区域的优质资产的意义在于以点突破，引导公募基金资管机构通过与资产运营、律师、咨询、会计师、承销商等机构的合作，将高质量资产的收益借助资本市场力量，提供给居民投资者，实现资金的高效循环，意义重大。对于培养该领域的专业投资力量，有几点建议如下：

1、REITs从启动到推广的路是漫长地、曲折地、艰难地，政策面应看大方向，只要是从信用向资产本身方向的任何积极尝试都值得鼓励，给予正向激励，只有稳定，耐心，持久的政策，才会与金融机构产生良好的化学反应。

2、金融机构内部要着手建立具备实体资产运营能力的专业团队，或者建立与外部专业团队的长期合作机制。

3、随着政府融资、债务、政务、项目数据逐步公开透明，基于数字化的科技力量会在信息披露、资产估值、运营监督等方面起到加速基础设施REITs市场的发展作用，资管机构要重视在该领域数字信息化方面的投入。

公募REITs的开启同时将带动基础设施和不动产领域私募股权基金的健康发展，未来更多的资管机构如理财子公司、信托、保险等将参与其中，多层次助力中国项目股权融资资本市场的发展。

财达证券总经理助理兼固定收益融资总部总经理

公募基础设施REITs的推出，引爆了金融从业者的朋友圈，各方专家及业务参与机构均对未来该项业务的发展充满了期待。两部委发布的试点工作通知明确了试点意义，制定了基本原则，对试点项目提出了明确要求。从当前国内基础设施投资存量及相应不动产质量来看，未来公募基础设施REITs市场大有可为。

与此同时，从实操作角度看，当前的公募基础设施REITs产品也面临着诸多亟需解决的问题。

1、试点明确了公募基础设施REITs的交易机构为“公募基金+ABS+保荐”模式。公募基金作为REITs核心管理人，即承担投行的“卖方”角色，需要对基础资产进行尽职调查及资产管理；同时又担任“买方”，即要求公募REITs的管理人将80%以上基金资产投资于与其存在实际控制关系或受同一控制人控制的ABS管理人设立发行的单一基础设施资产支持证券的全部份额，同时这也决定了一个公募REITs只对应一个ABS项目。公募基金同时担任“买方”与“卖方”角色，是否能够“承其重”，有待验证。当然，笔者认为，未来《证券法》的修订，有望把公募基金从“卖方”角色中解脱出来。

2、公募基础设施REITs涉及国有资产转移，资产估值难等问题。从当前公募基础设施资产存量来看，大量资产产权所有人为国有企业，而公募基础设施REITs的操作涉及资产评估及产权转移。若资产估值过低，则可能涉及国有资产流失问题，若资产估值过高，则涉及最终产品收益率偏低问题。同时，在资产产权交易流程中，目前仍未出台明确的免税政策，因此所得税依然是不可避免的产品隐性成本。当然，后续各地税务、土地管理、国资等主管部门的协商与支持，有望解决以上问题。

最后，从券商开展业务的角度来说，公募基础设施REITs的推出无疑为券商参与各地平台公司转型及为上市公司收并购等服务提供了强有效的工具。期待中国公募REITs为中国金融业带来的新机遇，同时也期待中国公募REITs市场的蓬勃发展。

中铁（上海）投资集团有限公司副总经济师  投资发展中心总经理  

4月30日，证监会与国家发改委联合发布通知，推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作，证监会同时对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》征求意见，公募REITs即将横空出世，将对我国基础设施领域的投融资产生重大而深远的影响。

对公众来说，公募REITs的推出，使老百姓增加了新的投资品种和领域，基础设施投资回报具有收益稳定、安全性高的特点，对稳健型投资者提供了更多的选择。

对地方政府来说，地方政府拥有大量优质资产，未来可通过REITs实现存量基础设施资产的盘活。通过将优质资产真实出售给社会基金，实现前期投资资金回流，这在当前严控地方政府债务的背景下意义重大。尤其是，在抗击疫情后的经济恢复过程中，REITs将会为传统基建和新基建的有效投资提供助力。

对社会资本来说，一是使真实、出表的资本金融资成为可能。资本金融资是社会资本方的痛点，前几年社会资本通过PPP模式投资了大量的基础设施项目，一方面手握PPP项目资产难以退出，另一方面真正的资本金融资极其困难，导致社会资本投资能力下降。基础设施REITs的推出，有利于社会资本盘活存量，增强投资的可持续能力。二是要求社会资本更加注重基础设施投资项目的质量。项目合法合规只是底线，要想获得公众的青睐，项目的质地要更加优良。

建银咨询公司

本人曾经做过商用物业贷款和准REITs理财产品，翻译了《REITs分析与投资指南》，个人感觉国内金融市场在资金端和资产端产品单调、简单，缺乏多样化、市场化和标准化的金融产品来满足居民财富保值增值的需要，基建领域尚未培育起真正的基础设施投资基金，国内金融创新迫切需要来自基础设施投融资需求的活水，基础设施REITs的推出适逢其时。

推出基础设施REITs需要商业银行积极参与。首先公募基础设施投资基金的募集需要银行代销端做好宣传，在利率下行期基金募集的难度小一些，但对于REITs这种复杂的产品，银行要协助做好投资者培育，精准营销那些接受基础设施股权投资风险偏好和长期稳定现金流的客户。其次商业银行作为公募基础设施证券投资基金的基金托管人，要代表基金持有人的利益，保管基金资产，监督基金管理人日常投资运作。再次，权益型REITs要取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，要求基础设施项目的股权、收益权及其他任何权益不能设置抵押、质押，而一些项目的收费权质押在贷款银行，这也需要原始权益人与贷款银行做好沟通，做好相关偿债安排、解除抵质押。第四，商业银行投行部门要积极研究权益型REITs，总结在银行间债券市场发行公募房地产信托投资基金类REITs产品的经验，为承销公募基础设施REITs产品创造条件。第五，探索象给上市公司贷款一样对REITs给予资金支持。

上海交通大学PPP研究中心咨询部主任

基础设施REITs作为一种创新型投融资模式推广和应用，能有效盘活国内现有的海量存量资产，改善企业资产负债结构，符合我国在新冠疫情后快速恢复经济发展的实际

其一，它倒逼传统企业由重资产投资模式向重运营模式转变，加快新旧动能转换；同时也为居民从现在单一的商品房投资转向范围更广的基建领域投资提供了机会，拓展了民间资本的投资渠道。

其二，在公共服务领域，PPP项目的再融资一直是困扰社会资本方的痛点问题，基础设施REITs的出现也为PPP项目的再融资提供了一个新的渠道，虽然两者之间要完全匹配还要一段路要走，但二者的融合发展，未来可期！

中国国际经济咨询有限公司政府业务首席专家

新中国成立70年来，我们经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。党的十八大以来，城市建设和发展步入了新的阶段，城镇化水平进一步提高，城市发展质量明显改善，同时也面临着巨大的挑战，比如政府性债务高企、城市基础设施权属不清、重建设轻运营资产管运效率低下等。

此时基础设施公募Reits的推出对于这些旧的发展阶段形成的历史问题解决有一定的促进作用，通过权益性架构设计降低业主方的资产负债率，通过优选项目和确权过程明晰基础资产的权属，通过对于管理人施加管理上的信义义务加快培育我国专业的基础设施投资运营管理服务机构，并通过资本市场的有效反应反作用于基础设施的科学决策过程，因此对于我国的城镇化建设进入高质量发展新阶段具有重要意义，当然“局中人”要面临的转变和调适也会是深刻而痛苦的。

目前试点项目的挑选遵循了比较严格的标准，在配套制度文件和架构设计上还存在着不少需要努力的地方，这正符合了新事物的正常发展规律。发展要以发育为前提，不同地区、不同行业、不同机构、不同用户的发育程度不同，必然会呈现不同的发展样态，但是向前向上的态势是一致的，我们应直面挑战、躬身入局，去迎接一个新的时代。